本文来自微信公众号“如说地产”，作者：胡华如等。
宝龙商业(09909)2020中期业绩发布会
会议概要
主题：宝龙商业2020年度中期业绩发布会
时间：2020年8月19日周三11:00 至 12:00
主讲：宝龙商业管理层(CEO许总、陈总、张总、唐总)
主要内容
第一部分：业绩回顾与展望
第二部分：问答环节
宝龙商业 管理层
【亮点回顾与展望】
在过去的半年，尽管公共卫生事件肆虐，但在全体同仁的努力下，公司还是取得了不错的成绩。1)业绩保持高速增长，半年净利润1.45亿，同比增66.4%;而且公司市值也增长了一倍;今年也是公司上市以来第一次派息，派息0.1港元，预期在未来两三年内派息率在半年度利润的40%左右。2) 在公共卫生事件期间，公司做好了准备工作，也没有停业;同时加大力度扶持商家，并推出各种线上活动以促进消费回暖。3) 在报告期内，宝龙商业也成功的并购了一个轻资产管理公司。4) 科技赋能有序推进。5) 持续布局深耕长三角。
董事会认为在过去半年内，对公司发展最重要的三件事分别是：1)宝龙商业在去年年底最后的时间成功上市，为公司提供更多的资源、平台以及市场空间去施展更好的布局。2)成功引进高级管理层到宝龙商业，进一步强化宝龙商业的团队力量，对未来五年新的业务发展方向有更大的支撑。3)收购了轻资产管理公司。
在未来下半年我们将关注经营、团队和科技。在经营上我们将1)进一步对受这次公共卫生事件的影响的项目展开重新恢复信心和加强对老项目的从新梳理。2)我们将迎接下半年10个商场的开业。3)在轻资产的开拓方面进一步加强。在团队上，我们将进一步在管理的进化、团队的进化、纪律的进化实行重大突破。商业是典型的服务业，如果有足够的人才和活力，其实未来空间是无限的。在科技上，尽管上半年取得一定成绩，但还没有重大的突破;而在下半年，我们正在酝酿将科技的投入以及发展方向规划得更加完整。
对于未来整个宝龙商业生态方面：我们把整个思维的关注点集中在长三角，我们对宝龙生态解释为‘点线面体’。‘点’是指多点发展。相对其他同行，宝龙的特点是有多种形态、多种模式在同时发展，我们的多个产品线(宝龙一城、宝龙城、宝龙广场)更好地对布局的选择的点能给他铺的更满。‘线’是指我们将以每个购物中心为载体去延伸连接所有的角色和资源，这部分也是未来创造价值的想象空间点，因此我们需要做好扎实的基础工作。‘面’是指我们希望在长三角把各种标杆点和超级标杆很好地覆盖。以前我们几种产品线同步在发展，能找到好的项目去做，但其实我们在‘面’的角度上讲，我们未来需要多少超级标杆，其实我们已经有进一步的明确。因此我们现在要做好的超级标杆，我们有更多的资源跟子弹跟角度去把他布局下来。我们认为只要把标杆做透了，往下的空间才会做得更好。
立体融合很重要的元素或者叫核心，其实就是数据。其实很大的未来的融合就是我们必须把数据做内核，只要有数据，我们才有很大的想象空间。因此在未来我们将以数据为中心，打通线上线下结合、上下游的联动、跨界的融合。我们希望未来在长三角区域做到寡头，然后把所有的资源叠加起来，把效果和效应更好的结合。
【上半年业绩回顾】
截止到2020年06月30日，公司总收入为人民币8.69亿元，同比增长16%;归母净利润人民币1.45亿元，同比增长66.4%。同时宝龙商业在管面积为698万平方米，物业管理面积为1165万平方米。在整个收入当中，商业运营占80.6%，物业管理占19.4%。同时宝龙商业的战略布局成果斐然，我们在整个长三角地区总共布局65个项目，项目总数占比68%，其中江苏省布局16个，上海市布局12个，浙江省布局37个。面对公共卫生事件，我们应对卓然有效：1)防疫经营，病例为零，同时在公共卫生事件期间组织商户有序复工。5月份，我们的复工率超过90%。2)5月1号全国有29个项目联动，利用悠派的精准发放代金券取得良好的成绩。在商业运营板块，截止到2020年06月30日，管理零售商业物业51个，其中购物中心45个，独立商业街6条;在商业运营收入方面，2020年上半年增长12.8%，达到7亿，占长三角的45.4%，而长三角的运营收入占比高达64.6%，这也是为什么我们深耕长三角。
2015年后开业的项目的出租率仅仅下调了两个百分点，因此在今年上半年我们的团队也在不断努力把出租率恢复到正常甚至超过以前的水准。整个购物中心的平均单天客流和营业额已经在7月恢复90%，到目前已经基本恢复到正常水准。在并购方面，我们收购了浙江星汇60%股权，交易对价4055万，浙江星汇在管项目一共14个，面积89万平方米。浙江星汇主打的产品是商业主题街，而宝龙是主打客户做精，因此形成了产品线的互补;浙江星汇有良好的口碑，而我们也与新会一起共同制定了未来的战略与规划，那未来浙江星汇将会聚焦于浙江省内轻资产管理公司的优秀地位，同时致力成为中国领先的特色主题商业街全程运营商，也希望浙江星汇会成为宝龙旗下的优秀管理平台之一。在打造智慧商业我们将1)建立完整的会员体系，我们在原有的会员体系上，完善了会员产品，培养了忠诚度，将所有的企划活动与会员关联，从而挖掘更大的会员价值。2)全面实现宝龙商业数字化，在夯实技术基础之上，从项目最底层的开始到宝龙商业的运营全程实现业务的数据化，从而打造智慧的购物中心。
在科技化当中，我们有三部分的内容：1)管理者端的产品：PMS二期产品已经优化，而且在全面启动新的工作;管理驾驶仓需求已经确定，并在开始新的开发。同时我们布局了精密客流系统，在试点的基础上，下一步将全面推广。2)消费者端产品：宝龙悠悠2.5版，我们第三批11个项目已经上线，累计40个项目已经上线。同时支付宝悠悠试点上线，两个系统的积分得到互通，总会员数接近92万，较2019年翻了三倍。3)经营者端产品：商家小程序已全面实现。
在物业管理板块方面，今年上半年物业管理实现了收入1.68亿元，同比增长31.5%，物业管理面积、在管面积1165万平方米，合约面积为1991万平方米。同时在物业管理收入中，我们发现收入当中物业管理收入占69%，增值服务占25.5%，预售管理占5.5%。所以对于未来物业管理板块，我们将会进一步探索增值服务业务，争取更大的增值服务价值表现。
【上半年财务回顾】
收入与成本。今年上半年我们总收入达到8.69亿元，同比增长16%，这个增速比以前三年复合增长要低一点，主要是受到上半年公共卫生事件的影响。其中商业运营部分达到7亿，同比增长12.7%，增幅相对较小;住宅物业达到1.69亿元，同步增长32%，这是由于公司上半年在住宅物业开始发力。成本费用方面，上半年总成本包括服务成本、营销开支以及行政开支达到6.7亿元，同比增8.9%，可以看出我们在成本控制方面是做的比较好的。成本增幅低于收入增幅是利润增长较好的主要原因。其中服务成本增长11.4%;销售及营销开支成本同比下降42%，主要因为公共卫生事件，我们调整了营销计划;行政开支方面基本与去年持平。
利润情况。上半年，总毛利润达2.55亿元，同比增28.8%，略低于过于三年复合增长率。其中商业增长达到19.8%，物业增长达到131%。净利率上半年达到1.45亿，同比增长66.4%，超出过去三年的复合增长率，主要得益于上半年对销售费用的有效控制节约以及财务利息成本的锐减。所以我们整体净利率也从去年同期的11.6%增长到16.7%，提升5.1pp。
盈利能力。上半年我们的整体盈利能力显著提升。这里面几个重要指标有：1)资产负债率在上半年为51%，与去年同期基本持平;2)关联交易收入在上半年达到1.22亿，占总收入的14%，根去年同期持平;3)经营性现金流在上半年达到2.62亿，同比增长31%，净增加6200万元;4)来自第三方项目的收入明显有所提升，上半年为5300万元，同比增长89.3%，占总收入的6.1%，同比去年增加了2.4pp，这意味着我们随之增加了对外面的输出管理，我们第三方收入的比重在未来几年也会有比预期更好的增长。
【下半年计划】
1)开业计划。2020年我们将计划开业宝龙广场10个，宝龙天地2个，还有天津项目。我们在今年筹备开业的项目中，举一个永康项目为例，向大家展示筹备的相关情况。永康项目位于解放泾河西板块，周边3km人口30万，在项目的打造中，我们引入了54家首次进入永康市的品牌，其中包括超市、餐饮及时装的知名品牌。在项目经营数据方面我们进行了测算，2021年全口径收入会达到5800万元，2022年会实现6300万元，2023年实现7000万元;在开业率方面，2021年95%以上，2022年96%以上，2023年98%以上。
2)工作规划。四个方面：抓经营、强品牌、优管理、塑团队。抓经营：我们重点提升对广场精细化管理，以更好地提升我们每个项目的输出率，并对所有的商业广场根据每一个项目所在的城市能级和项目定位，进行分类市场营销，并重点打造一批项目在行业当中成为标杆项目。强品牌：我们要加强市场发声，今年下半年我们召开宝龙商业研讨会，邀请国内外紧密型的合作品牌参加，通过我们明确发展的目标来提振这些品牌与我们合作的信心，同时也增强宝龙商业在行业当中的品牌影响力。优管理：我们将对现有的PMS系统进行升级，同时提升总部和区域对项目的赋能服务水平，在业务审批流程上，我们也进行了优化，打造更加简单高效务实的沟通方式和流程。塑团队：我们将加强招商、运营、工程和物业等核心业务板块的培训，来提升我们经营的能力，同时我们高度重视我们人才梯队的建设，多培养出优秀的人才以更好地匹配商业战略发展需求。在接下来经营运营中我们会针对部分领域进行重点经营提升。
以上海宝龙城为例，该项目坐落于上海市闵行区，周边3km人口总数达到102万，25岁-50岁客群占比高达74%。目前项目已经汇聚了百老汇影院，MUJI，喜茶等相关知名品牌。随着我们政府打造国际生态商务区逐渐成熟，60万平方米的商务办公楼将于明年7月份正式投入使用，也为我们的项目带来10万以上的白领人群，对此我们抓住了新的机遇进行升级。我们从4方面进行提升：1)我们对商业动线空间的布局进行空间优化，同时结合宝龙艺术馆的艺术氛围，共同打造了一个有颜值的、年轻时尚的聚集地;2)我们重点提升娱乐业态，打造年轻时尚娱乐的High天地;3)我们对餐饮业态进行全面升级，以引进年轻化的餐饮潮流品牌来满足周边项目的需求;4)我们零售升级，新增我们新输入码的相关科技旗舰店，传统零售调整为个性的潮流服务。我们在项目的相关经营方面做了测算，全口径方面，2020-2022年我们将分别实现收入8600万元、1.3亿元、1.4亿元;开业率现在为80%，到年底将提升到85%以上，2021和2022年将实现95%以上。
问答环节
Q1：在商业规划下，你们希望将宝龙商业打造成什么样的企业?如何去配合整个宝龙集团的战略规划?在长期体系下会做出什么样的计划?同时在区域上如何推行立足大上海深耕长三角这个战略规划?
其实对宝龙未来的想法，我会想得更长远一点，这是因为公司今年定下了我们要通过20年努力实现全球前十的商业地产商的愿景，所以5年只是愿景的重要阶段而已。
对于未来宝龙商业的五年内逻辑，从目标角度上还是简单化的，但是从内功角度上市看细节会很多。因为总的逻辑对未来五年的规划，我们的想法第一是要保持在行业的前五的地位，以整合对行业的专业度和资源;第二是我们要在长三角范围内开超过150个购物中心，在这种程度下，我们的资源融合度是完全不一样的。短期来讲，我们的挑战是我们以前发展的角度其实没有太刻意去理解这个标杆和超级标杆的数量跟质量的问题，所以我们认为我们很大程度上要在长三角的核心城市进行投入去做宝龙的标杆。因此在未来五年我们对标杆和超级标杆投资的专注度会不一样。而我们短期的想法是如何做到让消费者满意，让人尊重。我相信在明年宝龙的标杆出来之后，公司会有更好的展示，我们也对宝龙商业的画面有信心。
Q2:关于轻资产的外拓，你们觉得在大环境下市场的好机会多不多，下半年会不会有更多好消息?在非收购的第三方拓展上今年的进展是怎么样的?
不光在全国，现在存量资产在整个全国尤其是长三角是非常多的，所以对于我们外扩轻资产和并购的机会还是非常多的。但是从这个宏观上来看，任何一个行业它的趋势都是向龙头集中的，只有我们更看好市场上的外拓和并购机会，但是我们接受的公司和项目也非常的多。今年是我们的团队接受项目最多的一年，但我们选择也非常挑剔。我们希望未来收并购的项目是非常优质的，而且我们更看重的是公司的管理团队，因为资产管理更重要还是看团队。
在今年一二月份我们已经实现两个项目的外拓，其中一个将会在下半年开业。同时在6月份我们新增组织架构发布以后，我们新成立了三个轻资产管理团队。在未来轻资产发展的战略中，我们在模式上面也进一步优化，同时我们也希望未来能够更加倾向于对于新建项目的轻资产的合作，其实目前我们有几个意向已经签署，我相信在下半年会有更多好消息。
Q3: 科技赋能逐渐成为公司的一大亮点。在收入和成本控制都有比较大的贡献。咱们比如说像今年上半年线上零售对于商场零售额和客流公共卫生事件后的快速恢复到底有什么帮助?公司和支付宝合作对于公司之后打造智慧商圈、精准营销会有什么战略性的考虑?
宝龙在科技赋能上面有两个事件可以分享。第一个是我们跟腾讯的合作，开发了基于微信平台的悠秀直播和悠派优惠券的产品;这个产品的使用实际上在3到5月份以及公共卫生事件期间已经体现了它的优势，我们在3到5月份已经在六个项目试点了13场直播，总共销售额达到超200万元，其中在滨江宝龙城四月份的销售创下了单日的单品牌60万元以上的销售额;5月1日到5日，我们悠派的产品活动在全国的29个宝龙广场上面上线，五一期间宝龙广场实现总销售额2.3亿元，向消费者派发了22.3万张优惠券，其中消费者领取了15万涨优惠券，新增会员达到7.6万人。
第二个是我们在今年7月份和支付宝一期推出了宝龙悠悠和支付宝的消费积分的打通，这种打通以后实际上也是实现了线上线下的打通，共享的内外流量资源打造了全新的智慧商业生态。我们在今年的717生活狂欢节中，通过一个月的磨合，有5000个商户参与，为支付宝的消费积分奠定了夯实的基础，同时我们也获得了支付宝的高度评价，并授予宝龙商业消费振兴联盟成员的奖励。对于未来，我们在科技赋能方面还会有进一步的动作，我们也希望利用科技赋能实现宝龙商业的全部的数据化和智能化。
Q4: 今年公司上半年毛利率有所提升，在商业运营和住宅物业管理的分布来看是什么原因?未来对两个板块毛利率的展望有多大?未来增值服务的方向?
整体毛利率提升有两方面。商业运营方面，我们上半年受影响，收入有所下降，但我们对成本的控制是比较好的，在营销费用和行政开支我们进行了较好的管控;住宅物业方面，近年毛利率上升的更快，主要是我们住宅物业板块的毛利率水平是相对较低的，因为我们去年在住宅物业方面做了人才梯队的储备，成立了十大城市公司，所以说当时我们先储备人才，然后我们的毛利率在当年是比较低的，加上往年我们在增值物业服务上投入的确相对比较少。而且我们增加的项目普遍集中在长三角，极具规模效应;同时在今年，我们也可以加大了在增值物业服务方面的力度，所以说我们今年的住宅物业毛利率的提升是比商业的提升要快。
关于增值物业的发展方向，主要方向还是跟我们的住宅小区管理相关的领域。比如我们会增加一些给开发商前线的服务，在交房以后我们也会增加住宅小区内公共资源的从分利用去做增值服务，对于小区居民我们会提供有偿维修服务。
Q5: 公司的收并购策略是怎样的?未来是否有进一步收并购计划?公司未来对商业运营管理和物业管理方面的侧重比例?是否会加大住宅物管方面的扩张?
关于收并购，现在我们的重点是对于这种轻资产管理公司的收并购和项目的轻资产拓展这两个方面。对于项目轻资产拓展的方面，我们还是跟集团的战略一样，维持在‘1+1+N’的层面，也就是说我们的项目拓展会以长三角为主，同时也会在大湾区以及其他的一些机会型城市去获得轻资产。对于收并购的轻资产管理公司，我们主要是侧重于聚焦的长三角范围之内，也就是说我们会关注在浙江、上海、江苏、广东这几个地方的比较优秀的轻资产管理团队。如果说我们能够通过优秀的轻资产管理团队合作，能够实现产品互补包括管理方面资源方面共享，我们就可以提高整个宝龙商业的营业能力和管理面积，而这也是我们的战略。那么对于下一步的目标来讲我们其实目前已经接触到几家轻资产管理公司，并且正在洽谈当中，其中也包括一些区域性的轻资产的管理团队以及社区型的轻资产管理团队。
商业物业的侧重。我们未来五年肯定是以商业为主的，若在五年之内每年开20个商场，五年就能实现100个商场的开业。对物业来，我们也有侧重点，我们希望在未来五年之内，第一也跟商业一样聚焦长三角，我们也会把物业现在全国的布局逐渐调整为聚焦在长三角的物业;第二我们坚持做高品质的物业，我们希望在相应的物业基础之上提高整个物业的管理水平和质量，以得到更多的业主和甲方的认可和支持;第三我们希望在不断的去参加外扩，现在的物业很大程度上是依托于宝龙地产，以及母公司的情况，那未来当我们的聚焦长三角以后，而且是提高了我们整个的服务水平、盈利能力以后，我们希望更多的区外拓，去拓展写字楼、住宅小区、工业园区包括企业总部的物业管理;最后希望不管是物业还是商业发展，这两个加在一起从而形成整个宝龙商业在未来在行业的竞争力。
Q6: 住宅部分的毛利率今年上半年有大幅提升，请问是什么原因?
1)我们把住宅物业聚焦长三角的管理规模得到体现，以前我们住宅物业还是比较分散;而且包括我们的服务、标杆都在长三角的每个城市，梳理了至少五个标杆项目，所以我们整个的管理规模效应得到体现。2)我们的增值服务，我们整个今年物业管理方面收入构成中，增值服务的比例越来越高，对于未来来讲我们这一块上会通过我们的物业管理质量的不断提升来进一步的提高我们的增值服务的水平。
Q7: 公司提到标杆项目，请教一下标杆项目的定位?多数长三角的核心地段是否已经被占据了?请问公司的策略打法是什么?
我们对标杆的定义是不同的，有城市标杆、行业标杆、社区标杆也有某一定位的标杆(如时尚方面、高端方面)。而对于宝龙商业，我们在这个战略上讲‘点线面体’，‘点’当中我们本身有不同产品形态(如宝龙一城、宝龙城、宝龙广场)，而这三个形态各有自己的标杆，这是我们对标杆不一样的定义。对于行业现在的竞争来讲，我们对于所定位的要去打造标杆也是根据我们现有宝龙项目的分布情况，以及这个城市周边的竞争情况来确定的，如在杭州我们的滨江宝龙城是绝对的标杆，在这个基础之上我们要预料到后面的竞争对手怎么超过我们。所以我们会提前布局，思考怎么样把我们的标杆基础更加夯实，更加能成为整个杭州市场的标杆产品。第二个是我们以厦门项目为基础，也就是我们本身的产品形态的标杆，我们本身现在的基础也非常好，所以我们在这个基础上得到进一步的提升，成为这个城市以及宝龙城的标杆。第三个是我们现在经营的情况不是特别好的项目，但是我们认为他们的地段、所处的位置和竞争态势，我们完全有机会让它成为标杆的项目，如晋江宝龙广场项目以及上海宝龙广场项目。所以说我们的标杆是基于我们本身的产品、城市竞争情况以及我们本身现在经营情况确定的。在未来，若在我们所有的宝龙项目当中，至少有30%以上的项目能构达到我们的标杆产品，这样我们就能在行业当中有足够的地位。
Q8:国内已经控制住了公共卫生事件，但国际范围内公共卫生事件还在扩散，如果公共卫生事件卷土重来，我们是否有对策?
第一个是我们对我们国家控制公共卫生事件的能力是非常有信心的，虽然国际的公共卫生事件非常严峻，但是我们对国内大规模发生公共卫生事件是不太可能的。第二个，实际上宝龙商业通过这半年我们在公共卫生事件方面积累的经验和实际的效果来看，我们完全有能力应对所有公共卫生事件发生，像今年整个上半年我们在公共卫生事件期间，宝龙商业的整个在我们商业项目之内都是零病例的，所以我们对我们的管理能力以及国家对公共卫生事件的控制能力都是非常有信心。
Q9: 外扩并购是公司的一个重要增强点，请问公司有没有测算过可供外扩并购的潜在规模有多大?长三角和金三角商场密度大概是一个什么水平?
首先是我们对于并购的测算是基于整个宝龙商业的发展情况来看的，我们希望在未来在长三角地区的浙江、上海、江苏以及广东都有一家轻资产管理公司跟我们合作。对于长三角的量来讲，今年上半年的开业数量在整个中国来讲，长三角占了接近三分之一，但数量上跟前几年相比下降了很多。长三角的开业数量还是全国领先的，这是因为长三角的经济水平、消费水平的发展确实比较前沿。但我们也看到长三角经济的发展速度和规模，以及人口导入的程度，现有的购物中心(尤其是优质购物中心)水平远远还不能满足这个需求，所以我们对长三角的进一步发展还是非常有信心的。
宝龙地产2020中期业绩发布会
会议概要
主题：宝龙地产(01238)2020年半年度业绩发布会
时间：2020年8月19日周三 9:30 至 10:30
主讲：宝龙地产管理层(CEO许总、陈总、黄总、廖总)
主要内容
第一部分：业绩回顾与展望
第二部分：问答环节
宝龙地产 管理层
【亮点回顾与展望】
在过去的半年中，在全体员工的努力下，宝龙地产的业绩得到了不错的成绩，主要是两个方面：在上半年的公司总收入171亿，比去年同年上升40.1%，其中地产153亿，比去年同期上升46.2% 商业15.3亿，较去年上升10.2%，毛利率为37.1%，得益于长三角的项目收益比较好，净利润35亿，增长42.8%，核心盈利：人民币28.9亿元，上升56.2%，归母核心盈利18亿元，同比上升44.3%，同时我们也坚持控制成本，新增债务的平均融资成本6.22%，土地溢价率8.8%，建议中期宣派股息每股12分港币，比去年同期上升33.3%。
上半年合约销售315.3亿元，同比上升8%，实现了全年目标的42%，新增土储238万平，大湾区第一个项目盛大开盘，当天销售达到百分之八十以上，下半年新推货值937亿元，全年目标750亿元目标完成的信心很强，整体市场很好。商业整体看年度34亿的目标，上半年15.3亿，商场人流及营业额恢复到百分之九十以上，上半年做了浙江星汇管理公司的并购，下半年可以确保10个商场顺利开业，酒店受到公共卫生事件影响是最大的。上半年2.9亿元的收入，全年目标从8亿元调整至6.5亿元，酒店总体恢复6成。
在整个上半年的时间里，我们在管理、团队等方面做了更多思考，重新梳理了使命愿景，团队角度引入了一批优秀的中层同行，在过去五年长三角的红利支撑这业绩的增长，同时我们考虑未来更多，我们的使命愿景是让空间有爱，成为受人尊敬的百年企业，全球领先的城市空间运营商。战略目标，双百双千，一百个购物中心，核心利润100亿，权益销售超过1000亿，市值1000亿，地产，商业和资管的三位一体策略。管理策略，产品，科技，人才。最后要朝赋能型组织发展，对全体员工的策略是共同愿景，激活个体，平台协同，数字智慧。五年后，希望宝龙的成绩可以更好。未来是“1+1+N”的布局模式，长三角+大湾区+机会型的优质地区，把安徽也并入算是长三角的区域。考虑广东未来商业综合体机会比较大，广东地区的占比会比较高。
【地产开发业务】
上半年315.3亿元，累计同比增长8%，完成全年销售目标42%，其中长三角地区销售金额占比88.6%，城市级别来看，一线城市销售金额占比6.1%，均价21500元/平方米，二线城市销售金额占比44%，销售均价18363元/平方米，三/四线城市占比49.9%，销售均价13085元/平，长三角总共279亿元，占比88.6%，海西15.27亿，占比4.8%，环渤海6.19亿，天津地区成本优势比较突出，长三角的土储占比是73.2%，共2093万平，海南234.1万平，环渤海224万平，海西185.2万平，大湾区95.9万平，中西部29万平，总体土地平均成本价3201元/平方米，土地成交均价占2020上半年销售均价比例20.8%。按城市类型划分，一线城市，按面积3.8%，按价值5.0%，二线城市按面积57.7%，按价值64.4%，三/四线城市按面积38.5%，按价值30.6%，长三角土地储备占73.2%，按性质分类待建22.3%，在建77.7%。按用途分类持有17.9%，销售82.1%。
核心布局的长三角有几个红利，首先是长三角一体化，第二是科创版，第三是新基建，最后公共卫生事件改善型带来的红利，长三角工程师红利全国第一，高校在校生350万，总量和价值量来看都是很高的，土地储备总可售货值约人民币3858亿元。
今年上半年新增项目15个，计容面积238万平。新增可售货值473亿元，权益土地款89亿元，权益比例61%，总溢价率8.8%，平均土地成本6134元/平，持续深化长三角布局，占比约为96%。其中长三角平均土地成本6277元/平，海西的面积占比为4.1%，平均成本为2812元/平。54%以商业加住宅合作形式获取，新增的土储面积按土地性质分类，25.3%是商业，74.7%是住宅来。
南京是今年的重点城市，今年已经拿了四个项目，去年南京的GDP是3.55万亿，存款达到1.4万亿，人口有850万，存款占GDP的比重达到2.53，上半年受到一些影响，也有6600亿的GDP，上市公司数也超过60家，整个地方的工程师红利凸显，住房的改善性需求和刚性需求都非常强劲，而且2020年GDP首次进入了全国的前十位，在长三角的地位凸显，向东对接上海，向南向西拥抱杭州，合肥，城际交通和高铁的核心枢纽城市之一，整个城市发展战略是升级的。聚焦新基建，新产业，新消费，新都市，四个项目分别是南京红山项目，溢价率0%，可售货值85.2亿元，自持占比37%。南京麒麟项目，溢价率0%，可售货值16.5亿元，自持占比42%，南京凤汇项目(一期)，溢价率0%，可售货值27亿元，高周转，区域供应稀缺。南京凤汇项目(二期)，溢价率0%，可售货值25.3亿元，高周转且区域供应稀缺。
下半年可售货值总共达到937亿，按业态分布，商业达到28.1%，住宅达到71.9%，下半年销售目标435亿元，同比增长40%。大湾区3季度首次推盘货值达到59亿元。129个项目分布于38个城市，其中长三角达到76%，以城市线级分布二线城市达到57.3%，三/四线城市达到36.5%，两者合计达到93.8%。
【商业运营业务】
首先我想跟大家分享一下，宝龙商业生态是点线面分布的，点，主要指的是多点发展，未来我们将会以四大产品形态的战略布局，均衡发展的四大产品形态，就是我们的超级标杆保龙一城，标杆的宝龙城以及标准和社区的宝龙广场。线，主要是基于每个宝龙商业项目为平台上面的每一个角色连接协同资源，联系的角色主要是跟宝龙商业存在关联的投资者，服务者，消费者和经营者，要协同的资源主要是包括科技，渠道，会员和内容。面，我们聚焦长三角战略为基础，在长三角区域内形成彼此连接网格布局的高密度覆盖面。体，主要是指的立体融合，是以科技能力打造数据的内核，驱动业务的融合升级，这个业务融合主要指的是线上线下的融合，上下游的融合，跨界融合，从而形成自循环的商业生态，创造广阔的价值空间。
接下来，我想给大家分享的是我们整个宝龙商业的战略布局的成果，到目前为止，我们已经在长三角布局65个项目，项目的数量占比达到68%，其中在江苏布局了16个，上海布局了12个商业项目，在浙江布局了37个商业项目，在今年下半年我们将会有十个宝龙广场和两个宝龙天地的开业，同时还会有一个老的项目，天津于家汇的宝龙广场重新开业，面对公共卫生事件我们的应对是卓然有效的，数据也在逐渐恢复，从平均出租率来看，确实有微弱的下降，从去年的89.4%下降到了87.1%，下降达到2.3个百分点，但是从2015年以后项目的统计的话，只是下降了两个百分点，从91%下降到了89%，从购物中心的平均单店的客流和营业额的情况来看，已经基本回复了正常，7月份恢复了90%，到现在已经全部恢复正常。
其次，我们基于以下4个原因收购了浙江星汇60%的股权。首先，星汇拥有优秀的管理团队，第二星汇是扎根于浙江省的企业，是位列浙江省第一的轻资产商业管理公司，第三是星汇与宝龙的产品线是可以互补的，最后是因为星汇拥有良好的业内口碑。我们对星汇的发展目标有四个。首先要确保公司在浙江省内轻资产商管公司的优势地位。第二是立志要成为中国领先的特色主题商业全程运营商。第三是5年内要管理100个商业街项目。最后是要星汇成为宝龙商业旗下优秀的商业运营管理平台之一。
最后，我们的纽扣计划也依然在持续推进，纽扣计划就是链接管理者，消费者和经营者三端的产品。管理端产品方向PMS二期启动，管理驾驶舱需求确定，启动开发，精密客流启动试点安装。消费者端产品方向宝龙悠悠2.5版，第三批11个项目上线，累计40个项目，同时支付宝和悠悠线上有计分系统，总会员数近92万，较2019年翻了三倍。
【财务回顾】
公司上半年截止到2020年6月30日，物业销售增长46.2%，租费收入15.33亿元，增长10.2%，酒店&其他2.94亿元，下降18.8%。毛利率略微下降了1.7个百分点，达到37.1%，净利润34.95亿元增长42.8%，核心净利润达到28.92亿元，增长56.2%，归母核心净利润达到17.97亿元，增幅达到44.3%。结转收入方面，住宅122.58亿元，30.85亿元，结转面积方面，住宅101.2万平，商业28.6万平，同时有分6个区的面积饼图的分析，长三角107.25亿元占总结转收入的69.9%，同时以85.67万平米的结转面积占有66%。交房金额排名前5的城市是 宁波36.3万平 杭州29.5万平 海口27.1万平 义务 10万平 无锡 7.7万平。现金及银行结余达到264.42亿，较19年增长了11.7%。
总资产呢，从19年底的1624.97亿增加了171.4亿到今年中期的1730.26亿元，增长了6.5%。净资产从19年的389亿，增长了20.381亿元到今年中期的410.45亿，增长幅度为5.5%。总债也从19年的552.63亿增加了39.87到今年中期的592.5亿的历史新高，增长了7.2%，其中短债227亿，长债365.5亿。比例方面的流动比例，1.21落后于19年的1.3。总资产负债率略微提升0.2%达到76.3%。
净负债率略微下降达到79.9%。债务结构，592.5亿的总债，一年内到期有227亿，一到两年内137.7亿元，二到五年内165.9亿元占28%，五年以上68.9亿占11.61%。年期七月份归还了5.5亿一年内的美元债。除了一年期略高以外，其他的还是比较合理的。低息银行贷款308.9亿，其中开发债114亿，境内银行101亿元，境外银团52.3亿元。
成本可控，境外优先票据22.2亿美元，折合人民币约151亿占比25.4%，比较合理，境内综合债126.9亿，占21.4%，信托不到6亿，占1%，品类比较丰富，结构合理，渠道宽广，境内63.2%境外36.8%。获得多方市场肯定。币种来看，人民币65.2%，美元27.2%，港币7.6%，受汇率影响可控。综合融资成本约为6.45%比去年下降，今年新增融资成本6.22%。
问答环节
Q1.宝龙商业线上线下是怎样的发展规划?
宝龙的战略是1+1+N长三角大湾区为主。三四线城市的商业格局已经有了大量竞争，但是优质项目不多，长三角和珠三角范围内三四线的优质项目，我们有机会做的一定会去做。目前百姓消费水平的提高，对优质项目的需求还是非常大的，线上线下的发展方向，管理层认为在中国这么大的市场，线上线下都有必要发展，关键在于能不能做到一定的寡头。最后的核心是立体融合，宝龙经过这么多年的变化和线上线下的理解，做到的判断就是必须要融合，很大程度是讨论线上线下的如何融合，线上线下的逻辑不同，所以两种思维都是必须的，在中国不能单思维来理解线上或者线下，所有事情都是动态统一的。在中国的任何竞争中，只要一边倒，很快就会出现供给过剩而导致出现新的平衡。
Q2.公司未来战略规划和定位是怎样的? 怎么看待南京市场?今年和明年商业的开业计划?
对公司管理层，公司到了另外一个量级，要怎么做怎么思考，我过去大半年做了公司的新文化愿景重新梳理，希望最后能从人才的赋能和人才的引进这两个角度来理解组织形态，赋能型组织有四个维度。一共同愿景，二激活个体，三平台协同。未来两到三年内大的组织结构是以总部为中心做出共享事业部，未来三年要有六个大区，上海，浙江，江苏，广东，安徽，海南及福建覆盖一些事业部，不一定要多人，也不一定要多，只要把事情做了就行。总体逻辑就是在这几个方向上去延伸，一步一步往前走，我相信整个组织1-2年才会做到等打磨的更顺畅更好。地产三十强跟商业五强呢其实我们没在在大战略表达，我们基本方向在未来5年来还是要在地产三十强的状态，要保持优势，商业方面要保持在商业的五强内。更关注的是在长三角能不能做到绝对的寡头，点线面一体商业的战略都是在长三角，我们认为未来的最大核心就是在长三角，能形成强烈的互补的网络，如果能做到这样价值太大，这是我想的第一个问题。
第二个问题前几天我们统计了一下在宁波3年多的时间我们拿了20多个项目，投资有300亿左右。我们是赚到了，很有价值，但是我们今年整体方向在南京，我今年出差南京 3次，是出差最多的一个城市，我们现在和政府谈勾地项目，希望继上海杭州宁波以后，南京做我们第四个核心城市，从单一城市来说，我们认为南京是潜力非常大的，希望在下半年有更多的成绩让投资者看到。
第三个问题，第一方面今年受公共卫生事件影响，开业数量从11个调到10个。因为我们想更好的把每个项目开展好，现在竞争激烈，如果草率开了，竞争力就会下降。所以为了对每个项目负责我们把数量调整到10个，明年的开业情况从目前的计划来看开业不会低于13个，同时还开8条街区。对未来我们商业5年内新增100个项目开业。这是我们整个明年到未来开业的情况。
Q3.对于布局大湾区，公司有怎样的规划?公司融资和负债情况未来是否能够改善?
对大湾区的发展，我认为广东的这些龙头企业占领了很大的市场。特别是旧改， 广东和长三角玩法不一样，但是长三角的市场化程度来讲还是更加开放，确实是我们要发展的难点，那我是这样去理解。第一方面就旧改的角度，我们事业部的角度，如果是旧改，我希望拉着广东这些企业的一起做，有经验的，有资源的，从我们角度来讲，踩坑的机率低点。另一个方面是我们还是坚持我们的综合体的模式在城市去发展，其实去了广东也是这两趟，我跑了7个城市。首先我觉得广东的发展程度比想象的来的低，很多地方呢其实应该说除了深圳、广州、佛山、东莞还有惠州，很多地方的发展和长三角还是有点距离的。但是他体制很好，所以我认为很大程度上都是他的管理体制，如果能有改革变化的话，广东的潜力是能释放出来的，综合体模式其实广东的空间还是比较大的。目前七八个项目在沟通，希望今年下半年能拿2-3个项目，通过我们一步一步往前走能对市场更加了解，拍地的方式我们适当参与。主要是对市场敏感度能判断的，同城市的发展。我们是澳门企业嘛，所以我们从珠海开始，中山这些城市我们好多项目在谈，然后我们进一步在佛山，广州发展，现在谈的比较顺利的城市珠海、中山、佛山、广州都有不少的项目在谈，希望能做出成绩。国家对房地产的态度是比较纠结的状态，就宝龙做生意的逻辑，我们的竞争优势是否比我们同行高，所以从我的角度来讲呢，会更谨慎去判断未来在国家对这个融资的环境的变化，但是我只能理解就是我们其实还是更有空间。
好，我再补充一下，其实融资的话，规模每年都在增加，但随着规模的扩大，这是这也是符合我们的整个的战略的发展，我觉得是应该会到明年年底控制在700亿以内的融资规模还是有希望的。那总体来讲第一我们还是有3800多亿的可售物资，只要把它卖出去回款回来了，我觉得我们还是可以在压降融资的总体规模。因为国家这个调控房地产对房地产的话，是又爱又恨，所以说就是这个需要调控。但是关键调控的一些方针政策，还没有进一步的细节出来的，宝龙对于未来情况应该比别人会更好应对一些。
Q4.想咨询一下公司上半年销售的去化率、回款率以及现金流值?
销售去化率为60%，销售回款率85%，资金流情况的话，现金流入方面：销售回款201.7亿，租金管理费18亿，现金流出方面：工程款75.8亿，土地款95.7亿，税金18.6亿，酒店运营费用15亿，其他费用14.8亿，2020年全年预测销售回款405亿，租金管理费-其他收入40.5亿，工程款156亿，土地款161.7亿，利息44亿，税金45亿，酒店运营费用28.5亿，其他行政费用32亿。
Q5.公司过去一年提高结转和债务管控有明显改善，未来对公司的融资成本有什么看法?有媒体报道境内融资收紧和政策新规，请问对公司有什么影响?公司是对长三角以外的发展计划?
首先，我认为未来公司的发展还是在我们还是在不拿贵地的情况下，积极的往前发展。所以整个债务结构如果说在发展提速的情况下，那么负债等结构和指标上我们还是可以接受的。当然我们在包括国内和境外评级，我们也积极在推进。对于我们这种重资产持有型的业务模式，在指标上需要给我们更大的空间。从同行的一个发展来讲，我们认为还是做的不错的，我也希望未来的评级能有更好的一个提升的机会。
其次对于传言对融资的收紧的角度，我也在密切关注，我们也有足够的资源和人员应对。从对国家政策的判断看，我认为政府不太会出一个极端的动作，应该还是高频调整政策为主。
最后对区域的发展，还是坚定不移在长三角，然后加上大湾区新的布局，其他机会也行。我们的商业模式是从地产去拿走很高的收益，未来是地产赚的钱要为商业创造拿一些更好的商业拿地机会，创造更高的商业价值。
（编辑：张金亮）
