智通财经APP获悉，光大证券发布报告称，预测时代邻里(09928)2020-2022年EPS为0.25/0.42/0.63元，对应2020-2022年PE为31/18/12倍。综合来看，光大证券认为公司2021年合理估值为28倍，予目标价13.12港元。由于公司关联方交付面积增加、坚持细分领域收并购，实力不断提升，首予“买入”评级。
截至2019年底，公司含市政环卫项目在内总合约面积5804万平米（284个项目），总在管面积4648万平米（229个项目），且其高管层管理经验丰富。而在2016-2019年，公司合约面积复合增长率48%，在管面积复合增长率43%；公司营收复合增长率43%，归母净利润复合增长率69%。
光大证券表示，通过以下几方面来分析公司情况：从拓展策略来看，新增关联方面积基本为住宅，新增第三方面积基本为非住宅；从并购标的类型来看，公司在非住宅领域侧重于公建物业的发展；从增长前景来看，随着时代中国销售面积逐步结转，公司从时代中国获得的管理面积有望快速提升。公司在并购方面维持较为积极的态势，且随着区域内实力增加，未来项目中标率有望提升，带动非住宅范围扩大。
另外，从公司的营收结构来看，公司物业管理服务营收占比约60%左右。2017-2019年，非业主增值服务营收占比从19%提升至25%。2016-2019年，基础服务、业主增值、非业主增值、其他服务复合增速分别为45%、26%、38%、90%。各项业务毛利率保持稳中有升，2016-2019年，基础物业毛利率从18.4%提升至25.8%，总体毛利率从23.2%提升至28.2%。光大证券认为，公司在专业能力外包方面仍有优化空间，从而带动毛利率进一步提升。
