本文来自国盛证券。
中期业绩预增略超预期，扣非业绩稳健增长。绿城服务(02869)发布正面盈利预告，预计 2020 年上半年权益股东应占溢利同比增长不低于 50%(对应 3.52 亿元)，略超市场预期，主要原因系：1)在管面积持续稳健增长;2)公共卫生事件期间社保减免政策对利润率的正面贡献;3)因滨江服务今年上半年股价大幅上涨带来的约 5000 万元的非经常性收益。我们预计上半年扣非后权益股东应占溢利增长不低于 30%，实现稳健增长。
配股补充发展资本，战略投资及并购有望加快。2020 年 6 月，公司完成新股份配售，本次共配售 2.67 亿股份，占扩大后总股本比例为 8.29%，扣除相关费用后募资总额达 26.9 亿港元。公司上市后的募集资金主要用于社区增值服务的能力圈搭建，阶段性目标已基本完成;本次募集资金则将用于战略性投资入股上市及非上市物管公司，以及潜在的项目并购，有望为公司社区增值服务能力的平台化输出带吸引更多的客户资源。
加速搭建生活服务联盟，未来发展值得期待。公司在社区增值服务领域布局行业领先，通过 2019 年 3 月对滨江服务的基石投资、2019 年 12 月及 2020 年 5 月龙湖集团完成对公司的战略入股以及 2020 年 6 月公司完成对中奥到家的股权投资，依托与龙湖、滨江及中奥到家等物管企业的股权捆绑，公司正加速搭建生活服务联盟，进行社区增值服务的平台化输出。截至目前，公司与中奥到家达成合资公司协议，公司将把生活服务产品服务体系、专业资源输出至合资公司，并为中奥到家的服务体系、业务拓展赋能;同时双方将在物业服务、专业服务上协同发力。我们认为这是公司在社区增值服务拓展的又一次创新性尝试，通过少数股权的相互捆绑，公司与合作方的关系将保持稳定，同时也不影响合作方的经营积极性，未来发展将值得期待。
投资建议：基于公司中期业绩预增超预期，我们上调公司 2020-2022 年归母净利润至 6.57/8.91/10.86 亿元(原为 6.24/8.20/10.23 亿元)，同比增长 37.7%/35.5%/21.9%，对应 EPS 分别为 0.20/0.28/0.34 元，2019-2022 年 CAGR 为 31.5%。当前股价对应 2020-2022 年 PE 分别为 47.0/34.7/28.5 倍。考虑到公司行业领先的市场竞争力及社区增值服务的轻资产转型，上调公司目标价至 12.4 港元(对应 2021 年 40 倍 PE)，维持“买入”评级。
风险提示：第三方市场开拓不及预期风险，园区产品及文化教育业务发展不及预期风险，并购标的业务整合不及预期风险等。
（编辑：郭璇）
