都说2019年中小房企很难过，大量房企破产的消息不绝于耳，原本排名前200的银亿股份也“不幸”进入破产名单。但如果回头看近期公布的2019年业绩，有部分中小房企在严峻的市场环境下依然取得不错的成绩，大发地产(06111)就是其中一个例子。
智通财经APP了解到，2019年全国商品房销售面积171558万平方米，下降0.1%;商品房销售额159725亿元，增长6.5%。同期，大发地产实现合同销售金额约210.17亿元人民币(单位下同)，同比增长67.8%，超出公司的预期，远高于行业增速，主要由于公司一直深耕长三角地区，累计可销售建筑面积增加。
具体而言，得益于此前的布局，大发地产2019年新增合肥、徐州、嘉兴、重庆、成都等10个城市的合约销售，而2018年公司的销售项目主要分布在温州、宁波、上海等9个城市，项目范围大幅扩张，降低了公司过于依赖某个地区的风险，也反映了上市以来公司迅猛增长的态势。
销售额逆势高增长，确认收益释放空间大
大发地产1996年起家于温州，2001年扩张至上海，并将总部设立在上海，后来又先后进入南京、宁波、舟山、芜湖、安庆等长三角地区的城市，2018年10月登陆港股市场。2017-2019年，大发地产销售规模实现从41亿至210亿的跨越，三年复合增长率达到126%，在房地产密集调控的背景下逆势实现了惊人的高增长。
2019年在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，大发地产和多数上市房企一样，合同销售金额增长主要由于量的增长带动，期内，公司合同建筑面积约为155.11万平方米，同比劲升97.4%。
但已确认销售物业收益的情况略有不同。2019年大发地产收益约为73.98亿元，同比增长约24.4%，母公司拥有人应占利润5.16亿元，同比增长8.18%。收益增长并非由于已竣工及交付的建筑建筑面积增加，而主要归因于确认平均售价由2018年的12690元增加至16049元，同比增幅达到26.5%，而已竣工及交付的建筑建筑面积同比微降1.9%。
从2019年的合约销售及已竣工持作销售的物业来看，公司未来几年的收入仍有较大的释放潜力。截至2019年末，大发地产已竣工持作销售物业的金额约为28.64亿元，同比增加约161.8%，这些物业项目预计在未来几年交付及确认为收益。
管理层在业绩会上透露，目前的全年可售货值达到430亿元，2020年去化率设定在65%，销售目标保持在15%以上的增长。放在整个行业来看，受市场下行和疫情的不确定性影响，很多房企在设定目标时都比往年明显谨慎，销售目标增速多数降至10%、5%以内，这意味着大发地产仍将继续维持高于行业的增速。
大发地产一直强调高周转，以实现销售规模和利润的均衡增长。在业绩会上，董事会主席葛一暘表示，大发地产将维持5-6个月拿地开盘、8-9个月基本实现现金流回正的快周转运营模式。
聚焦长三角，围绕“1+5+X”布局
土储方面，2019年，公司继续围绕“1+5+X”战略布局，深耕长三角核心区域的同时，辐射到成渝、西部、中部、环渤海、粤港澳大湾区5个城市群，并战略性关注其他重点城市。
2019年，大发地产新增土地25块，估计总规划建筑面积约270万平方米，平均地价约为5349元/平方米，新进入杭州、郑州、金华、南昌、太仓、泰安、江门、桐乡、西宁等城市。
于2019年末，土储总规划建筑面积约500万平方米，平均地价约为4460元/平方米，共计69个项目，分布在29座城市。公司称，现有土储可供未来两年以上的发展需求。
在目前的土储结构中，约88%的货值位于长三角地区，大部分集中在拥有较强的经济基础和发展潜力的优质城市，公司土地成本合理，有利于助推后续的盈利增长。
扩张模式上，大发地产从2018年中期开始采用合作的方式，先后与弘阳、融信、阳光城等地产开发商成立合联营公司，从而提高资金的运用效率，分散财务风险。
对于2020年，大发地产称拿地预算将控制在销售回款的50%，今年的拿地金额估计在70亿元左右。
现金倍增，净负债率大幅下降
进入“白银时代”，大部分房企都已不再将追求规模放在第一位，而更注重安全和利润，“稳财务、降杠杆”自然也成为大发地产上市后的重要任务。通过提升回款效率、引入合作方，及严格控制投资与回款比例，大发地产2019年现金和债务状况大幅改善。
财报显示，截至2019年12月31日，公司货币资金(包括受限制现金及已质押存款)总额约为46.94亿元，同比增加约116.9%。净负债比率从2018年末的107.2%大幅下降29.4个百分点，至77.8%，落于合理区间内。
在其债务结构中，高成本的信托及资管借款占比21%，较2018年大幅下降34个百分点，通过多样化的融资渠道，公司债务结构进一步优化。
2019年上半年，大发地产获标普及穆迪分别首予发行人评级“B”级及“B2”级，评级展望为“稳定”。此外，大发地产还获纳入MSCI明晟中国小型指数成份股，反映公司的财务表现和业务发展前景获得资本市场认可。
上市一年多，大发地产在保持增长的同时，将财务调整到了稳健的状态，今年的地产行业或许比往年更难熬，但大发地产也比以往更有稳健前行的信心。
