本文来自中信建投证券。
核心观点
8月百强房企月度及累计销售增幅扩大，拿地积极性仍较高。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，单月看，8月百强房企实现全口径销售金额约11175亿元，较去年同期上升29.1%，上升幅度较上月提升4.4个百分点。百强房企1-8月整体拿地强度(拿地金额/销售金额)为43%，较去年全年提升9个百分点。万科等头部10家房企1-8月新增货值超1900亿元。
8月重点城市新房、二手房市场成交面积同比继续实现正增长，增幅扩大。我们跟踪的34个重点城市成交数据显示，8月一手房总体成交面积同比上升14.6%，增速较上月提升6.4个百分点。其中，一三线城市增幅扩大，二线收窄。一线(4城)、二线(14城)、三线(16城)8月成交面积分别同比上升44.0%、3.9%、17.8%，分别较7月扩大32.9个百分点、缩小8.1个百分点、扩大16.1个百分点。一线城市中北京表现最好，增幅明显扩大;二线城市中，环渤海地区济南、青岛增幅收窄，长三角重点二线城市除杭州、宁波外则增幅较上月明显扩大，大湾区重点城市增幅均扩大，海西地区的福州增幅也有所扩大。
8月房企融资规模环比略有扩大，海外债规模有所回落。1)H股股权融资规模下降。月内港股市场仅中国金茂实现增发，以5.7港元/股的价格增发3.5亿股，募资约19.9亿港元。2)债券融资环比小幅提升，海外债有所下降。本月房企债券融资总额为1183.4亿元，环比上升3.4%，其中，境内发债663.4亿元，同比下降1.3%，环比上升10.9%，占比为56.1%;境外发债520.0亿元，同比上升432.6%，环比下降4.8%，占比43.9%。3)信托融资规模有所上升。8月房地产信托产品成立数量329个，募集资金677.4亿元，环比上升21.7%。
投资建议
伴随数据转好的持续以及市场风格切换，我们认为地产行业的高景气将推动行业估值修复，继续看好下半年房地产板块表现尤其是开发商的表现。两大主线未变：优质房企与物管行业。其中，优质房企A股推荐万科A、保利地产、金地集团、滨江集团、中南建设、金科股份等龙头房企，REITs受益股重点推荐南山控股，港股推荐融创中国、中国金茂、旭辉控股集团。物管行业A股重点推荐招商积余、新大正、锦和商业、世联行，港股重点推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。
(以下为节选内容，非报告全文)
1 销售篇
1.1 百强房企销售增幅扩大
8月百强房企销售金额单月同比增幅继续扩大，市场成交表现不俗。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，单月同比来看，8月百强房企实现全口径销售金额约11175亿元，较去年同期增长29.1%，同比涨幅较上月提升4.4个百分点;单月环比来看，百强房企8月销售金额环比增长2.8%，市场由传统淡季向旺季过渡。累计同比来看，1-8月百强房企累计全口径销售金额同比增长4.7%，增幅较上月提升3.5个百分点。8月百强房企单月及累计销售的增幅扩大，显示出房地产行业基本面持续向好。
8月各梯队房企销售金额同比较上月有所提高，Top4-10、Top21-50及Top51-100梯队表现良好，Top1-3同比增速下滑。具体来看，8月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯队全口径销售金额增速分别为+18.4%、+24.7%、+35.2%、+39.9%、+24.6%。Top21-50为房企单月业绩涨幅最大的梯队。与7月单月增速相比，8月上述各梯队全口径销售金额增速分别-15.7pct、+9.5pct、-0.6pct、+11.4pct、+11.3pct。
1.2 各梯队销售门槛增幅分化，全口径门槛增幅高于权益
1-8月全口径销售门槛增幅改善延续，但分化仍明显，其中Top3及Top20全口径及权益销售门槛表现较好。从全口径销售金额入榜门槛来看，Top3、Top10、Top20及Top50销售门槛同比恢复较快，持续提升至+18.4%、+8.6%、+10.4%及+7.1%，Top100略降至-1.5%，各梯队全口径门槛同比均较上月有所提升;从权益销售金额口径来看，各梯队门槛同比分别为+11.2%、+6.5%、+9.7%、-4.8%及-4.8%，Top3、Top10及Top20房企同比实现提升，Top50、Top100则同比下滑。
操盘比例与合作比例方面，8月Top100房企操盘金额/全口径销售金额提升1.0个百分点至87.4%，整体项目操盘比例仍维持在较高水平;销售权益比例来看，权益销售金额/全口径销售金额回落2.1个百分点至71.2%。权益销售金额集中度来看，1-7月百强房企权益销售金额占全国商品房销售金额比重为55.42%，较去年底有所提升。
1.3 月度超百亿房企数高于去年同期，主流房企销售修复
企业单月销售金额方面，8月有34家房企销售额超100亿元，较去年同期增加12家。单月销售超300亿房企数量与上月持平，仍为榜单前五龙头房企，其中碧桂园、融创和万科月度销售逾500亿，保利和恒大月度销售额较上月有所下滑。
我们所重点关注的主流上市房企有77%的公司在8月实现单月正增长。继16家房企已实现累计销售金额转正后，万科、融创中国、保利地产、大悦城也在8月实现累计销售额的转正。从单月销售增速来看，旭辉、大悦城、龙光分别实现+86%、+66%、+61%的增速，表现优异;排名方面，龙光地产、大悦城控股、宝龙地产和滨江集团的克而瑞榜单排名分别较2019年末上升12位、9位、7位和7位。
新增货值方面，1-8月恒大、碧桂园新增货值突破4000亿，融创、绿地新增货值突破2500亿，世茂、新城控股、万科、龙湖、绿城5家房企1-8月新增货值也超2000亿元，融创、世茂、龙湖跻身前列，龙头房企优势依旧明显。从拿地力度看，百强房企今年1-8月整体拿地金额/销售金额比例为43%，拿地强度较去年全年提升9个百分点，较上半年提升6个百分点，销售热度延续叠加流动性充裕使得拿地力度继续维持。
1.4 重点城市8月市场成交继续向好
8月重点城市新房市场成交面积同比增幅实现扩大，二手房市场成交增速上升。我们跟踪的34个重点城市成交数据显示，8月一手房总体成交面积同比+14.6%，增速较上月提升6.4个百分点。其中，一线、三线城市增幅较7月扩大，二线城市收窄。一线(4城)、二线(14城)、三线(16城)8月成交面积分别同比+44.0%、+3.9%、+17.8%，分别较7月+32.9pct、-8.1pct、+16.1pct。二手房方面，我们所跟踪的13个城市成交面积同比+11.2%，增速较上月上升1.9个百分点，增速相对稳定。
8月一线城市新房成交面积普遍大幅增长，其中北京表现最好，增幅明显扩大，广州、深圳、上海亦表现亮眼。具体而言，北京、广州、深圳、上海8月一手房成交面积分别同比+75.4%、+49.8%、+42.3%、+26.5%。截至8月我们跟踪的重点城市中，环渤海地区济南、青岛增幅收窄，长三角重点二线城市除杭州、宁波外则增幅较上月明显扩大，大湾区重点城市增幅均扩大，海西地区的福州增幅也有所扩大，其中，济南(+27.8%)、青岛(+20.6%)、温州(+35.7%)、南京(+54.6%)、宁波(+38.0%)、福州(+23.0%)6个二线城市单月表现亮眼。
2. 融资篇
2.1 股权融资：股权融资持续回落，港股融资规模有所下降
2016年以来，房地产调控收紧，“930新政”出台后，股权融资渠道受到严格管控，上市房企再融资窗口逐渐关闭，再融资规模明显回落，2017年、2018年A股房地产股权融资规模分别降至347亿、110亿，表现持续低迷。2019年合计募集资金275亿元，同比增长118.60%，略有回升，但与新政出台前仍有较大差距。
2020年8月，股权融资规模持续回落。港股市场，中国金茂成功实现增发，以5.7HKD/股的价格增发3.4945亿股，募资约19.92亿HKD;A股市场，合肥城建、爱旭股份两家公司分别以9.01元/股、12.11元/股的价格实现融资，增发数量分别为1.1099、2.0644亿股，募集资金总额为58.47亿元。
2.2 债券融资：海外债规模继续扩大，境内债利率整体上行
2.2.1 8月房地产行业融资政策：“房住不炒”基调不变，延续流动性宽松
8月以来，各地积极贯彻落实党中央决策部署，统筹公共卫生事件防控和经济社会发展成效显著，经济景气持续恢复向好。央行持续17个工作日操作逆回购，维护银行体系流动性合理充裕。8月16日，银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。除此之外，各地方政府因城施策，调控政策松紧互现，推动区域市场平稳运行。
流动性方面，8月央行持续17个工作日操作逆回购，累计操作规模总计达2万亿元，主要以7天期限为主，利率均为2.2%。此外，8月21日、24日、25日连续三个工作日操作了14天期逆回购，利率为2.35%。从8月逆回购的操作特点来看，央行采取的仍是“量增价稳、小步快走”的方式，且保持利率稳定。8月MLF续作量7000亿元，大超当月到期量5500亿元和市场预期，10年期国债收益率中枢已从4月的2.54%上行44基点至2.98%;中票发行利率中枢从4月3.24%上行100基点至4.24%，银行体系流动性明显宽松并得到延续。
房地产融资方面，随着公共卫生事件逐渐稳定，房地产市场逐渐恢复。8月6日，中国人民银行发布《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，明确下一阶段的具体工作包括保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。市场传言央行对房企融资设置“三道红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。有12家重点房企参加了此次会议并纳入试点，且方案将于明年1月1日起向全行业推行该规则。
2.2.2 8月债券融资概况：境内融资有所增长，境外融资略有下降
从发行总额来看，2020年8月，房企债券融资总额为1183.35亿元，同比上升53.75%，环比上升3.42%。境内发债规模较上月有所上升，融资总额为663.36亿元，同比下降1.29%，环比上升10.91%;境外发债规模较上月小幅下降，全月发行519.99亿元，同比上升432.61%，环比下降4.79%。
从发债利率来看，2020年8月，境内公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行利率分别为4.58%、4.93%、3.44%、4.81%、4.56%，多数品种债券利率较7月全面下调;8月海外债发行利率为6.77%，较上月有所下降，海外融资成本与境内融资成本差距缩小。
从境内发债品种来看，2020年8月，公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行规模占比分别为24.80%、12.47%、8.76%、4.08%、2.47%，定向工具占比大幅上升，公司债、中票占比有所上升，短融、资产支持证券比例有所下降。
2.2.3 公司债：规模略有下降，利率有所降低
2020年8月，房企共发行25只公司债，发行规模为312.86亿元，较去年同期下降43.18%，环比下降4.71%。其中，上市房企发行规模为83.90亿元，同比上升5.53%;非上市房企发行规模为228.96亿元，同比下降55.88%。8月，公司债发行期限为4.5年，发行利率为4.58%，环比下降10.55%。
2.2.4 中期票据：规模显著上升，利率下行(删略)
2.2.5 短期融资券：规模略有下降，利率上行(删略)
2.2.6 定向工具：规模大幅提升，利率下行(删略)
2.2.7 资产支持证券：规模有所下降，利率略微下降(删略)
2.2.8 海外债：海外融资略有下降，利率下行
8月房地产企业海外债融资规模略有下降。8月海外债共发行25只，发行规模为75.8亿美元，同比上升379.75%，环比下降2.98%。发行期限为3.5年，发行利率为6.77%，环比下降6.49%。
企业间融资成本分化现象显现，主流房企融资成本在4%-13%之间，利率最高的为汇景控股，票面利率达12.5%，最低为碧桂园，利率仅为4.2%。从融资成本上来看，8月房企发行的海外债票面成本普遍较低，预计在房地产业融资不断收紧的当下，房企发行海外债仍是维持规模增长的必要途径，但海外债市受国际公共卫生事件与政治关系影响，预计至今年年末仍存有诸多不确定性。
2.3 信托融资：融资规模有所回升，预计未来逐渐趋稳
2020年8月，房地产信托产品成立数量329个，募集资金677.37亿元，环比上升21.71%，占所有产品发行总额的40.12%，信托融资规模有所回升。
从资金运用方式来看，8月房地产信托中贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资募资规模分别为220.34亿元、99.29亿元、337.86亿元、19.88亿元，占比分别为32.53%、14.66%、49.88%、2.93%，贷款类和权益类合计超82%;收益率分别为7.55%、8.27%、7.40%、7.72%，期限分别为1.43年、2.23年、1.26年、2.91年。随着银保监会将信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，预计未来房地产信托规模将逐渐趋稳。
存量方面，从中国信托业协会披露的房地产信托存量数据来看，“房住不炒”的政策基调在在信托公司进一步落实，对信托公司房地产融资业务的监管进一步收紧。投向房地产行业的资金信托余额继2019年第三、四季度连续下降后，在2020年第一季度再度下降至26153亿元，环比下降3.27%，但相较于2019年第三季度的大幅下降，2019年第四季度和2020年第一季度信托公司房地产融资规模的下降幅度明显收窄。
从增量来看，新增房地产信托资金近年来呈上行趋势，在2019年第二季度达到峰值，规模为3963亿元，监管部门提出要求后，新增房地产信托资金也迅速收缩，第三、四季度连续下降至2052亿。2020年第一季度新增房地产信托资金进一步下降至1617亿，环比下降21.18%，我们预计随着信托融资监管逐渐稳定，信托融资的存量规模变动也将进入相对平稳的阶段。
2.4 主流房企融资成本：优质房企融资成本走低，市场分化加剧
2020年上半年房企整体融资渠道收紧但边际趋松，不同负债规模和信用评级房企间融资成本分化在持续。头部优质房企依托规模优势和较强的股东资源背景，融资渠道较多，可控融资成本走低，其中碧桂园、中海外、旭辉集团等房企2020年上半年综合融资成本较2019年有所下行。部分企业融资成本则相对较高，泰禾集团、华夏幸福、阳光城等企业融资成本超7.5%。
3. 投资建议：继续看好地产开发板块和物业管理板块
我们继续维持房地产市场基本面向好带来板块配置价值的观点。7月底中央政治局对下半年房地产政策定调，提出要坚持房住不炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展，房地产市场的政策环境将是平稳的。近期的房企资金监测和融资管理规则则有助于落实长效机制，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。近几月数据来看，销售融资投资开工均持续改善，我们认为下半年行业基本面的修复仍将延续。伴随数据转好的持续以及市场风格切换，我们认为地产行业的高景气将推动行业估值修复，继续看好下半年房地产板块表现尤其是开发商的表现。两大主线未变：优质房企与物管行业。其中，优质房企A股推荐万科A、保利地产、金地集团、滨江集团、中南建设、金科股份等龙头房企，REITs受益股重点推荐南山控股，港股推荐融创中国、中国金茂、旭辉控股集团。物管行业A股重点推荐招商积余、新大正、锦和商业、世联行，港股重点推荐碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、永升生活服务(01995)、宝龙商业(09909)。
风险提示：房地产行业销售恢复不及预期，导致房地产公司业绩兑现及现金流回款风险加剧;行业融资收紧超预期，导致房地产公司竣工交付及现金流压力加剧。
（编辑：郭璇）
