2019年，房地产行业走过本轮调整周期的第三个年头。在调控政策的高压下，全国商品房销售增速进一步放缓至6.5%，房地产的“白银时代”已经悄然开始。尽管如此，龙头房企碧桂园(02007)依然交出了亮眼的成绩单。
2019年财报显示，碧桂园全年实现归属公司股东权益的合同销售金额约5522亿元，同比增长10%；归属公司股东权益的合同销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%，不管体量还是增速均继续领先绝大多数同行。
在低线城市，碧桂园的表现超出了市场预期。截至2019年底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，同行一二线城市项目的该指标为0.71或以下。这与中银国际的观点相呼应，该机构曾发表报告称，“市场对于低线城市太过于悲观，而事实是，截至2019年10月，低线城市无论在销售面积还是销售均价的增幅都跑赢了一二线城市。”
中银国际认为，基于碧桂园2019年超过30%的股本回报率，1.4倍的市净率非常有吸引力，维持碧桂园“跑赢大市”评级。
盈利能力提升，现金流充裕
2019年碧桂园多项指标显著增长。公司全年营业收入约为4859.1亿元人民币(单位下同)，同比增长约28.2%，其中来自房地产开发的收入为4750.12亿元，同比上升28.6%。毛利润约为1266.4亿元，同比增长约23.6%。净利润约为612亿元，同比增长约26.1%。股东应占利润约为395.5亿元，同比增长14.2%。股东应占核心净利润约401.2亿元，同比增长17.6%。
营收再创新高的同时，盈利能力依然保持良好。碧桂园去年毛利率为26.06%，净利润率为12.58%，净资产收益率为31.22%，继续维持在较高水平。根据观点指数研究院数据，在众多房企中，碧桂园的盈利能力位居榜首，从权益回报率角度看，2019年碧桂园跑赢91%的房企。据2019年《财富》世界500强榜单，碧桂园净资产收益率位居世界500强房企首位。根据目前更新的年报数据，碧桂园的净资产收益率继续领先其他房企。
(数据来源：财富中文网)
房地产虽然被称为“最赚钱”的行业之一，但由于需要不断拿地扩张，能够维持净经营性现金流为正的房企并不多，民营上市房企中仅碧桂园、龙湖等少数几家公司能做到。在追求规模的高增长时代，坚持“扩张在前，现金流在后”的战略或许能让企业迅速发展，但当行业高增长不再，尤其是在当下宏观经济承压的环境下，现金流越来越成为房企生死攸关的生命线。
以销售回款为主的经营性现金流是房企现金流入结构中的绝对主力。据智通财经APP了解，2019年，碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元，权益销售回款率高达96%。销售回款高周转带动了经营性现金流增长，年内公司经营性现金流达到146.7亿元，这是自2016年起第四次连续录得净流入，体现了碧桂园优秀的现金流管理能力。
截至2019年12月31日，碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元，达到公司有史以来最高水平，占总资产比例达到14.1%，加之尚有3167.9亿元的银行授信额度未使用，现金流十分充裕。
净负债率持续下降，财务结构稳健
从债务结构来看，截至2019年12月31日，碧桂园有息负债总额约为3696亿元，须一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元，仅占总有息负债的31%。以2683.5亿元可动用现金余额计算，现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍。短债占比低，现金短债比高，反映碧桂园短期内偿债压力较小，比多数房企更有能力和底气抓住拿地机会。目前市场普遍认为，受政府财政压力及房企融资影响，今年上半年或是土地市场的窗口期，对现金流充裕，债务压力小的房企来说是个不错的机会。
由于经营活动现金流持续改善，加上龙头房企的融资相对更有优势，因此，碧桂园能够兼顾规模增长和杠杆管控，即使2019年房地产调控持续深入，房企融资收紧的环境中，依然不减龙头本色。
2019年，碧桂园净借贷比率为46.3%，较2018年下降3.3个百分点，为上市以来连续第12年将净借贷比率保持在70%以下。中国指数研究院发布的数据显示，2019年，百强房企的资产负债率均值为78.7%，较2018年微增0.2个百分点。
2020年1月8日，碧桂园合共发行两笔共计10亿美元票据，包括5.5亿美元的7年期票据及4.5亿美元的10年期票据，利率分别仅为5.125%和5.625%，远低于1月份房企平均融资水平，多数房企发行的海外债券票面利率超过7%，也有的达到10%。碧桂园今年这两笔美元票据的利率也低于2019年公司的加权平均借贷成本6.34%。
随着房企偿债高峰期来临，不少中小房企资金链面临考验，但碧桂园财务稳健，融资成本相对较低，有着更强大的抵抗市场风险的能力。随着房地产行业分化加剧，中小房企优势流失，甚至退出市场，像碧桂园这样的头部房企或将占领更多市场。
招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，未来“造血”能力强的房企大概率会胜出，既增收又增利。房企现金流管理能力和高质量周转能力将凸显，行业去杠杆将使真龙头显现。
已售未结资源丰富，土储充足
从2019年财报还可以看出，碧桂园“家底”丰厚，不仅体现在充裕的现金流上，也体现在潜在收入和土储上。
智通财经APP了解到，截至2019年12月底，碧桂园录得不含增值税的已售未结收入7158亿元。已售未结转收入会随着物业交付而逐渐在财务报表中确认为收入，换句话说，碧桂园已在大程度上锁定了未来2-3年内业绩平稳提升的空间。由于具有规模优势，近年来，碧桂园的已售未结金额一直超过大部分房企。
土储方面，截至2019年12月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、282个地级市、1299个县/镇区，是行业内布局最广泛的房企。
截至2019年12月31日，碧桂园已获取的权益可售资源约17022亿元，潜在的权益可售货值约7159亿元，权益可售资源合计约2.4万亿元，可满足集团未来四年以上的销售量。公司管理层在业绩会上表示，2020年碧桂园的权益可售资源约有9066亿元。
在已获取的可售资源中，73%位于五大城市群(长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽，晋鲁蒙，长江中游/湘鄂，川渝)，这五大城市群具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛，被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域。
其中，在大湾区内已获取的权益可售资源约3091亿元，潜在的权益可售资源达3226亿元，权益可售资源合计6317亿元，储备领先同行。大湾区人流密集，近年来更是享受种种政策利好，房价也具有相对较大的溢价空间，碧桂园在这些城市的前瞻性布局将为业绩的可持续增长提供良好保障。据了解，2019年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、广州、惠州、东莞和清远。
(碧桂园2019年权益合同销售Top10城市，数据来源：企业公告)
碧桂园总裁莫斌表示，中国房住不炒的主基调没改变，但城镇化势不可挡，因此集团对市场前景谨慎乐观，相信凭借在全国广泛而均衡的布局，以及精准科学地投资策略，集团可以实现全周期综合竞争力的提升，做强做优。
