本文来自微信公众号“地产豪声音”，作者：华创证券 袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力。
事 件
7月19日，新城悦服务(01755)公布，2020H1，公司预计归母净利润同比增长至少50%，2019年同期为1.172亿元。
点 评
1、20H1业绩同比+50%，管理面积稳增、并购发力、社区增值多元开花
2020H1，公司预计归母净利润同比增长至少50%，对应1.758亿元；公司业绩大增主要源于：1)在管面积增加；2)完成收购成都诚悦时代物业服务有限公司61.5%股权；及3)增值服务收入上升，尤其是社区增值服务及智慧园区服务。
此外，近期董事会议决根据公司于2018年10月20日采纳的购股权计划，向公司10名雇员授出合共296万份购股权，占总股本的0.36%，行使价为19.90港元。
同期，董事会进一步议决根据公司于2019年11月15日采纳的股份奖励计划向公司3名董事及11名雇员授出合共500万股奖励股份，占总股本的0.61%，授出价为9.95港元，其中137万股奖励股份授予3名董事。购股权及奖励股份的归属日期分别为21/22/23年的6月30日，分别占比30%/30%/40%，归属条件为以2019年归母净利润为基数，同比增速分别为40%/120%/230%，对应20/21/22年归母净利润分别同比+40%、+57%、+50%。
2、管理面积高增，合同/在管高覆盖，第三方拓展积极，并购开始发力
2015-19年，公司管理面积CAGR达33%；合约面积CAGR达47%。19年末，在管面积6,015万平米，同比+40.3%，合约面积1.53亿平米，同比+36.2%，合同/在管覆盖率达2.5倍，位于主流AH物业公司第一，有力保障后续在管规模高增。
19年末，公司第三方在管1,736万平米，同比+40.0%，第三方占比在管28.9%，后续外拓望成为公司规模扩张的重要一环。20年5月，公司拟以1.05亿元收购成都诚悦时代61.5%股权，收购PE对应19年业绩10.4倍，标的公司2019年末在管面积约522万平米。公司并购成都诚悦时代，有望丰富公司非住宅业态的布局，同时增强公司在西南地区的市场竞争力。
3、投资建议：业绩超预期高增，实现高质量成长，重申“强推”评级
新城悦服务背靠新城控股，15-19年合约和在管面积CAGR分别达47%和33%，合约/在管面积比达2.5倍，位于AH主流物业公司第一，有力保障未来规模扩张。
未来将依靠三大优势实现优质增长：后续新城控股竣工高增长，有望推动公司内生强劲增长；外拓持续发力，深耕优势区域；低估值并购优质标的，丰富区域、业态布局。公司增值服务快增，后续有望催生更多元化增值服务萌芽，打开更为广阔的成长空间。
我们维持公司2020-22年每股收益预测分别为0.49、0.76、1.15元，考虑到公司激励计划行权条件对应业绩高增长、中报超预期高增，按21年PE35倍，上调目标价至30.00港元，重申“强推”评级。
4、风险提示：业务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行风险
（编辑：mz）
