本文来源于“ 丁祖昱评楼市”微信公众号，作者：丁祖昱。
2020年，公共卫生事件对于长租公寓行业，是一次重创，随着公共卫生事件的爆发，众多长租公寓公司损失惨重，出现了“资金链断裂”、“房东、租客两头吃”、“负责人失联”等一系列传闻。
CRIC城市租售系统显示，2020年5月，55城租金平均价格环比下跌1.2%，租金已经连续多月下降，较近期的最高点已下跌4.3%。
虽然公共卫生事件得到一定的控制，各企业积极复工复产，但部分企业为了控制成本，大量减少人员编制，失业率提升，就业环境一般，由于租赁市场与就业环境息息相关，因此，未来租金仍旧将在一定时间内处于低位。
对于长租公寓企业来说在行业规模增长停滞，企业分化加剧的环境下，公共卫生事件本身加剧了行业洗牌，未来头部企业的强运营能力将进一步凸显。
近年来，长租公寓经历了资本涌入的高光时刻，也经历了无数的质疑与揣测。2020年，受公共卫生事件的影响，长租公寓再次被搬到了台前，公共卫生事件不仅使得企业现金流出现困境，出租率下滑、租金大幅下跌、退租问题等也接踵而来。
为了防止公共卫生事件扩散，长租公寓受到的管制非常严格，广深区域、江苏和浙江等地明确不许招租，成都则要求部分公寓清退门店租客。
租赁市场活跃的一二线城市当中，武汉的租赁市场影响最大，作为公共卫生事件爆发地，政府要求公共卫生事件期间封城封店，原有租客只出不进，返程租客也无法入汉，导致公寓门店空置率直线上升，租金大幅下跌。
近月来随着公共卫生事件逐渐受控，各地开始复工复产，但住房租赁市场仍处于低迷状态，尚未完全恢复。
01、55城平均租金多月下跌
如果没有这场公共卫生事件，春节后的租赁市场按往年惯例应正处于“小阳春”行情。2020年2月全国55城租金平均价格32.05元/平米/月，为近一年来的高位，随后，受公共卫生事件影响，租金价格一路下探。
虽当前公共卫生事件逐渐受到控制，但市场并未出现转好信号。一方面，虽然全国多数企业都在积极复工复产，但由于大量的人力成本无法支撑公司的运营，整体失业率呈现上升迹象;另一方面，公共卫生事件导致多地毕业季延迟，许多毕业生延缓入职就业，或因险峻就业形势而选择继续深造缓冲风险。整体市场供过于求导致5月租金进一步下降。
截止至2020年5月，55城租金平均价格为30.68元/平米/月，较2月最高点下跌4.3%。
数据来源：CRIC城市租售系统
从各大城市来看，绝大多数城市延续上月的下跌趋势，整体租赁市场活跃度一般。55城中只有12城环比出现上涨。涨幅最高的为宜昌，环比约涨1.10%，跌幅最高的为武汉，环比约跌8.58%。
表：2020年5月全国个人房源租金坪效及环比
数据来源：CRIC城市租售系统
02、2月成市场供应冰点
供应方面，经历2月份的市场冰点后，3、4月的新增房源供应出现报复性增长，环比分别提升261.0%及8.7%。5月新增供应量逐步回归，55城新增供应829788间房源，公共卫生事件后首次出现下降，环比下跌28.27%，较去年同比下跌8.2%。
数据来源：CRIC城市租售系统
5月份，55城中仅6个城市供应量环比提升，其中，武汉以环比38.36%，32313间新增供应量居首位，哈尔滨5月新增仅6904间，环比下跌50.29%。
表：2020年5月全国个人房源新增供应及环
数据来源：CRIC城市租售系统
03、杭州集中式租金下跌显著
从长租公寓角度来说，5月集中式公寓租金整体变化不大，分散式公寓租金波动较大。
集中式公寓方面，重点监测的8个城市整体租金较为平稳，唯有杭州跌幅最高，达-19.14%。
主要由于杭州集中式公寓的机构化占比较其他城市更高。不同于个人房源，机构运营商出于盈利需求对空置率更为敏感，在公共卫生事件对出租率的影响下，宁可断臂求生，选择降低租金从而减少空置率。
分散式公寓方面，受各房源分布及房源品质不一影响，整体租金波动明显，广深两城租金受打击程度最大。究其原因，广州、深圳的很多分散式房源集中在城中村区域，公共卫生事件期间城中村呈封闭管制状态，而随着形势逐渐好转，城中村房源再次放开，导致市场供应增多，租金下跌。
数据来源：CRIC城市租售系统
04、行业规模增长停滞，企业分化加剧
受公共卫生事件影响，2020年，长租公寓整体拓展基本处于停滞状态，TOP20房企长租公寓管理规模环比 2019 年四季度增速仅为1%。
数据来源：CRIC城市租售系统
新形势下，房企延续偏谨慎保守的态度，新开业预期较低，TOP20 企业累计开业规模达到33.6 万间。
在行业规模增长停滞的同时，房企及运营商阵营内的长租公寓规模增速分化加剧，企业间成长差距也被再次拉大
在这其中，截止至2020年第一季度，房企长租公寓阵营内TOP5企业开业规模和管理规模占到TOP20企业总规模的74%和85%;运营商阵营内TOP5企业开业规模占到TOP10总规模的81%。
2020年Q1房企长租公寓规模变化情况
数据来源：CRIC城市租售系统
2020年Q1运营商长租公寓规模变化情况
数据来源：CRIC城市租售系统
除却外部支持，公共卫生事件本身加剧了行业洗牌，盈利率低是长租公寓尚未解决的行业问题，在当前消极环境下，更是有大批长租公寓因现金流断裂而无以维系。
如，从2020年初开始，青客公寓持续暴雷。有媒体报道称，今年2月起，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。
此时，头部企业的强运营能力进一步凸显。一方面，专业系统支撑的“租期管控”在前期避免了淡季空置率的断崖式下滑，从而提高了公寓企业在公共卫生事件期间的抗风险能力;另一方面，优秀的管理效率在保证公寓公共卫生事件防控措施高效落实的同时，可节省相当比例的人员成本。
伴随着市场的淘汰和整体估值的大滑坡，行业内或将出现抄底机会。
我们认为，未来企业发展或将会开始趋向规模两端化，模式轻重两端化发展。龙头企业凭借融资优势，继续做大做强，管理及成本压力下，部分企业转让项目退出，而小规模企业转做二房东。同时，国家队主力拿地，重资产模式将成为市场一大趋势，而房企、运营商则转向以轻资产赋能租赁住房发展。
05、“租购并举”仍是行业长期基本面
5月24日，国家发展改革委副主任宁吉喆在国务院新闻办新闻发布会上表示，要大力发展住房租赁市场，加大城市老旧小区便民化等方面的改造力度。
2020年《政府工作报告》也提出要深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展，完善便民设施，让城市更宜业宜居。
根据对全国已推出租赁用地的跟踪统计，自2017年7月至2020年5月，全国范围内总计推出约200块租赁用地，规划建筑面积超1200万方。供应量呈逐年递增趋势。尤其，2020年虽然遭遇公共卫生事件影响，但1-5月上海、深圳、杭州等核心租赁城市的租赁用地成交超过170万方，成交规模占2019年的37%，租赁用地供应力度不减。
数据来源：CRIC城市租售系统
从2020年1-5月租赁供应相关政策来看，2020年多地加码住房租赁供给，部分地方政府甚至加大了租赁住房的财政补贴力度，提供更多优质租赁房源，进一步解决流动人口租赁住房问题。
预计未来，各部委及各地方将继续发布一系列鼓励租赁住房发展利好政策，“租购并举”仍是行业长期基本面。
由此看来，虽然公共卫生事件使公寓行业陷入危机，但影响仍是暂时的，当前国家政策大力扶持、公寓企业积极自救，未来前景依旧可期。
长期来看，此次公共卫生事件在某种程度上对租赁市场其实也是一种利好。在“房住不炒”的大环境下，房价未来上涨的幅度有限，叠加公共卫生事件影响，人们对经济的预期有所变化，不少人会选择推迟购房计划。因此会使得原本的租房时间被拉长，并在一定程度上增加租赁市场的份额与比重，所以实际上租赁市场的本身容量也在放大的过程当中，未来具有广阔发展空间。
同时，由于目前各项政策对中小微企业的实际财税补贴相对较少，预计公共卫生事件结束后，为保2020年GDP增速和稳定就业，政府将针对各行业减税降费，扶持中小企业复苏，届时也或将推动租赁市场的进一步复苏和增长。
2020年1-5月租赁供应相关政策
（编辑：张展雄）
