本文来自“ 克而瑞地产研究”，原标题《评司论企｜雅城集团——雅居乐分拆上市第二子》
雅城集团历经两大业务扩张整合
雅城集团的定位是绿色生态人居服务商，两大业务分别是智慧装饰家居和绿色生态景观，起初这两大业务分别集中在中山时兴和广州雅玥两家公司。中山时兴成立于2000年，后在2006年被雅居乐收购，广州雅玥则在2015年由雅居乐创立。为扩大业务规模， 2018、2019年先后收购上海特铭、江苏百绿、广东美景以及北京京林等行业内公司。2019年11月经历内部重组，进行股权转让、成立附属公司，整合两大业务资源。2020年5月，雅城集团在境外注册成立，6月申请上市。据招股书，截止2019年12月31日，雅城集团业务已经覆盖国内27个省份的119个城市。
营收呈现“一边倒”态势
招股书显示，于2017年、2018年及2019年，雅城集团收入分别为15.48亿元、35.09亿元及50.92亿元，年复合增长率为81.4%。按业务类型划分，智慧装饰家居业务下的住宅精装占比最高，2019年达44.2%。从两个业务线来看，智慧装饰家居营收占比远超绿色生态景观业务，2017年占比达79.4%，虽近两年有下降趋势，但2019年仍达71.1%。就单个业务线下的营收分布来看，智慧装饰家居业务分为住宅精装、公共装修、智造家具三个分部，营收主要来自住宅精装，2019年占比逾六成;绿色生态景观也有三个分部，分别为园林景观、生态环境和绿化营养，2017年几乎全部营收来自园林景观，近两年有所下降，但2019年仍超八成。
按客户类型划分，大部分营收来自雅居乐集团(03383)及其他关联方，2017这部分占比高达99.4%，2018年为91.1%，2019年下滑至78.9%。相比之下，独立第三方21.1%的贡献度有待提升，但根据目前外拓增速，预计比例将进一步平衡。目前看来，无论是业务还是客户类型的营收分布，都呈现了“一边倒”的态势。未来企业需要注意均衡业务重心以分散风险，除此之外，也要承接更多的第三方业务以减轻对母公司的依赖。
拆分上市或将提高利润空间，加速业务拓展
近三年，毛利率和净利率先降后升，毛利率低于雅居乐整体水平，净利率相当。于2017、2018及2019年，雅城集团毛利润分别为4.10亿元、8.15亿元及13.01亿元，同时毛利率分别为26.5%、23.2%及25.5%，低于雅居乐整体毛利率水平，净利率则与雅居乐相当，2019年为16%。从趋势上来看实现微降后反升，恢复至2017年水平，据招股书说明，这主要得益于智慧装饰家居业务人力成本的优化、定价能力增强以及低成本原材料的购入。由于目前国内的园林生态和建筑装饰行业格局较为分散，雅城集团上市后或能提高知名度，增强议价能力，进一步提高利润空间。
雅居乐作为持有雅城集团93.35%权益的股东，这已不是其首次拆分旗下多元化业务上市。2017年物业管理板块雅生活毛利率和净利率分别为33.5%和17%，2018年2月在港交所成功上市后高速发展，营收连续两年大涨，同比增速分别达92%和52%，毛利率和净利率也得到了大幅提升。可见拆分多元业务上市是扩宽资本市场融资渠道的有效手段，为业务扩充提供了资金，因此对加速拓展及改善财务表现有明显作用，这点放在雅城集团上将同样适用。
雅居乐集团多元营收占比逐年上升。事实上，随着房地产增量接近天花板、住宅主营业务利润逐年降低，雅居乐于2016年就正式启动了多元化发展战略，公司名称由“雅居乐地产”变更为“雅居乐集团”，同时确立“以地产为主，多元业务并行”的运营模式。至2019年，形成了地产、物管(雅生活)、雅城集团、环保、房管和商业管理“1+5”多元业务并行发展的格局。从业务拆分来看，能体现营收的包括物业管理服务、酒店运营、投资物业租金和环保服务，占比由2017年的4.5%上升至2019年的10.1%。
多元业务与地产主业协同发展。目前，在雅居乐各个多元化方向中，雅生活已单独拆分上市，建设集团在2019年底更名为雅城科创，随后也并入雅城集团。除此之外，环保、房管和商管版块也在逐步壮大。随着雅城集团的上市和其余多元业务稳步发展，预计未来多元化业务营收占比将进一步提升，同时与地产主业产生正向协同效应，推动总营收增长。
