本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。
卓越商企服务(06989)成立于1999年，主要为卓越集团或第三方物业开发商开发的高端商务物业提供服务，在中国商务物业管理服务提供商中排名第四
招股日期︰10月7日至12日
上市日期︰10月19日
联席保荐人︰海通国际、招银国际
收款行︰恒生银行、招商永隆银行、东亚银行
发售3亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权
每股招股价为9.3元至10.68元，集资最多32.04亿元，上市开支约1.15亿人民币
按每手1000股，入场费10787.62元
以上限价10.68元计算，市值约128.16亿元(若以20年首五个月纯利，估算今年纯利约为3.7亿人民币，市盈率约31.4倍)
截至20年5月底 ，平均资产净值约2.37亿人民币
公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)
业务︰
17至19年收入分别为9.47亿人民币、12.2亿人民币、18.3亿人民币，20年首五个月收入为9.41亿人民币
17至19年毛利分别为2.33亿人民币、2.94亿人民币、4.33亿人民币，20年首五个月毛利为2.51亿人民币
17至19年纯利分别为1.09亿人民币、1.25亿人民币、1.78亿人民币，20年首五个月纯利为1.42亿人民币
17至19年经调整纯利分别为1.09亿人民币、1.25亿人民币、1.78亿人民币，20年首五个月经调整纯利为1.55亿人民币(若不涉及上市开支)
收入增长来自于物业管理服务的总收益整体增加，主要归因于在管总面积的稳定增长
收益主要来自物业管理服务，占去年总收入达97%，其中来自商务物业管理服务占收入约65.2%。而逾四成收益来自管理卓越集团开发的物业，公司一直在努力扩大客户基础以涵盖更多第叁方物业开发商
卓越集团于1996年由李华先生连同其兄弟李晓平先生创立的物业开发公司，成长为立足深圳、布局中国，业务遍布全国14大城市，目前，总资产超过1,900亿元，资产管理总规模超过1,000亿元。全国开发面积超过2,000万平方米，土地储备面积超过5,000万平方米，70%储备于粤港澳大湾区
公司旨在为客户提供覆盖物业全生命周期的全产业链综合服务，截至20年5月底，公司在34个城市拥有331个在管项目，总面积为2,580万平方米，其中总面积1,170万平方米的111个项目位于大湾区
公司客户基础主要包括物业开发商、业主、业主委员会及租户，向单一最大客户卓越集团提供服务的收益占去年收入约10.6%，而五大客户则占32.9%
集资所得其中约70%用作业务扩张，包括战略性收购及投资;约10用作投资于先进的信息技术系统;约5%用作在管物业的设施升级;约5%用作吸纳及培养人才;约10%用作一般公司用途
基石投资者︰
引入9名基石投资者，合共投资1.5亿美元(约为11.7亿港元)，其中包括腾讯(00700)投资4,500万美元、京东(09618)投资2,000万美元、南方基金、雪湖资本分别投资1,700万美元，3W投资1,300万美元，OP Capital投资1,100万美元，璞石资本、睿远基金分别投资1,000万美元，铭基投资700万美元，按中间价计算，约占发售股份38.7%，设六个月禁售期
上市后主要股东架构︰
卓越集团创始人李华先生持股59.9%
李渊先生持股5.3%
肖兴萍女士持股9.8%
公众股东持股25%
简评︰
卓越商企服务主要为卓越集团或第三方物业开发商开发的高端商务物业提供服务，近年收入高速增长
以上限价10.68元计算，市值约128.16亿元，若以20年首五个月纯利，估算今年纯利约为3.7亿人民币，市盈率约31.4倍
公司引入9名基石投资者，包括腾讯(00700)及京东(09618)两大科网企业，反映公司大股东的人际网络强劲
