里昂发表研究报告表示，利福(01212) 就其以约74亿港元投得启德商业地的交易提供了更多财务资料，地价约90%通过银行融资支付，未计融资成本，项目总投资额预计约130亿港元，及需要约6年时间完成。该行认为，上述重大资本开资及债务将影响支持股价的自由现金流及股息回报率，因此将其目标价由11.2港元下调至10.25港元，投资评级由“卖出”上调至“跑输大市”。
该行称，地皮将发展成两座商业大厦，零售部分将百货公司及其他配合营运设施，预期在2022年完成。该行务业部早前预计启德商业地项目回报率约3.3-3.8%，回报并不具有吸引。
里昂表示，利福将以约66亿港元银行融资及7.89亿港元现金支付地价，该行预期将影响集团短期财务表现，因利息开支将显着上升，而一直支持股价的约5%派息比率或将下调，未来数年自由现金流也将大幅下降。
不过，香港零售市道自第三季起改善，尤其中端段已经稳定，预计利福将受惠，因此上调其未来三年营收预测2-3%，以反映人流及单价改善。但尽管如此，里昂认为利福股价仍将受上述启德项目带来负面影响。
