融信中国(03301):如何挖掘“三道红线”下的潜在机会?

24181 11月9日
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胡湘圆 股市里的有趣灵魂~

自8月20日“三道红线”浮出水面后,这一融资新规落地的脚步越来越近了。

“三道红线”,指的是房企剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据踩线条数来看,房企被分为“红橙黄绿”四档,“红档”房企为“三道红线”均踩,“绿档”房企没有踩中任何一条“红线”。

要知道房地产本来就是一个以“高杠杆”闻名的行业,资产负债率超过70%的房企俯拾皆是。至此,在融资新规渐进的背景下,如何优雅地不踩线便成了所有房企为之奋斗的目标。

而在这一条充满压力的“减债”赛道中,融信中国(03301)算得上是一位“跑得快”选手了。

截至2020年6月30日,融信中国剔除预收款后的资产负债率为73.8%,净负债率为91.25%,现金短债比为1.7倍,三条红线只踩了一条,且还只是刚刚过了线。与此同时,该公司继续将降低负债率“这面大旗”扛在肩上——全年计划将净负债率控制在70%-90%这一区间,这一举动也赢得了市场的一致叫好。

与此同时,资本市场的认可也带来了更强的融资能力。今年上半年,融信的综合融资成本从2019年底的6.85%进一步下降至6.67%,于同体量民营房企中处于较低水平。

下面不妨来探究一下,三道红线下融信中国还有哪些潜在增长机会?

行业趋向良性竞争,“品质为王”才是制胜关键

俗话说得好,柳暗花明又是一村。

这句话放在“三道红线”压境的房地产行业身上亦是如此。长期以来,国内房地产企业一直处于非常激烈的扩张竞争中,房企们为了实现规模化,加杠杆竞价买地举动数不胜数,但过度追求规模化的举动也让大部分房企产生高负债、产品质量不佳的“后遗症”。这个背景下,“三道红线”的出台简直是应时而来——不仅传达出房企回归经营、避免激进扩张的监管思路,也推动了这一行业向更加健康的新生态过渡。

基于这一监管思路转变,行业人士纷纷直言“管理时代的红利来了”。所谓“管理时代”,主要指的是关注产品、服务和内部管理,强调增长质量,向管理要效益。可以看到,随着这一新时代的到来,“品质为王”“管理优先”等理念才是未来房地产行业竞争的主旋律。

在此之际,经营管理及产品品质双轮驱动的融信中国,似乎更加具备了竞争优势。

产品方面,其通过坚持中高端精品战略,目前已形成世纪系、海月系、澜天系、中心系五大核心产品体系;通过产品创新,设计中庭水境园林、融信公馆ARC等前沿产品;通过了解用户新需求,设计“CARE+全心健康家”产品体系,这一产品体系是在公共卫生事件发生后紧跟用户需求创新而来的。而凭借这些产品体系,该公司在“2019年中国房企产品力排行榜”中排名第8。

优质的产品品质也打造了融信中国在产品上的领先优势,进而推动了该公司的销售与回款。

今年上半年,融信中国累计实现销售金额603.58亿元,同比增长6%。其中一二线城市销售占比超过88%,回款率达81%,均价比去年同期增长16.7%。虽然该公司销售在公共卫生事件期间也受到一定影响,但随后就恢复较好,6月单月销售金额同比增长96%。而截至2020年10月31日,该公司总合约销售额约为1148.32亿元,离全年销售目标1500亿元近在咫尺。

如果这还不够直观的话,再来看一组销售表现。据智通财经APP观察,上半年融信中国在苏州实现了单盘开盘卖6.5亿的成绩;在南京权益口径成交金额和成交面积占据城市前三;在杭州多个项目开盘即罄。

管理方面,经过近几年的换挡调速,融信中国目前已将发展的重心落在提升经营能力上,实现了以项目为经营管理单元的体系,严控7大开发节点,围绕成本、设计和品牌等维度进行一系列极致化管理,比如制定项目全景计划,提升开发效率,供应、销售、回款匹配,提升资源转化效率,优化项目运营节奏。

具体而言,在不断增强的经营能力下,融信的开发效率不仅呈现出了日益提升的态势,连管理成本也大幅下降。据财务数据显示,今年上半年,该公司的销售及营销成本为4.93亿元,较去年同期的5.5亿元同比减少10.39%,同时其行政开支也有所下降,较去年同期的7.44亿元减少7.22%至6.9亿元。

从上述数据可以看到,在新规带来的行业格局变化中,融信中国通过产品品质及经营管理塑造的竞争力优势,有望促使其率先品尝到“管理时代”带来的红利,从而进一步帮助它找到新的增长曲线。

深耕一二线城市,未来增长空间可期

经济越发达,居民购买力越高,房地产需求越活跃,这是所有房企心照不宣的共识。

对于这一点,融信中国也深谙其中的奥秘,一直以来都对核心城市群情有独钟。时至今日,该公司已经进驻全国九大核心城市群,分别是台湾海峡西部地区、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北及山东半岛城市群,而长三角和海西地区仍然是公司重点押注的区域。

截至2020年6月末,该公司总土地储备建筑面积合计为2803万平米,能够满足公司5年左右的开发需求,土地储备较为充裕。另外,有82%的土地储备分布在一、二线城市,城市能级较高,城市经济基本面较好。从区域结构来看,长三角地区、海西地区是公司土地储备的主要分布地区,分别占总土地储备面积的48%和18%。

具体到最新财报数据,今年上半年,融信中国新增土地项目21个,新增建筑面积约4.61百万平方米,平均收购成本为8550元/平方米(按计容面积计算)。这些新增土储中,75%位于长三角地区,共15个项目、约2.79百万平方米。

从拿地方式来看,融信中国采用的是合作拿地的方式,减少市场风险及企业资金压力,上半年新获取的21幅地块中有20幅均为合作开发。从拿地结构来看,融信仍以深耕长三角地区为主,新增建面占比达61%,而环渤海、珠三角、中西部地区则分别为17%、11%、11%。

基于上不难看出,丰富的一二线土地储备预计将是融信中国收入贡献的主要来源。

事实上也的确如此,一二线城市地块的“优质”在这次公共卫生事件到来时有了集中体现。

今年上半年,融信集团销售业绩的主要来源为杭州、福州和南京,三个城市占到了总量的59%;其中杭州的销售金额为220.79亿元,占比达到了37%。布局高能级核心城市,在一定程度上能够保证项目去化,如2020年上半年在公共卫生事件的冲击下,融信的去化率仍达到了68%。这些数据也间接表明这部分城市经济复苏实力较强,市场也更具韧性。

当然,除了融信中国重点押注一二线城市之外,近一年半以来回归一二线城市也已成为房企共识。

据亿翰智库监测的数据显示,去年全年一二线城市住宅成交量增速整体高于三四线城市的负增长。进入到2020年,除6月份外,其他时期一二线城市住宅市场的恢复力度均优于三四线城市。一二线城市更加成熟的市场环境、经济水平以及较高的需求使这类城市市场热度难以大幅下降。

基于上述,不难看出,融信中国深耕一二线的拿地策略,有望进一步打开其利润空间,未来增长整体十分可期,而这也将成为其稳步躲过“三道红线”冲击的重要法宝。

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