进入千亿房企梯队之后，融信中国(03301)发布了2019年的全年财报，这张财报全面阐释了融信中国上市四年来的全新蝶变。
首先我们用一张数据图来说明。
在上述图中，智通财经APP梳理了一个融信中国过往四年发展脉落，即：2016年上市后进入爆发成长阶段，2017年、2018年均实现翻倍增长，2019年开始降速提质，在合约销售落袋于20%以内区间背景下，确认营收和利润增速均大幅增长，其中后者创下四年来的历史新高。
与此相对应的是，融信中国实现安全上岸、平安降落，净负债率由105%下降至70%的安全区，现金短债比1.83倍，将债务违约、资金链断裂的隐患直接放置历史的垃圾堆里。
在投资人回报方面，融信中国2019年度派息由2018年的每股0.35港元提升至每股0.60港元，分红率30%，按周五收盘股价7.55港元，股息率7.95%。管理层更进一步表示，未来希望放松30%的分红限制，进一步提高分红。
放置到2020年的业绩展望上，截至2019年末，融信中国已售未结转750亿，毛利率20-25%之间。根据规划，公司计算将2019年销售回款的30-50%用来拿地，当然不排除地价较低时突破比例限制，但总体更加注重利润率和IRR。
如此策略，放到2016-2018年，这不是融信中国。
合约销售高于全国增速
在“住房不炒”的政策环境下，房企增速普遍放缓，2019年全国商品房销售额同比仅增6.5%，销售面积持平。同年，融信中国的合约销售额定格在1413.17亿元，逆市下完成年初定下的目标，同比增长15.94%，反映了在行业集中度加速提升的背景下，规模房企的增速高于行业。
年内，融信合约建筑面积约655万平方米，同比增长约16.4%，平均合约售价为每平方米21583元，与2018年基本持平。
按区域划分，融信2019年销售额依然集中在长三角地区，占比71%，其次是海西地区，占比20%，西北地区、中部地区、成渝分别占比3%、3%和2%。
从单个城市的销售情况看，2019年融信在杭州、福州、南京三个城市的销售占比最大，销售额分别为486.2亿元、184.7亿元和162.0亿元，占比分别为34.4%、13.1%和11.5%，同比增速分别为22.7%、55.2%、102.5%。其中，杭州合约面积同比上升，平均销售有所下降，福州的销售呈现量价齐升，成为融信的房子最“热销”的城市。
2019年新增的主要城市包括漳州、郑州和宁波等，其中漳州的贡献相对较大，销售额62.8亿元，占比4.5%，仅次于上海。
营收增速加快，盈利能力提升
融信过去几年高增长的合约销售陆续确认收入，反映在2019年财报上是营收增长势头强劲。财报显示，2019年公司实现收益约514.63亿元，同比增加49.75%，远高于2018年的13.27%。其中，占比最大的物业销售所确认的收入为502.53亿元，同比增加50.43%，而2018年仅为12.9%，增长主要由已确认建筑面积大幅增长所推动。
2019年，融信已交付物业的已确认建筑面积为413.55万平方米，同比增加约79.63%。按地区划分，杭州、福州、阜阳等城市的确认收入同比增长较明显，福州确认的建筑面积增幅最大。
随着房地产调控正向常态化乃至长效机制迈进，行业的高增长不再，房企在稳增长与防风险之间寻求平衡。过去一年，融信提出“降速提质”的战略目标后，明显放缓了规模增长步伐，转而追求质的提升，因此可以看到融信的盈利能力增强。
财报显示，融信毛利率为24.24%，同比微升0.77个百分点;剔除并购项目产生的影响后为28%;年内溢利58.94亿元，同比增加69.8%;公司拥有人应占溢利31.54亿元，同比增加46.7%。
据了解，毛利率增长主要是由于与2018年相比，2019年交付不同的物业组合。此外，受益于三项费率的改善，纯利率由10.1%升至11.45%。在房地产调控持续严厉的大背景下，融信的盈利能力提升显得尤为难得。
资本结构优化，负债率进一步下降
从2018年年初提出降杠杆的目标以来，融信的资本结构持续得到优化。
首先是净负债率稳步下降。智通财经APP获悉，2018年，融信净负债率同比下降54个百分点，2019年融信下降35个百分点，目前已经达到70%的水平，顺利实现目标。融信高级副总裁曾飞燕在业绩会上表示，未来三年内，公司依然采取稳健的财务政策，进行有质量地发展，2020年的净负债率目标为70%-90%。
其他指标也在改善。在以现金流为导向的运营目标下，融信2019年年底在手现金及银行余额343.09亿元，同比增长37.26%，现金短债比为1.83倍，较2018年同期增长0.82倍，利息覆盖率从2018年的2.34倍升至3.17倍，流动比率由1.41倍升至1.51倍，反映公司短期偿债压力较小，流动性充裕，抗风险能力较过去明显增强。在流动性改善情况下，融信开始回馈股东，2019年加大派息力度，每股派息同比增长64%至0.6元，分红率达到29%。
在房地产行业迎来偿债高峰期之际，融信通过借新还旧、提前赎回等方式优化债务结构，适度延长债务年限，降低融资成本。2019年4月，融信曾成功发行3.5年期、票息8.75%的优先票据，是历来发行年期最长、利率最低的美元债。根据公告显示，最新一笔美元债是2019年12月3日发行的2023年到期3.24亿美元优先票据，年利率为8.1%。
凭借稳健的基本面，借助多元化的融资渠道，再加上穆迪、标普等信用评级机构的背书，融信的融资成本逐年下降。财报显示，2019年末，融信尚未偿还借款的加权平均利率约为6.85%，同比下降0.24个百分点。
审慎拿地，土储81%集中一二线城市
拿地方面，2019年由于地价偏高，融信保持审慎的态度，拿地金额占回款金额的32%左右。不过也还是通过招拍挂和一二级联动的方式，低价备了不少优质“粮草”。
据智通财经APP了解，融信中国2019年新增土地项目46个，新增土地储备约730万平方米，权益代价约163亿元。
融信的拿地成本较低，主要源于两方面原因：第一，公司秉持轻资产合作发展策略，部分地块为与万科、保利、绿地等一线开发商合作取得，并联合开发，以增加资金使用效率。据悉，2019年融信新增项目权益占比低于同规模房企水平。其次，融信的一二级联动做得比较出色，2019年新增土储中有177万平方米来自一二级联动，占比约1/4。随着郑州及太原的低成本项目地块陆续进入收成期，利润释放将在未来的财报中体现。
区域布局上，融信深化“1+N”的战略布局，深耕长三角、海峡西岸、长中游、中原、成渝、大湾区、京津冀、山东半岛、西北这九大城市群。其中，长三角区域显然还是重中之重，2019年新增土储中有47.8%位于长三角，其次是中原、海西和成渝等区域，占比分别为27.4%、9.7%和4.5%。
截至2019年12月31日，融信中国在全国44个城市共有200个项目，总土储约2700万平方米，其中约81%位于一二线城市，土地储备的每平方米平均成本为6897元。融信执行董事兼总裁余丽娟表示，融信目前的土储可满足未来三年内的平稳增长。
据融信管理层透露，今年拿地金额预计占销售回款的30%-50%。整体而言，步入后千亿时代，融信在财务和土储方面都做好了高质量增长的充足准备。
