本文来自微信公众号“ 张忆东策略世界”，作者：宋健/宋婧茹
行业并购整合加速：近期，行业内的并购整合继续加速，时代邻里(09928)收购广州市耀城物业，新增在管面积243万平米，主要管理供电系统单位物业；新城悦(01755)收购一家以商办为主的物管公司，进入商办领域，并获取522万平米的在管面积。上市物管公司现金充足，并且有品牌和管理优势，通过收并购不断扩大在管面积以及拓展在管物业的多样性。
从住宅向多元物业拓展：除了继续在住宅领域发力做大做强，物管公司开始向更多元的物业管理领域进发，碧桂园服务(06098)中标山西省寿阳县环卫作业市场化运作项目，中标金额约3884万元，继续强化其在环卫服务领域的能力。万科物业与厦门思明市政园林管理有限公司及厦门市思环保洁服务有限公司成立合资公司思明城资。为鼓浪屿全岛提供整合运营服务，是万科物业城市服务的又一大突破。
物业管理行业将继续享受规模红利：在此前报告中指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利：1）房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；2）资产证券化加速了行业的收并购整合；3）当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；4）物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。
港股通继续增持物业管理板块：港股通继续增持物管板块，今年3月份新进入港股通的保利物业(06049)和雅生活服务(03319)，到目前为止港股通持股达到3047.24和1166.3万股，分别占港股流通股比例为19.87%和2.69%。我们预计今年9月份新进入深港通的标的包括永升生活服务(01995)、新城悦服务(01755)以及宝龙商业(09909)。
IPO继续扩容：继续有更多房地产公司计划分拆物管公司到香港上市。金科股份计划分拆下属物管公司金科服务到香港联交所上市，目前金科服务合同面积约2.46亿平米，为行业TOP10的公司。另外，在申请IPO上市的物管公司包括正荣服务、星盛商业、弘扬服务、金融街物业等。
规模红利持续，板块性机会凸显：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021年30.1/21.7XPE。物业管理行业受益于4大规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选中海物业、永升生活服务、绿城服务，推荐关注雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、宝龙商业。
风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。
报告正文
从住宅向多元物业拓展：除了继续在住宅领域发力做大做强，物管公司开始向更多元的物业管理领域进发，碧桂园服务中标山西省寿阳县环卫作业市场化运作项目，中标金额约3884万元，继续强化其在环卫服务领域的能力。万科物业与厦门思明市政园林管理有限公司及厦门市思环保洁服务有限公司成立合资公司思明城资。为鼓浪屿全岛提供整合运营服务，是万科物业城市服务的又一大突破。
物业管理行业将继续享受规模红利：我们在此前的报告中指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利：1）房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；2）资产证券化加速了行业的收并购整合；3）当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；4）物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。
港股通继续增持物业管理板块：港股通继续增持物管板块，今年3月份新进入港股通的保利物业和雅生活服务，到目前为止港股通持股达到3047.24和1166.3万股，分别占港股流通股比例为19.87%和2.69%。我们预计今年9月份新进入深港通的标的包括永升生活服务、新城悦服务以及宝龙商业。
IPO继续扩容：继续有更多房地产公司计划分拆物管公司到香港上市。金科股份计划分拆下属物管公司金科服务到香港联交所上市，目前金科服务合同面积约2.46亿平米，为行业TOP10的公司。另外，在申请IPO上市的物管公司包括正荣服务、星盛商业、弘扬服务、金融街物业等。
规模红利持续，板块性机会凸显：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021年30.1/21.7XPE。物业管理行业受益于4大规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选中海物业、永升生活服务、绿城服务，推荐关注雅生活服务、碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、宝龙商业。
风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。
