本文来自 虎嗅，作者：杨群。
2020年1月17日，蛋壳公寓(DNK.US)登陆纽交所一时风光无限，如今却陷入一场生死危机。
11月16日，“蛋壳公寓即将宣布破产”的消息登上热搜。虽然蛋壳公寓很快在官方微博上澄清，“我们没有破产，也不会跑路”，但这并没有打消公众的疑虑。
图片来源：蛋壳公寓官方微博
与之相反的是，蛋壳公寓股价却在接下来两天逆势暴涨。先是11月17日股价突然绝地反弹，涨幅高达75%，再是18日股价继续上涨，涨幅一度逼近108%，换手率逾518%。
之所以出现如此戏剧的一幕，主要是市场接连传出自如、我爱我家或将接盘蛋壳公寓。
遗憾的是，自如官方在第一时间给予断然否定的回答。至于我爱我家的传闻，我爱我家相关负责人在11月18日晚间，对外否认了收购事宜。在此消息影响下，蛋壳公寓股价明显回落，但投机意味依旧浓重。
资金链断裂的蛋壳公寓，犹如被夹在铁板上的鱿鱼，一面是等待回款的供应商、保洁、装修工人，另一面是收不到房租的业主、付了房租却无房住的租客。
但现在，绝境边缘的蛋壳公寓还能撑多久？
蛋壳公寓的生与死
自上市以来，这家长租公寓品牌便纠纷不断。
尤其最近的群体性投诉事件更让蛋壳公寓焦头烂额。10月16日，位于北京东城区朝阳门内大街的蛋壳总部，挤满了数百名全国各地前来维权的人。维权现场包括了供应商、保洁、装修工人、业主、租客，涉及到长租公寓上下游的所有人群。
据现场多位装修供应商表示，蛋壳公寓拖欠工程款已经长达一年，金额从几十万元到上百万元不等。有些供应商为了引起注意，甚至敲锣讨薪，锣面上写着“文明讨薪”。
很多本地业主请假前来，他们声称蛋壳已经连续两个多月没有支付房租，并且单方面解约的违约金也迟迟不到账。此外，蛋壳的保洁和维修工人也被拖欠了几个月的工资。
除了北京，上海、深圳、武汉等地的蛋壳公司都发生了上门维权事件。而这一事件的导火索，源自于10月份以来，部分业主发现房租未能按期到账，有租客也发现，保洁阿姨连续几周没有按时上门打扫卫生，还有租客收到房东想要收回房子的信息。
当他们试图解决问题时，发现很多蛋壳管家早已失联，客服电话也经常打不通。
自此，关于“蛋壳破产、跑路”的传闻在社交媒体广为流传。蛋壳公寓多次对外辟谣，并且保证“已经组建处理纠纷小组”，但根本的流动性问题一直没有得到缓解。
事实上，蛋壳的流动性危机早已显露端倪。2020年1月，蛋壳公寓成功上市纽交所，一时之间风光无限。作为第二家上市的长租公寓品牌，蛋壳当时受到很多投资人追捧，美股市值高达27.4亿美元。
但在上市后不久，蛋壳开始陷入多事之秋。
卫生事件期间，包括蛋壳在内多家长租公寓都因资金链告急遭到媒体曝光——以卫生事件为由，蛋壳自如要求房东降租，否则将“暴力”解约；另外一方面却不给租客降租，甚至连因卫生事件情无法提供打扫服务的服务费还照收不误，这与此前大规模溢价收房形成了鲜明对比。
图片来源：胡景晖微博截图
景晖智库首席经济学家胡景晖接受国际金融报采访时表示，“今年5月，长租公寓第一股青客爆仓后，上海市有关部门牵头建行旗下上海建信住房服务公司进入，挑选部分房源进行接盘。6月蛋壳危机出现后，北京市有关部门也牵头建行总行进行沟通，但因为蛋壳负债规模过大，一个月后，这场协商以失败告终。”
另据胡景晖透露，随后蛋壳主动找到自如，谈判告吹后才接触我爱我家。但蛋壳的负债规模高达60多亿元，我爱我家接盘可能性不大。“我爱我家作为上市公司，需要对业绩负责，这笔账他们算得过来。”
此外，胡景晖所说的那场危机，即是蛋壳CEO高靖被调查一事。
6月18日，蛋壳公寓发公告称，任命联合创始人、董事兼总裁崔岩担任代理CEO，同时解释称，原蛋壳CEO高靖“正在接受地方政府部门调查”。
为了撇清关系，蛋壳公寓补充表示，“ 高靖所涉调查系个人问题，与创立蛋壳公寓之前的个人商业投资有关，与蛋壳公寓无关”。
但这一切，真的与蛋壳公寓无关吗？
据南方周末报道，蛋壳CEO高靖被调查背后，可能涉及到一笔6亿元的国资。2020年3月18日，蛋壳公寓发布公告称，拉到了一笔地方政府的投资，合作方是江苏昆山花桥经济开发区管委会，出资方是昆山国资委全资控股的昆山银桥控股集团有限公司。
然而，蛋壳没有兑现承诺，而是将这笔国资挪为他用。对此，蛋壳方面矢口否认。但不可辩驳的是，原蛋壳CEO高靖至今还被当地政府调查。
紧急上任的代理CEO崔岩，没能缓解前任留下的烂摊子。而5月从百度离职、接过蛋壳COO重任的顾国栋，也在10月份因个人原因辞职。
此后的蛋壳，在数十万租客、业主、供应商的声讨中，继续滑向死亡深渊。
长租模式的红与黑
在一线城市生活过的年轻人，很多人对于租房都有一番苦水要倒。
他们要么被租房中介坑过押金，要么被房东刁难扣过钱，甚至一些城市出于改善租房环境的政策，这些人最终也会受到无端波及。
从2010年之后，一线城市的房价攀升到令人绝望的地步。大部分家庭即使掏空“六个钱包”，也难以买下一个客厅，租房便成为理性选择。
无论是初入职场的上班族，还是工作多年的打工人，他们最想要的是租一个性价比高的房子。然而，各种黑中介、无良房东的亲身租房遭遇，让他们渴望有一个透明、公正的租房平台。
恰在此时，国家推出“租购并举”的政策，让租房市场迎来暖风。
2014年，曾在糯米网工作过的高靖拿到250万启动资金，创立蛋壳公寓。出资人是当时糯米网CEO沈博阳，此后他还成为蛋壳公寓的董事长。
图片来源：蛋壳官网（前排左四为沈博阳、左五为高靖）
蛋壳抓住的正是当时租房市场的痛点——信息不透明、充斥黑中介。虽然高靖做的也是“二房东生意”——将业主房子改造后再出租给年轻人，并提供相应服务。
但从服务体验上，蛋壳已经对还是草莽阶段的租房中介公司，造成了降维式打击。当年轻人看到价格透明、装修整洁的房间，宁可多出几百块也会选择蛋壳公寓。
创业拼的不仅仅是商业模式，更是资金规模，这背后离不开资本的支持。
这些年，沈博阳一直为蛋壳公寓做信任背书。蛋壳拉来的投资阵容也越来越强大，从愉悦资本、优客工场、环球老虎基金，到蚂蚁金服不等。
在创业后的四五年时间，蛋壳公寓多次融资，房源数量从8000多间疯狂扩张到50万间房间，成为国内市场占有率前三的长租公寓品牌，成功在纽交所上市。
其实，长租公寓是一个很好解决年轻人租房困难的模式。目前，长租公寓的模式主要分成两种：一是分散式长租公寓，以蛋壳、相寓、自如为代表的租房中介平台；二是集中式长租公寓，以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的房地产企业。
但在房源数量上，集中式长租公寓与分散式长租公寓完全不能相提并论。
图片来源：《2020年三季度中国长租公寓规模排行榜》
去年分散式长租公寓就比今年集中式房源数量多几倍
图片来源：《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》
一般来说，集中式长租公寓会承包下一整栋楼，对房间进行统一装修，然后对外出租。这种模式前期成本高昂，运营商往往是房地产企业，房租也相对较高。
而分散式长租公寓背后则更多是第三方平台，可以灵活地从各大小区里大量签约闲置房子，扩张规模也更快。
从短期看，分散式长租公寓更加符合年轻人需求。这些出租的房子散落在城市各个角落，租客可以按出勤时间、交通路线等方式，选择最适合自己的房子。而集中式长租公寓由于前期投资额较大，导致短期内房源数量较少，租客反而没有太多的可选余地。
但从长期看，分散式长租公寓很多隐忧已显现。例如，很多长租公寓品牌为了相互竞争，一边从房东那里溢价签约大量房子，另一边对租客开展补贴活动。
“高进低出”的模式必然不可持续，短期可以利用融资烧钱扩张，但长期资金压力早晚会压垮企业现金流。蛋壳公寓就是如此，成立以来常年巨额亏损。
据贝壳研究院统计，截至2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓就多达84家；此前，2019年也有52家长租公寓面临不同程度的资金链断裂、跑路或倒闭。
而作为第一家上市的长租公寓品牌，青客公寓更是比蛋壳公寓早半年暴雷，长租公寓市场陷入持续震荡。
租金贷的罪与罚
11月17日，深圳市住房与建设局发布紧急通知，提出住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
“长收短付”模式正是租金贷的典型特征。如果说“高进低出”模式压垮了企业现金流，“长收短付”模式则更让业主、平台、银行及租客，出现了一个四输局面。
所谓“租金贷”，即是租客与长租公寓签订房屋租赁合同，长租公寓运营商与金融机构合作，引导租客办理贷款一次性预付一年房租及押金，长租公寓运营商向房东月付租金，租客每月偿还金融机构贷款。
这个模式原本被视为解决租客一次性支付大笔房租痛点的好办法，但遗憾的是，随着长租公寓介入形成资金池，成为其加杠杆过度扩张的金融利器。
西南大学金融学院副教授陈文对虎嗅解释称，通过“租金贷”模式，长租公寓运营商往往能够一次性从银行方拿到租客预付的大笔租金，他们便拿这笔预付的资金来进行加杠杆，去收购更多的房源完成规模的扩张。
但相应地，陈文强调，如果其中的某个环节一旦出现问题，比如租金收入下降、收购的房屋无法如期租出去，便会导致‘租金贷’的模式无法维系，进而资金断裂。
具体来说，一位蛋壳离职员工对虎嗅表示，“假如蛋壳收房东的房子给2000元，他租给房客只有1800元。房客签约要从他指定的APP上付款。这个APP 蛋壳会从中贷款一年房租，所有房间都这样，然后把这些钱拿去投资。蛋壳主要是赚投资的钱。“
据他透露，但今年遇到卫生事件，蛋壳投资收益不好，没办法付给房东年租，所以房东拿不到钱就会赶租客。还有的房东要求季付，蛋壳付不出来，房东也会赶租客。
换言之，一旦长租公寓出现现金流紧张，便无法向房东交付租金，甚至水电暖气等基本生活服务也无法保证。那么，房东在收取不到房租的情况下，租客自然会被清出。他们不仅面临无房可住的局面，更是背负了一笔个人贷款，如若未能按时还款，甚至会影响个人征信。
此外，蛋壳公寓的风波也将与其合作租金贷的微众银行一并推上了热搜。
11月16日，微众银行发布公告作出回应称，已注意到蛋壳公寓相关情况，对于被迫搬离公寓的“租金贷”租客，至少在2021年3月31日前征信不受影响。
2018年8月，当时任我爱我家副总裁的胡景晖，炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商，以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。他对此提出警告，长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。
两年过后，长租公寓依旧雷声此起彼伏。如果这些违规行为得不到进一步规范，长租公寓暴雷还会继续发酵。
为何蛋壳危机爆发，竞争对手自如还看似稳定？陈文表示，除了自如，贝壳找房在链家体系中盈利状况也十分惨淡，但背后链家有着十分强大的募资能力。对于互联网企业来说，是否死掉主要取决于资本支不支持。
至于蛋壳公寓还能撑多久？陈文认为，如果后面资本还陪它玩，蛋壳一时半会死不掉。如果资本已经放弃它，那么蛋壳除了破产，别无他路可走。
（编辑：曾盈颖）
