本文来自克而瑞地产研究。
根据CRIC《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据，与2019年上半年相比，2020年1-6月全口径TOP20房企中的13家的销售均价都出现了同比下滑，数量占比超过6成，其中部分房企下滑比较明显跌幅超过10%。但企业的销售均价受到多重因素影响，项目的布局，推盘的结构等等因素都会造成均价的起伏.那么为了尽量弱化这些影响,我们以一线的北京、上海、广州、深圳，二线杭州、宁波、郑州、厦门、济南以及三线的温州、佛山、常州、清远、惠州，共计14个城市的TOP20房企项目为样本进行了研究。从项目层面的角度来看，在上半年房企营销不断出新，折扣频频扩大的环境之下之下，房价究竟是涨还是跌?
01仅从备案价格来看，价格同比下跌的项目超过半数
经过对项目数据的筛选，我们共抓取了217个符合要求的项目数据，仅从备案价格来看，与2019年同期相比，其中113个项目出现了均价的下跌，占比为52.1%，超过半数。但是从价格变动的幅度来看，整体仍然是比较平稳，涨跌幅在5%以内的项目占据了大多数，部分项目起伏超过了10%，针对这些涨跌幅超过10%的项目，我们又具体做了调研，发现引起价格波动的因素很多，其中涨幅过大的项目中多数都是结构性因素，仅有极少数佛山项目因为项目持续热销，新开部分价格有所上升，而降价的因素除了成交结构影响之外，还包括房企主动降价去化、项目尾盘清盘折扣等等。
02涨幅较大项目主因结构影响，跌幅较大项目原因不尽相同
针对涨跌幅超过10%的项目，我们进行了详细的调研。从涨幅超过10%的项目来看，由于政策层面仍未松动，多数地区执行严格限价政策，因此几乎均是结构性因素导致的价格上涨，仅有佛山的两个楼盘由于项目持续热销，所以新开部分价格出现了一个同比超过10%的上涨。但是房价下跌的缘由却不尽相同，除了结构性因素之外，还有部分楼盘由于包含内购，回迁房等，所以备案价格出现了一个明显的下降。另外其中不乏有多个城市项目出现了房企打折去化的情况，虽然为了保障房地产市场的平稳运行，部分城市也对企业的降价幅度做出了限制，不允许大幅度降价，但是企业通过特价房，清盘活动等仍然有一个比较大的折扣。那么具体而言，哪些城市的项目价格有增，哪些城市出现了房企打折降价，又是何原因，我们选取了部分具有代表性的城市对上半年新房均价变动原因进行了分析。
03热度较高的杭州、宁波等地去化压力小，价格稳中有增
具体来看，市场热度是决定企业是否降价的核心因素之一，如果市场热度高，需求旺盛，则企业让利促销力度就比较小，部分项目还会出现价格上涨的情况。比较具有代表性的是杭州、宁波。我们针对杭州28个项目做了统计，其中15个项目备案价格有上涨，虽然在限价调控之下，杭州的楼盘售价并未出现明显上涨，其中12个涨幅均在5%以内，但是同时市场上也基本未出现明显降价的楼盘，少数降价的项目也是由于楼幢的位置，新推售的项目结构等因素，导致稍微有点降价。
04市场热度一般的济南、广州增城，上半年出现了多个项目降价去化
与杭州不同，济南虽然整体市场呈现平稳情况，但是不同楼盘之间的价格变动也不尽相同，出现了部分楼盘降价去化的情况。主要有两种类型，第一是类似龙湖春江郦城项目，由于上半年新推售的楼栋位置比较靠近马路，并且是大高层所以企业调整了售价，让利推动去化。第二类是恒大、华润、以及万科的部分项目由于市场热度一般，项目去化可能存在一定压力，济南的几个楼盘出现了房企降价去化的情况，恒大、华润以及万科均有项目售价同比去年下半年出现了下降。而广州增城同样在今年3月出现了一波降价潮，招商蛇口的招商臻园和碧桂园云顶项目在3月率先开启折扣营销，之后增城多个项目跟进，使得该区域在上半年售价出现了一个同比的下降。
05北京、上海、郑州等城市价格平稳，变动幅度较小
另外像北京、上海等多个城市的项目均价则呈现了平稳运行的态势，虽然公共卫生事件对市场形成了一定的冲击，但是在需求支撑与调控平衡之下，这些城市的市场仍然保持了平稳运行。像北京、上海两地的项目均价虽有起伏，但是变动幅度都比较小，虽然有板块热度走高，但是在政策调控之下，均价并无明显上涨，同样的虽然有部分项目在公共卫生事件期间让利去化，但是折扣力度也都比较小。整体来讲上半年市场发展非常平稳，新推楼盘的价格即便有涨跌变化，但也都在5%以内。
06厦门、佛山市场分化，项目均价涨跌各异
除了城市之间热度有差异之外，部分城市内部也有明显的分化，部分项目快速售罄，均价还有上浮，部分项目去化承压，打折让利才能推动销售。比较具有代表性的是厦门、佛山的项目，厦门主要是岛内岛外的分化，岛内项目即使价格较高，去化率仍然可观，岛外尤其一些外溢三四线板块，去化并不理想，因此很多都出现了打折促销的情况。佛山同理，像保利诺丁山、滨江首府等热销项目，新加推售价同比出现了超过10%的上浮，而招商越园等项目由于去化压力较大，在首开去化不理想之后即开启了打折降价去化。
整体来看，虽然从CRIC《2020年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》呈现的数据来看，多数房企上半年均价呈现了下降，但是根据我们项目层面的实际调研可以发现这一结论并不完全准确。上半年虽然房企营销力度在持续扩大，但是其销售均价多呈现趋稳的态势。一方面虽然部分市场热度较高，但是在政策调控之下并无明显上涨，另一方面针对去化一般的城市企业也多是结合项目去化情况动态让利，并无大规模降价的情况，降价幅度较大的也都为少数特价房或者清尾盘，这点从上半年企业的营销方式多为企业统筹，项目结合实际情况制定优惠也可以体现。
（编辑：郭璇)
