本文来自天风证券。
事件：新城悦(01755)发布2019年报：2019年公司实现营业收入20.24亿元，yoy72.5%，实现净利润3.02亿元，yoy82.9%，实现归母净利润2.82亿元，yoy85.3%。
点评：营收快增，盈利能力稳步提升。2019年公司实现营业收入20.24亿元，yoy72.5%。分业务来看，公司基础物管服务、增值服务总收入分别为8.49亿元、11.75亿元，增值服务收入占比首次超过基础服务，达到58%。2019年公司实现净利润3.02亿元，yoy82.9%，实现归母净利润2.82亿元，yoy85.3%。
盈利能力持续提升，2019年公司毛利率、净利率分别为29.6%、14.9%，同比分别增加0.2、0.8个PCT，主要由于1)公司基础物管、开发商增值服务毛利率有所提升，2)公司高毛利业务业主增值服务、专业服务营收规模快速增加。公司费用率稳中有降，期间费用率下降至12.1%，利息费用率降至-0.8%，同比分别下降1.1、0.3个PCT。
基础物管服务：在管面积快速扩张，盈利能力稳步提升。2019年公司基础物管服务实现营收8.49亿元，yoy16%，毛利率28.5%，同比提升0.7个PCT。2019年末公司在管面积达到6015.2万平，yoy40.3%，比去年增加约1727万平，主要来自于竣工新房的交付，其中来自新城系、三方外拓在管面积分别增加1235万平、617.4万平后达到4288.7万平、1852.4万平，三方新接管项目中，有84.7%的项目为新项目，主要来自前期合约面积的交付，展现了公司在三方拓展上的努力逐步兑现。
2019年公司净新增新城系、三方合约面积分别为3172.4万平、885.4万平后达到1.19亿平、3336.4万平，合计1.53亿平，面积储备依然丰富，为未来增长提供来源。同时公司在管均价有所提升(由2.17元/平/月提升至2.2元/平/月，一方面源于新增在管面积的增加，一方面源于在管面积的价格提升，带动公司基础物管服务毛利水平提升0.7个PCT至28.5%。
开发商增值服务：与新城发展协同作用明显，规模效应及管理改善下，盈利能力持续提升。2019年开发商增值服务实现收入6.48亿元，yoy118.3%，占总收入32%，毛利率27.9%，高于2018年的25.5%。新城发展为公司案场销售业务的最大客户，二者协同作用明显。2019年，新城发展累计合同销售金额为2708亿元，同比增长22%，新城发展的销售快速增长，推动了公司该业务的业绩提升。此外来自三方开发商收入占比5.8%。我们预计随着代理项目的增加效应显著以及管理端改善带来成本控制，毛利率有望保持稳中有升。
社区增值服务：短期新业务放量明显，长期着手培育永续型业务。2019年实现收入1.76亿元，yoy267.7%，占总收入比重8.7%，其中
1)新橙居(拎包入住)实现收入7980万元，占比45.3%，主要由于在管面积增加及细分服务渗透率的提升。
2)橙享家(资产管理)实现收入6090万元，占比34.6%，主要来自2019年实现12个地级市代销车位4561个(2019年8-12月代销车位688个)。
3)新悦荟(公共资源管理)收入2330万元，占比13.2%，2019年新增多项便民业务如电动车共享、充电、回收等。
4)新橙社(线上零售)收入1210万元，占比6.9%，yoy136.8%。该板块为公司未来重点培养业务，短期来看，该业务的快速放量主要在于新橙居、橙享家业务的快速放量，并且渗透率仍然有很大的提升空间，从中长期来看，我们认为新悦荟、新橙社具备消费属性的服务，有望成为公司的重要的增长动能。
智慧园区服务：业务拓展超预期，商业业态提供空间，关联公司助力发展。2019年公司智慧园区服务实现收入3.51亿元，yoy263.1%，主要来自于智慧化工程施工服务，其中面向开发商、业主提供的服务收入分别为3.06亿元、0.45亿元(占比分别为87.1%、12.9%)，面向开发商的服务为主要收入来源，其中主要是为新园区、商业业态提供智慧设备、智慧化改造。截至2019年H1新城系吾悦广场累计开业44家，仍然有72座储备商场，为智慧园区项目提供巨大空间。
投资建议：公司基础与增值服务并重，2019年受益于竣工交房，基础物管在管面积实现量价提升。伴随着在管面积的增长，以及新业务模式迭代、服务渗透率的提升，社区增值服务实现了快速增长，并且长期公司着力培育消费型子业务为主(社区零售、公共资源)。
此外公司的智慧园区业务、开发商增值服务与新城系协同效应明显(关联收入占比9成以上)，随新城系的商业项目、销售型业务的快速增长，开发商增值服务的代销、咨询，智慧园区的智慧化设备安装、改造服务均有望跟随放量，此外2019年9月公司向三位董事及29名雇员授出1600万份购股权(占当期股本的1.95%)，绑定核心成员与股东利益一致。
基于此，我们将公司2020、2021年营业收入分别由28.64/39.83亿元上调至29.58/42.89亿元，归母净利润由4.20/5.84亿元上调至4.25/6.37亿元，对应EPS为0.52/0.78元/股，维持“买入”评级。
风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期
（编辑：孟哲）
