本文来自微信公众号“克而瑞地产研究 ”。
导读
1、土地成交量价齐升，楼板价创近一年新高
2、百强拿地销售比提升至0.35，TOP11-20拿地力度高于行业平均
3、近10家房企单月投资过百亿，中梁(02772)、新城加码二线城市
4、一二线成交占五成，聚焦二线核心城市
前言：
在部分城市积极增加优质土地供应、融资环境整体宽松的刺激下，4月份土地市场量价齐涨，各能级溢价率全线回升，土地市场迎来“小阳春”。
百强投资力度也明显回升，房企平均拿地销售比升至0.35，二、三梯队表现更为积极，拿地销售比明显高于平均水平。此外，从碧桂园(02007)、新城、中梁等企业4月投资额增长显著，以及热点城市参拍率走高，也可见当前投资的热度。在城市选择上，中西部省会城市与长三角三四线城市仍最受房企青睐。
整体而言，二季度房企的拿地态度或将继续维持谨慎乐观，但不同城市的投资将持续分化，重点关注当前市场复苏较快的二线核心城市。
1、4月土地成交量价齐升，楼板价创近一年新高
4月份300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高。
溢价率方面，4月成交溢价率升至15.6%，较3月上升3.3个百分点，主要是受到二三线重点城市优质土地出让的刺激，宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%，由此可见，企业在重点城市拿地积极性仍较高。
土地市场回暖、3、4月份成为企业拿地的窗口期原因有三，第一，部分城市地块位置优越，第二，供应放量推动成交上涨，3月300城土地供应建面达到28103万平方米，同、环比分别上涨23%和203%，第三，货币政策仍较宽松叠加企业纳储需求，企业投资力度有所加码。
2、销售TOP20货值占百强60%，绿城(03900)、碧桂园、保利新增货值破千亿
4月末新增货值百强门槛提升至52亿元，同环比分别上涨20%和23%，在经过一轮“蛰伏期”后企业投拓节奏加快且拿地更偏好核心城市、优质地块，因此新增货值增长显著。绿城、碧桂园和保利发展分列新增货值前三位，且年内新增货值均已突破千亿。
前四月销售TOP20中已有13家房企新增货值突破500亿元，其中销售TOP10房企新增货值总量超过7300亿元，占销售百强36%，销售前二十房企更是占据6成以上，强者恒强的趋势未变。若与销售集中度对比，“一头一尾”表现突出，TOP11-20、50强以后房企规模扩张意愿仍较足。
3、百强拿地销售比升至0.35，TOP11-20投资力度显著高于行业平均
1-4月百强房企整体拿地销售比回升至0.35，较3月末上涨0.7，回升至2019年均值。而各梯队房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP21-30名房企拿地销售比上升最为显著，梯队内的中梁、滨江、龙光拿地均相对积极。
此外，根据CRIC不完全统计的重点城市房企参拍率也可见当前企业投资意愿。4月重点二、三线城市的百幅优质地块吸引了大量房企参拍，福州、厦门、温州等城市地块参拍企业都在10家左右，竞拍轮数往往超过50轮;其中金地、中梁、新城、中海等企业参拍幅数都在15宗以上，活跃度明显提升。
4、近十家房企单月投资金额超百亿，中梁、新城等在二线投资加码
单月来看，销售TOP50中半数房企单月拿地金额超过50亿，其中9家房企投资金额已过百亿，几乎占到前四月投资额50%以上，恒大、碧桂园更是达到200亿左右。由此可见，规模房企投资力度在持续回升。
单月投资金额超过50亿房企中，仅有保利、招商等房企4月投资额略低于前三月平均值，与这些房企前三月拿地较多不无关系。剩余房企单月投资额均较前三月有大幅增长，整体投资意愿较一季度有明显提升。
其中新城、中梁、正荣(06158)、金地等4月投资金额为90亿以上，较前三月拿地金额均值涨幅超过2倍，且拿地销售比均远超行业平均，整体投资力度在加码。投资金额激增与这些房企聚焦二线战略密切相关。例如中梁4月份接连在长沙、重庆、合肥等二线省会城市落子，新城也接连在北京、苏州、天津纳储。
此外，碧桂园、恒大(03333)、万科、中海、龙湖(00960)等虽然单月投资金额同样大幅增长，但结合销售来看，龙头房企投资力度依旧保持稳健。
整体而言，前四月新增土储仍然能够在今年形成有效的货值补充，因此，对于目前拿地较为积极、拿地力度较大的房企而言，在加大周转速度、保证去化率的情况下，或能够弥补公共卫生事件带来的销售“空缺”，进一步支撑全年业绩增长。
5、一二线成交占五成，中西部投资比重达39%
1-4月百强房企拿地建面在能级、区域上的分布趋于稳定，一二线成交占比约为5成，二线城市的成交主要来自中西部省会城市，占百强拿地的24%;三四线城市中仍旧以长三角为主，占百强拿地的21%。
从城市选择来看，百强拿地体量TOP10城市中有8个为二线城市，企业回归核心城市拿地的偏好显著。西安、重庆、温州最受百强房企青睐，恒大、碧桂园、中梁、绿地、雅居乐(03383)等企业4月纷纷落子西安;华鸿嘉信、新城、祥生等10个百强房企4月均在温州纳储。
6、投资仍将保持谨慎乐观，聚焦复苏较快的二线核心城市
随着公共卫生事件影响逐渐消退，楼市、地市都出现一定程度的反弹，不少热点城市推出优质地块刺激房企拿地积极性;且4月份房企ABS获批较多，在境外融资受阻的情况下，境内融资环境有所放宽，在热点城市优质土地和融资放宽的双重刺激下，4月房企在热点城市积极参拍，房企拿地“质”和“量”并重。
整体来看土地市场“火热”的城市还将持续一段时间，房企投资持续聚焦在热点城市如杭州、南京、苏州、福州等，但需警惕的是，地价过高导致项目盈利空间被压缩，投资仍需保持理性。
而部分土地市场“熄火”的城市如兰州、长春等经济活力不足、人口外流或增速缓慢的城市预计短期内难以回温，仍待全国性市场回暖的带动。
未来城市之间楼市、地市的分化成为常态，回归一二线、回归优质三四线城市将成为房企长期布局的方向。可以预见的是，随着城市土地供应进一步增加，二季度房企拿地意愿仍以谨慎乐观为主，聚焦复苏较快的二线核心城市。
(编辑：杨杰)
