本文来源微信公众号“ 地产加把劲”，作者中信建投分析团队。
核心观点
1-6月房企累计销售金额延续恢复态势，百强房企拿地积极性超去年。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，1-6月百强房企累计全口径销售金额同比-2.7%，降幅继续收窄，收窄5.2个百分点。百强房企1-6月整体拿地强度(拿地金额/销售金额)为37%，较去年全年提升3pct，其中碧桂园(02007)、保利、恒大(03333)、绿城(03900)、绿地、龙湖(00960)、中海、新城(01030)、华润(01109)和招商蛇口10家房企1-6月新增货值超1000亿元。
6月重点城市成交面积同比增速为负，但二线城市表现较好，同比为正。我们跟踪的33个重点城市成交数据显示，6月一手房总体成交面积同比-2.1%，增速较上月回落3.4个百分点。一线(4城)、二线(11城)、三线(18城)成交面积分别同比-0.1%、+7.4%、-12.8%，增速分别较5月+4.3pct、-3.6pct、-2.4pct。上海广州恢复较快，深圳跌幅缩窄，北京同比回落。济南、青岛、杭州、温州、南京、苏州、厦门、宁波八个二线城市单月成交实现正增长。
6月房企融资规模持续回升，海外债规模显著上升。1)股权融资同比有所增加，港股融资规模增加。万科企业(02202)以25HKD/股的价格实现融资，增发数量为3.16亿股。2)债券融资环比有所上升，海外债继续回暖。房企债券融资总额为784.51亿元，环比上升23.14%，其中，境内发债444.22亿元，同比上升20.16%，占比为57%;境外发债340.29亿元，同比上升43.24%，环比上升103.61%，占比43%。3)信托融资规模有所提升。6月房地产信托产品成立数量351个，募集资金862.21亿元，环比上升52.88%，占所有产品发行总额的39.97%。
投资建议
伴随数据转好的持续以及市场风格切换，我们认为地产行业的高景气将推动行业估值修复，强烈看好未来6个月房地产板块表现尤其是开发商的表现。两大主线未变：优质房企与物管行业。其中，优质房企A股推荐阳光城、中南建设、金科股份、万科A、保利地产、金地集团等龙头房企，港股推荐融创中国(01918)、中国金茂(00817)、旭辉控股集团(00884)。物管行业A股重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐碧桂园服务(06098)、保利物业(06049)、永升生活服务(01995)、宝龙商业(09909)。
(以下为节选内容，非报告全文)
1 销售篇
1.1百强房企6月销售金额同比增幅继续扩大
6月新房成交市场延续回暖，体现到百强房企销售额上看，单月增幅继续扩大，上半年百强房企全口径销售额同比已接近持平。根据克而瑞公布的百强房企销售榜单，单月同比来看，6月百强房企实现全口径销售金额约14517亿元，较去年同期+13.8%，同比增幅较上月提升1.6个百分点;单月环比来看，百强房企6月销售金额环比+33.3%，改善延续。累计同比来看，1-6月百强房企累计全口径销售金额同比-2.7%，降幅继续收窄5.2个百分点。
6月各梯队房企销售业绩同比呈现正增长， Top1-3、Top4-10梯队表现良好，尤其是Top4-10梯队自卫生事件后首次同比转正，Top21-50梯队同比回落较大。具体来看，6月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯队全口径销售金额增速分别为+14.2%、+7.0%、+34.7%、+5.0%、+16.3%。Top4-10梯队销售金额同比回升，为房企单月业绩增幅最大的梯队。与5月单月增速相比，上述各梯队全口径销售金额增速分别+4.6pct、+12.2pct、+8.3pct、-11.6pct、-2.0pct。
1.2销售门槛整体降幅缩窄，头部与Top50梯队恢复较快
6月各梯队销售门槛分化依旧明显，但整体降幅大幅缩窄。Top3、Top10及Top50房企销售门槛明显好转，恢复更快，其中Top3与Top50均实现全口径与权益的销售门槛同比正增长;Top20及Top100梯队全口径与权益销售门槛恢复相对较慢，但改善程度较大。从全口径销售金额入榜门槛来看，Top3销售门槛同比持续上涨至12.6%，Top10与Top50同比增长 5.2%、0.9%，由负转正，Top20与Top100为-1.2%、-9.0%，降幅缩窄10%左右，程度最大。从权益销售金额口径来看，各梯队同比分别为+2.9%、-0.4%、-6.5%、+4.0%及-19.3%，Top3和Top50房企实现同比正增长，其余梯队门槛仍有不同程度降低，但较上月有明显恢复，降幅进一步缩窄。
操盘比例与合作比例方面，6月Top100房企操盘金额/全口径销售金额回升1.2个百分点至88.2%，整体项目操盘水平仍维持在较高水平;销售权益比例来看，权益销售金额/全口径销售金额为70.8%，延续卫生事件后的下滑趋势。权益销售金额集中度来看，1-5月百强房企权益销售金额占全国商品房销售金额比重为58.1%，较去年底有所提升，但主要由于季节性特征，根据以往经验，随着大量小型房企陆续推盘，后续百强房企市占率还会逐月下降。
1.3 月度销售逾百亿房企数新高，主流房企销售修复
企业层面，单月销售金额来看，6月有50家房企销售额超100亿元，较去年同期增加7家。除4、5月在榜的碧桂园、恒大、万科、保利、融创外，中海、绿地、金茂、招商蛇口、华润与世茂也跻身前列。全口径销售金额单月增速方面，Top30房企有26家实现正增长，比上月增加两家，绿城、融信、中梁、金科、金地、金茂、恒大、龙湖、正荣和中南置地为增速前十房企，其中绿城、融信、中梁增速前三，同比分别+100%、+86%、+82%(现值和基值均为克而瑞统计口径)。
我们所重点关注的主流上市房企有84%的公司在6月实现单月正增长，龙湖、金地、中南、金科和滨江五家企业在6月累计销售增速也实现由负转正。从单月销售增速来看，金科、金地、金茂分别实现+74%、+62%、+57%的增速，表现优异，其中金地集团上月增速也位居前列;排名方面，龙光、大悦城、金茂的克而瑞榜单排名分别较2019年末上升12位、7位、6位。
新增货值方面，碧桂园、保利1-6月新增货值突破2000亿，恒大、绿城、绿地、龙湖、中海、新城、华润和招商蛇口8家房企1-6月新增货值也超1000亿元，前十房企名单与上月相同，龙头房企优势明显。其中，保利新增货值2060亿元，跃升榜单第二。从拿地力度看，百强房企今年1-6月整体拿地金额/销售金额比例为37%，拿地强度较去年全年提升3个百分点，销售恢复态势叠加流动性宽松，房企拿地力度继续回升。
1.4 6月重点城市新房成交面积增速回落
6月成交量继续修复，二线城市一手房成交量持续增长，重点城市二手房市场升温。我们跟踪的33个重点城市成交数据显示，6月一手房总体成交面积同比-2.1%，增速较上月回落3.4个百分点。其中，二线城市成交面积同比增长，一线城市降幅缩窄，三线城市降幅有所扩大。一线(4城)、二线(11城)、三线(18城)成交面积分别同比-0.1%、+7.4%、-12.8%，分别较5月+4.3pct、-3.6pct、-2.4pct。二手房方面，我们所跟踪的13个城市成交面积同比+20.4%，增速较上月回升19个百分点。6月一线城市新建住宅成交面积来看，上海广州恢复较快，深圳跌幅缩窄，北京同比回落。具体而言，上海、广州6月一手房成交面积分别同比+4.6%、+0.9%，扭转卫生事件后负增长局面;北京受卫生事件反复影响，一手成交面积同比-9.9%;深圳6月一手住宅成交面积-0.37%，降幅大幅收窄30pct。截至6月我们跟踪的重点城市中，长三角二线城市一手房市场回暖明显，济南(+23.5%)、青岛(+24.6%)、苏州(+115.4%)、杭州(+70.8%)、温州(+52.0%)、南京(+43.1%)、厦门(+13.0%)、宁波(+6.0%)八个二线城市单月成交实现正增长。
2. 融资篇
2.1 股权融资：股权融资持续回暖，港股融资规模显著增加
2016年以来，房地产调控收紧，“930新政”出台后，股权融资渠道受到严格管控，上市房企过去几年的再融资窗口逐渐关闭，再融资规模明显回落，2017年、2018年A股房地产股权融资规模分别降至347亿、110亿，表现持续低迷。2019年合计募集资金275亿元，同比增长118.60%，略有回升，但与新政出台前仍有较大差距。
2020年6月，房企股权融资持续回暖。A股市场，哈高科实现增发4.79亿股，募资约22.14亿元;港股市场，万科、旭辉控股、毅德国际、中澳到家、佳兆业美好、和泓服务六家公司，分别以25HKD/股、6.28HKD/股、0.45HKD/股、0.98HKD/股、32.55HKD/股、1.28HKD/股的价格实现融资，增发数量分别为3.155892、1.85、5.2251、0.36928、0.14、0.8亿股，募集资金总额达94亿港元。
2.2债券融资：海外债规模扩大，境内债利率整体上行
2.2.1 6月房地产行业融资政策：在“房住不炒”前提下，流动性进一步放宽
6月以来，我国卫生事件对于人民经济生活的影响日趋减弱，经济逐渐过渡到周期性上行。央行进一步加强货币政策逆周期调节，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，运用总量和结构性政策，保持流动性合理充裕。6月17日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求加快降费政策落地见效，为市场主体减负，未来的货币政策导向仍是宽松基调，有利于房地产市场平稳运行。但与此同时，在“房住不炒”的主基调引导下，预计未来房企融资通道仍将受到一定限制。流动性方面，央行连续6个工作日开展逆回购操作，采取“量增价稳，小步快走”的方式，通过多频次的逆回购方式向市场净投放流动性，18日为1200亿元，19日为1800亿元，22日为1200亿元，23日为2000亿元，24日为1800亿元，28日为1000亿元，累计操作金额达9000亿元。这一举动有助于保持流动性充裕，随着国内经济持续复苏，监管层关注资金空转套利等，市场对央行政策收紧担忧升温，央行稳定资金价格同是小幅净投放，将维持流动性合理充裕，稳定市场预期。
房地产融资方面，随着卫生事件逐渐稳定，为重振房地产市场，6月17日国常会部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘，加大金融支持实体经济的力度，按照有保有控要求，防止资金跑偏和“空转”。预计稳地价、稳房价、稳预期的总政策基调仍将长期作用于房企市场融资行为。
2.2.2 6月债券融资概况：境内融资略有下降，境外融资大幅增长
从发行总额来看，2020年6月，房企债券融资总额为784.51亿元，同比上升29.19%，环比上升23.14%。境内发债规模较上月略有下降，融资总额为444.22亿元，环比下降5.48%;境外发债规模显著上涨，全月发行340.29亿元，同比上升43.24%，环比上升103.61%。从发债利率来看，2020年6月，境内公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行利率分别为5.10%、4.46%、3.15%、5.04%、4.13%，多数品种债券利率较5月全面上调;6月海外债发行利率为7.69%，较上月显著上升，海外融资成本与境内融资成本差距扩大。
从境内发债品种来看，2020年6月，公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行规模占比分别为12.56%、12.39%、7.36%、1.79%、11.22%，公司债占比大幅下降，资产支持证券占比有所上升，短融、中票、定向工具比例均有所下降。
2.2.3 公司债：规模显著下降，利率有所上升
2020年6月，房企共发行12只公司债，发行规模为123.1亿元，较去年同期下降33.17%，环比下降49.32%。其中，上市房企发行规模为49.0亿元，同比下降52.10%;非上市房企发行规模为74.1亿元，同比下降9.51%。6月，公司债发行期限为4.7年，发行利率为5.10%，环比上升13.08%。
2.2.4 中期票据：规模略有上升，利率上行(省略)
2.2.5 短期融资券：规模略有上升，利率略有下降(省略)
2.2.6 定向工具：规模有所减少，利率略有上升(省略)
2.2.7 资产支持证券：规模大幅上升，利率下行(省略)
2.2.8 海外债：海外融资渠道恢复，利率上行
6月房地产企业海外债融资规模有所回暖。6月海外债共发行16只，发行规模为48.20亿美元，同比增加19.10%，环比增加105.63%。发行期限为2.7年，发行利率为7.69%，平均发行期限有所下降。企业间融资成本分化现象显现，主流房企融资成本在5%-13%之间，部分房企海外融资成本在4%以内，利率最高的为鸿坤伟业，票面利率高达14.75%，最低为平安不动产资本，利率仅为3.25%。从融资成本上来看，6月房企发行的海外债票面成本普遍较高，但预计今年下半年房地产信贷政策或继续收紧，在境内融资不断收紧的当下，房企发行海外债仍是维持规模增长的必要途径。
2.3信托融资：融资规模有所上升，预计未来逐渐趋稳
2020年6月，房地产信托产品成立数量351个，募集资金862.21亿元，环比上升52.88%，占所有产品发行总额的39.97%，信托融资规模有所提升。
从资金运用方式来看，6月房地产信托中贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资募资规模分别为251.53亿元、53.99亿元、538.85亿元、17.85亿元，占比分别为29.17%、6.26%、62.50%、17.85%，贷款类和权益类合计超95%;收益率分别为7.62%、7.93%、7.47%、8.16%，期限分别为1.36年、1.73年、1.41年、1.42年。随着银保监会将信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，预计未来房地产信托规模将逐渐趋稳。
存量方面，从中国信托业协会披露的房地产信托存量数据来看，“房住不炒”的政策基调在在信托公司进一步落实，对信托公司房地产融资业务的监管进一步收紧。投向房地产行业的资金信托余额继2019年第三、四季度连续下降后，在2020年第一季度再度下降至26153亿元，环比下降3.27%，但相较于2019年第三季度的大幅下降，2019年第四季度和2020年第一季度信托公司房地产融资规模的下降幅度明显收窄。
从增量来看，新增房地产信托资金近年来呈上行趋势，在2019年第二季度达到峰值，规模为3963亿元，监管部门提出要求后，新增房地产信托资金也迅速收缩，第三、四季度连续下降至2052亿。2020年第一季度新增房地产信托资金进一步下降至1617亿，环比下降21.18%，我们预计随着信托融资监管逐渐稳定，信托融资的存量规模变动也将进入相对平稳的阶段。
2.4 主流房企融资成本：优质房企融资成本走低，市场分化加剧
2019 年房企整体融资渠道收紧但边际趋松，不同负债规模和信用评级房企间融资成本分化在持续。头部优质房企依托规模优势和较强的股东资源背景，融资渠道较多，可控融资成本走低，其中保利地产、中海外、华润置地等房企 2019 年综合融资成本较去年有所下行。部分企业融资成本则相对较高，中梁控股、中国恒大、融创中国等企业融资成本超 8.5%，是中海外的2倍有余。
3. 投资建议：继续看好地产开发板块和物业管理板块
继续看好地产开发板块和物业管理板块。其中，地产开发板块理由如下：从5月份百强房企的销售情况来看，需求端持续回暖。单月实现全口径销售金额约11000亿元，同比上涨12.2%，涨幅较上月提升11.6个百分点，环比增长21.3%，回升趋势明显。同时，我们也注意到重点城市的土地市场持续修复，5月33个重点城市成交数据显示，一手房总体成交面积同比+1.4%，今年以来首次实现转正。我们认为在当前海外卫生事件形势严峻，外需不确定性加大的情况下，国内政策仍将向内需倾斜，近期央行陆续推出的定向降准、逆回购政策，释放出了融资成本继续下行的信号，预计对地产行业构成利好。
物管板块理由如下：1、由于物管费支付的刚性使得基础服务收入几乎未受影响，住宅物管的非业主增值服务可能出现暂时性减少，但长期来看不会缺失，成本端由于卫生事件期间人工工资和防疫物料消耗成本的上升，但实际中部分成本可以转嫁给业主，整体而言对毛利率影响有限;2、多地出台政策对进行防疫工作的物业企业进行补贴，有助于改善物业企业现金流和当期利润;3、我们认为A股物管公司合理PEG应当在1.5-1.6，当前A股物管公司具备估值支撑，同时非住宅物管市场空间广阔，行业集中度低以及存在提价逻辑，足以支持上市物管企业借助资本之力去做大做强。
伴随数据转好的持续以及市场风格切换，我们认为地产行业的高景气将推动行业估值修复，强烈看好未来6个月房地产板块表现尤其是开发商的表现。两大主线未变：优质房企与物管行业。其中，优质房企A股推荐阳光城、中南建设、金科股份、万科A、保利地产、金地集团等龙头房企，港股推荐融创中国、中国金茂、旭辉控股集团。物管行业A股重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐碧桂园服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业。
风险提示：房地产行业销售恢复不及预期，导致房地产公司业绩兑现及现金流回款风险加剧;行业融资收紧超预期，导致房地产公司竣工交付及现金流压力加剧。(编辑：刘瑞)
