本文来自微信公众号“YCMProperty”，作者：兴证地产阎常铭。
投资要点
新房方面：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化+1%，环比+11%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-16%/+0%/+7%，环比-3%/-0%/+28%。
二手房方面，因假期影响，本周同比环比有所下滑，我们统计的10个城市二手成交量同比-35%，环比-39%。六月以来累计同比变化-1%，年初以来累计同比变化-16%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+86%，环比-29%，相对去年第四季度周均+51%。
新房成交情况
周度数据：本周43城整体新房成交面积相较去年同期变化+1%，环比+11%。其中，一/二/三线新房成交面积同比-16%/+0%/+7%，环比-3%/-0%/+28%。
6月以来(6月1日至6月26日)：43城市新房成交面积同比+12%，其中，一/二/三线新房成交面积累计同比+0%/+13%/+14%。
年初以来累计同比：全国43城新房成交套数累计同比下降-15%。其中一/二/三线城市成交套数累计同比变化-23%/-9%/-19%。
相较2019年周均：全国43城新房成交面积相较2019年周均上升31%。其中一/二/三线城市成交面积相较2019年周均+13%/+27%/+41%。
库存方面，本周统计的15个城市库存去化周期为13.5个月，较上周+0.3个月。其中一/二/三线库存分别变化+0.2/+0.8/-1.4个月。
具体城市来看：
一线城市，北京新房销售面积单周同比-26%，环比-31%，6月以来同比-3%，年初以来同比-29%。上海新房销售面积单周同比-29%，环比-2%，6月以来同比+24%，年初以来同比-26%。深圳单周同比-3%，环比-4%，6月以来同比+2%，年初以来同比0%。广州单周同比7%，环比+15%，6月以来同比+5%，年初以来同比-23%。
二线城市，南京新房销售面积单周同比-57%，环比-62%;杭州同比+27%，环比-20%;宁波同比-40%，环比-26%;成都同比-36%，环比-48%;苏州同比+223%，环比+111%;武汉同比-36%，环比+7%;青岛同比+32%，环比-3%;济南同比-1%，环比+0%;福州同比-65%，环比-2%。
二手房成交情况
本周的二手房市场中统计的10个城市二手成交量同比-35%，环比-39%。六月以来累计同比变化-1%，年初以来累计同比变化-16%。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+86%，环比-29%，相对去年第四季度周均+51%。
一线城市：本周一线城市(北京、深圳)二手房成交套数同比-15%，环比-39%，六月以来累计同比+46%，年初以来累计同比+6.7%。成交价格方面，本周一线城市(北京、上海、深圳)环比+0.1%，相对年初+7.9%。挂牌价格调涨占比方面，本周为33%，相比上周+1百分点，相对年初-0百分点。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+103%，环比-25%，六月以来+169%，年初以来89%。
二线城市(杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、佛山)：二手房成交套数本周同比-42%，环比-39%，六月以来累计同比-16%，年初以来累计同比-24%。二手房成交价格方面，本周环比-1.8%，相对年初+3.0%。挂牌价格调涨占比方面，本周为20%，相比上周+0百分点，相对年初-4百分点。新增客源量(电话咨询量非带看量)方面，本周同比+56%，环比-36.5%，六月以来+155%，年初以来+93%。
具体城市来看：
(1)北京
二手房成交套数：北京二手房成交量本周同比-26%，环比-40%，六月以来累计同比+39%，年初至今累计同比-7%，相对于2019年4季度周均-3%。
成交价格变动：本周环比-1.6%，相对年初+6%。
二手房价格调涨占比;本周13%，相比上周-3百分点，相对年初-1百分点。
新增客源量(电话咨询量非带看量)：本周同比+133%，环比-25%，相对去年第四季度周均+92%，六月以来累计同比+192%。
(2)深圳
二手房成交套数：深圳二手房成交量本周同比+10%，环比-38%，六月以来累计同比+59%，年初至今累计同比+40%，相对于2019年4季度周均+18%。
成交价格变动方面：本周环比+4.0%，相对年初+12%。
二手房价格调涨占比;本周54%，相比上周+2百分点，相对年初-7百分点。
新增客源量(电话咨询量非带看量)：同比+25%，环比-28%，相对去年第四季度周均+54%，六月以来累计同比+135%。
(3)上海
二手房成交套数：上海1-5月二手房成交套数累计同比-10%。
成交价格变动方面：本周环比+0.2%，相对年初+7%。
二手房价格调涨占比;本周29%，相比上周+1百分点，相对年初+6百分点。
新增客源量(电话咨询量非带看量)：同比+144%，环比-24%，相对去年第四季度周均+101%，六月以来累计同比+164%。
坚定看好物业板块，持续强烈推荐机构物管龙头招商积余、深耕浙江多业态综合稳健的南都物业、细分领域具特色的新大正等。
看好布局三四线房企。我们认为未来三四线韧性仍然较强，有预期差。核心是杠杆，是杠杆在三四线结构性的施加。银行在三四线放杠杆，三四线居民加杠杆!详细请看《三四线的韧性系列一》。五月份数据验证了我们三四线韧性的观点。5月三四线销售仍然超预期，西藏商品住宅销售面积同比增长175%，河北74%，宁夏47%，甘肃45%，内蒙古24%，新疆18%，湖南17%，江西16%，云南16%，四川14%。
1、北京
2、上海
3、深圳
4、杭州
5、南京
6、苏州
7、成都
8、厦门
投资建议：看好房地产大周期，也看好三四线预期差，持续推荐万科A、保利地产、金科股份、中南建设、招商积余、南都物业、蓝光发展等。同时认为地产产业链相关标的也将受益。
风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆。
（编辑：玉景）
