本文源自微信公众号“中信证券研究”。
中信证券认为，2020年地产调控政策将呈现“需求侧求稳，供给侧求进”的特征。目前资金成本趋于下降，供给侧政策频出，而重点龙头企业估值极具吸引力。该行看好地产开发行业投资机会，重点推荐万科A(万科企业)、保利地产、龙湖集团(00960)、融创中国(01918)、世茂房地产(00813)、招商蛇口、金地集团、华夏幸福等。对物业管理行业来说，政策从中性走向支持，且这种支持从短期给予补贴逐渐演变为长期对优秀企业的多方位扶持。这种扶持又恰逢产业品牌并购，科技应用推广和管理创新的关键时点，将带动物管龙头实现再出发。该行重点推荐招商积余、保利物业(06049)、绿城服务(02869)、中海物业(02669)、新大正、永升生活服务(01995)等。
2008年房地产市场和政策复盘。
在严厉的调控之下，2008年初房地产市场呈现调整态势。但随着国际金融危机蔓延，外需不确定性进一步增强，宏观政策重心转为“增投资，扩内需，保增长”，四季度开始首付比例，交易税等均有所下调，政策积极支持普通住房消费。这一轮房地产政策有立竿见影的效果。
此一时，彼一时，2020年房地产行业和2008年的异同。
当前面临的挑战的确和2008年有相似之处，外需不确定性明显增强，而房地产产业链也依然事关经济金融体系全局，提供不少就业就会。但中国房地产市场所面临的主要矛盾已经不是供给严重不足，庞大的开发规模决定了该行所处的历史阶段完全不同于2008年。
逆周期调节推演：开发行业需求侧求稳，供给侧求进。
需求侧(首付比例，利率，交易税等)具备很大的政策调节空间，该行相信未来政策会相机抉择，释放边际托底的力量。供给侧(土地出让，预售门槛，企业融资)则更容易精准发力，且直接作用于经济，更有可能主动有为。总体而言，该行认为这种“工具箱选择多，出台节奏克制”的逆周期调节政策，可以实现房地产市场健康平稳，又不会将房地产作为短期刺激经济的工具。
逆周期调节推演：聚焦存量，跃升运维。
该行认为，2008年最重要的经验是从实际出发，选择短期能维稳局面，力撑就业，长期能促进社会福利进步，风险较低的领域，出台产业政策。在新的历史阶段，房地产领域短中长期结合最好的，就是房屋的保养，维修，经营，改造，以及和住房相关的社区生活服务——发力这些领域既能创造稳定的就业岗位，更能大幅提升居民生活水准。因此，该行认为鼓励品牌物业公司的发展，鼓励老旧小区改造，优化小区运维资金利用，是新时代房地产逆周期调节政策的新体现。
风险提示：
房地产企业一季度销售情势不佳，结算业绩十分有限的风险。
抓住政策求稳求进的机遇，配置地产和物业管理公司。
目前资金成本趋于下降，供给侧政策频出，而重点龙头企业估值极具吸引力。该行看好地产开发行业投资机会，重点推荐万科A(万科企业)，保利地产，龙湖集团，融创中国，世茂房地产，招商蛇口，金地集团，华夏幸福等。对物业管理行业来说，政策从中性走向支持，且这种支持从短期给予补贴逐渐演变为长期对优秀企业的多方位扶持。这种扶持又恰逢产业品牌并购，科技应用推广和管理创新的关键时点，将带动物管龙头实现再出发。该行重点推荐招商积余，保利物业，绿城服务，中海物业，新大正，永升生活服务等。
(编辑：宇硕)
