本文来自微信号“地产豪声音”，作者：袁豪。
事件
8月2日，永升生活服务(01995)发布中期业绩正面盈利预告，预期截至2020年6月30日止六个月，公司未经审核综合纯利及本公司拥有人应占溢利将较2019年同期分别录得超过80%及60%增长。
点评
1、中报业绩同比+60%，旭辉+永升双品牌协同、利益更趋一致
公司公布中期业绩正面盈利预告，预计上半年综合纯利同比+80%，归母净利润同比+60%，业绩大增主要由于：
1)公司在管物业的建筑面积增加；2)社区增值服务收入增加；3)青岛雅园并表，业绩承诺持续兑现。
6月4日，公司公告以先旧后新方式配售1.34亿股，配售净额约15.64亿港元，占比扩大后已发行股本约8.02%，配售价每股11.78港元较前日收市折让约6.95%；配售资金将会用作战略性的并购，用于公司扩大规模、补齐现有的业态短板、提升部分核心区域的集聚度、以及在细分业态的专业化服务能力上进一步优化。配售完成后旭辉控股及一致行动人持股公司46.1%，BestLegend持股10.28%；旭辉重新并表永升后，充分表明旭辉对永升服务中长期发展的价值认可，并且表示旭辉与永升的利益进一步一致化，也将重新定位“旭辉+永升”的联合品牌，并产生更多业务上的协同效应。
2、行业排名第14，管理面积高增，外部拓展加速、独立发展有方
2019年末公司合约面积1.1亿平，2015-19年CAGR达64%，覆盖在管面积达1.7倍；在管面积6,515万平，2015-19年CAGR达61%，估算独立第三方在管面积占比高达65%，并且非住宅面积占比19%。
公司管理面积增长主要来自四轮驱动：1)内生竣工交付，2016-19年旭辉销售面积CAGR达60%；
2)一二手项目市场化投标，近年中标率稳定在40%左右、处于高位；
3)区域开发商战略合作，公司与苏高新、德州交投、辽宁广纳等房企形成合作，优先获取项目管理权；
4)收并购，公司先后收购青岛雅园(商办)和青岛银盛泰物业(住宅)，PE估值分别低至14.0/4.7倍；公司整体规模加速扩张可期。2018-19年公司物业费单价分别为2.46和3.12元/月/平，处于行业高位。
3、投资建议：业绩大增60%，高成长更上台阶，重申“强推”评级
永升生活服务背靠旭辉集团(00884)，未来将依靠三大优势实现优质增长：内生竣工交付，继承旭辉的高成长；外拓持续发力，招投标、区域房企合作与收并购崭露锋芒；增值服务快增，单位面积增值服务毛利排名第一。目前公司合约/在管面积比达1.7倍，处于行业高位，将助力未来规模快速扩张。
我们维持公司2020-22年每股收益预测分别为0.22、0.35、0.54元，考虑到公司未来三年业绩高增以及双品牌协同进一步加强，我们上调目标价至18.00港元(原14.85港元)，对应2021年PE46倍，重申“强推”评级。
4、风险提示：业务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行风险
（编辑：mz）
