本文来自微信公众号“如说地产”。
会议概要
主题：宝龙地产(01238)2019年度全年业绩发布会
时间：2020年3月10日周二14:00 至 15:00
主讲：宝龙地产管理层(CEO许总、黄总、廖总)
主要内容
第一部分：业绩回顾与展望
第二部分：问答环节
宝龙地产 管理层
【亮点回顾与展望】
公司在香港上市经历了十周年，我们概括地总结下过去十年整体的成绩。总资产规模增长了11倍，从2009年145亿元增长到2019年1652亿元;合约销售增长了21倍，从29亿元增长到640亿元;总收入从41亿增长6倍到260亿;租费收入从1.3亿增长到28亿，增长了22倍。这一个又一个成绩也是得益于中国房地产行业的繁荣发展，也是因为公司同事的一起努力。
有三点最值得关注，一个是累计归母核心净利润达到144亿，十年平均派息比率38.6%;第二个是前几天，我们荣登恒生大中型指数，以后国际和国内机构投资者对我们更加关注;第三个，我们去年也成功分拆了商业管理公司，实现了双平台上市的目标。
再说2019年，董事会还是很满意我们的成绩，总的来讲是超过预设目标。2019年公司总收入达到260.4亿元，比去年增长33%;经常性收入35.6亿元，比去年同期增长22%;毛利率36.4%，稳居行业领先水平;净利润60.2亿，较去年同期上升65%;核心盈利43.9亿，较去年上涨70%，归母核心盈利26.8亿，较去年同期上升45%;分红建议全年共宣派股息每股36分港币，及上市十周年特别股息4分港币，总额较去年同期上升33%。这是财务摘要部分。
在业务数据上同样也表现不错，合约销售额603.5亿元，较去年同期增长47.1%;总土地储备2973万平方米，平均土地成本3016元/平方米，总货值为3773亿，其中2019年新增土储732万平方米，平均溢价率7.8%;我们所有土地中，长三角占了73%，这也是这几年坚定长三角战略的积累，也很开心去年成功入驻大湾区，连获珠海两座优质商住地;资本也再上一层楼，刚刚讲过大中指数和上市双平台;线上线下联手并进，我们去年开了6家商场，和腾讯的纽扣计划也有序推进，刚刚也推进了两个首创，一个是微积分，一个是卫星直播;最后是打造标杆的战略目标，提高产品品质，也取得一定成绩。
下一页是我们今年的战略目标，共三个。
一个是销售目标，我们今年定下来是750亿。考虑到卫生事件影响，我们有一点点打折(原先是800亿)，我们对整个行业判断，目前我们员工的回程数已经达到70%左右，未来相信房地产行业消费的常态化会逐步恢复。我们内部讨论预估整个行业影响是5-10%，长三角的公司影响会少一点。房地产我认为主要就三件事情，一个是冲销售，我们保底750亿，争取冲更高的目标;
第二个是坚定精准拿地，拿对的地;第三个是做好的产品。最近我们经常会做一些历史复盘，我发现如果我们有10%的产品拿捏更加准确，我们的去化率、毛利率和各种各样的指标就会更高更好，这得作为公司的大战略去理解。从商业上来讲，卫生事件还是有一定影响的，我们现在商场的恢复营业比率大概50%左右，我们现在的消费人次大概三分之一，估计这个礼拜开始会有所恢复，但我相信会有个过程，整个消费者心态改变需要时间，预计一个月后会恢复正常，但按我们判断有些类别会有爆发式的恢复。
今年整个商业板块我的理解就是两个力保，两个突破。
一个力保是保经营，首先业主各方面的困难，经营难度，包括怎么恢复商户信心，这是摆在我们管理层面前的问题，保经营是一个大头;第二个是保开业，我们今年新开业有11个项目，包括两个老项目要改造，今年开业项目数也是历史新高，所以今年保经营保开业是我们商业团队里面两个核心工作。
另外还有两个突破。一个是突破外拓，相对同行来讲，我们两个优势一个是母公司的实力，一个是双平台上市有资本优势。我们反过来讲，在行业里面也比较舒服比较潇洒，所以要在外拓方面加大力度把握机会。我们最近也跟两到三家管理公司直接谈判合作收购，也希望卫生事件可以加速这个过程。
第二个是突破科技，科技赋能也是大战略。我前几日也和腾讯高层在讨论，我们平台公司要想出更具代表性的爆发点，我们也在进一步探索，科技公司平台我也花了很多时间在和他们讨论，看看未来有什么新的突破。酒店是很现实的一个生意，卫生事件的影响是最大的。我个人的理解是两个，一个是降成本，把所有的损失降到最低。我也要求团队借这次机会有一个突破创新的想法，酒店业不同的发展模式值得思考和探索。
后面都是业务更新，我快速和大家过一下。土地储备方面，我们现在平均土地成本价是3016元/平方米，土地成交均价占销售均价比例18.8%，和同业比应该还是较低的。城市类型划分上，一二线城市占了65%左右，三四线城市33%，这个结构我们觉得还是可以的。而且我们基本在长三角范围内。
从土地情况来讲，卫生事件以来土地市场还是很疯狂的，我们拍了好几次基本连举牌的机会都没有。大家都想要捡漏，但不但捡不了，土地价格还越来越高。所以从两面看，从土地视角来讲，还是加强了我们房地产市场的信心。第十页作为总结，突出了我们这几年比较骄傲的部分，就是拿地。
我们去年总共拿了41块土地，总货值1185亿元。平均溢价率只占了7.8%，在去年房地产市场比较好的背景下，能控制在这样的成本还是很难得的。而且我们在长三角的占比就有81.9%，如果考虑大湾区就是94%。所以我们坚定区域聚焦战略，这个还是宝龙的核心。我们大部分还是商住结合的模式，整体发展还是往前在走。
第十一页是大湾区的情况，我们两年前就有大湾区的想法，去年终于在珠海拿了两个项目。我们去年在对大湾区研究时就有做分析，通过搜集数据发现，长三角主流商业地产企业的渗透率还是比较高的，大家都是在竞争但是在广东，主流商业地产企业占比是非常低的，这是我们觉得很有意思的地方，也是我们之所以在广东大湾区布局的基础。广东有个特点就是广东本土企业在地方占比会比较高，而且广东企业不愿意赚辛苦钱，导致房地产大佬对商业地产的兴趣度不高，所以对我们主流商业地产商是个机遇。珠海的两个项目都是很不错的项目。
从十三页可售资源分析来看，住宅是占70%的可售货值，商业占30%。我们的可售货源八成是在长三角，这是比较重要的两个数据。最后一页是产品打造，这两年一直在强调产品。我们立志做成标杆产品，所以给每个项目的时间安排等会有更多空间，力求做出真正品质。这是大概经营情况。
【商业运营业务更新】
公司在营商场在长三角有5家，在环渤海有9家，在中西部有6家，在海西有4家，总共有45家。整个商业运营市场从行业来看，玩家是在不断减少的，行业的集中度是比较低的，没有明显龙头。现在商场是良好的体验中心，展示中心，社交中心，是人流的集散地，而且这个行业还有个特点就是利润都是现金流。而且我们做的生意是消费不断升级的生意。
从大周期来看，毕竟卫生事件属于突发性事件，整个商业运营是个非常好的生意，从平均收费单价来看，整个行业单价是可以跑赢CPI的，所以我们坚定看好商业运营供给方向的优质服务，所以我们坚持商业地产，聚焦商业地产。
公司整个租费回报也是稳定回升，我们19年公司平均租费收入是75元每平方米每月，按成本回报率是14%，按商场经营年限和租费同比增长来看，开业10年以上商场同比增长18.1%，开业6-10年商场同比增长13.8%，开业2-5年商场同比增长20.8%。
那我们整个商业标杆品质也是不断升级的，比如上海的宝杨宝龙广场，整个商场是宝山区首个地铁直达的综合体项目，商业面积14.8万平。商场将工业风和生态完美结合，引进了200家知名品牌，区域首店占比超过30%，成为引领北上海消费新地标。2019年12月22日开业，开业首日客流超30万，销售额超2500万。未来三年预期的经营情况是，租费收入2020年预计达到1.6亿，总销售10亿，客流量2100万，开业率92%，租售比16%。其他商业标杆还有宁波鄞州宝龙广场。
未来两年，2020年将会新开11家商场，2021年新开16家商场。而和腾讯的合作，公司非常重视。公司致力于聚焦科技赋能的资源优势和价值。商业运营服务我们理解是非常传统的行业但又是技术服务场景非常重度的地方。整个零售价值会被数字化重新改造，所以我们认为技术应用越多，数据积累越多，内涵价值就越高。
国内整个零售行业科技特性非常清晰，线上和线下业态融合会让商场运营更加柔性和敏捷，而且C端和B端商家的链接会更加紧密，实际上很多大数据中冷数据是不知道怎么应用的，所以我们希望这些数据颗粒能更加细化，能用数据服务来提升商业运营管理。腾讯主要输出产品、技术和功能比如悠悠会员端、微积分功能和商+用户端。
我们整个商业运营能力也是显著提升，经常性收入达到35.64亿，经常性收入占营业收入比例达到14%，经常性收入对利息覆盖倍数达到1倍，投资物业价值达到510.85亿。
【财务回顾】
宝龙十年来，2019年是创造了历史新高。销售收入达到260.42亿，同比增长32.9%。其中物业销售收入增长34.9%，租费收入增长25.1%，酒店和其他增长10.8%。毛利润94.83亿，同比增长25.6%，毛利率为36.4%，小降了2.1个百分点，仍然处于行业较高水平。净利润为60.18亿，同比增长65%;核心利润43.9亿，同比增长70.2%;归母核心利润26.8亿，同比增长45.3%。每股盈利是100.4分，也是首次突破1元大块，成绩斐然，表现亮丽强劲。
再来看财务状况和财务比率，现金及银行结余236.71亿，同比增长50%，是历年来最富有的状态。刚好卫生事件来了，现金流较多也可以应对卫生事件以来行业普遍现金流短缺的风险，做最坏的打算来看，到6月30号我们的现金流都是无忧的。
总资产1624.97亿，同比增长23.1%;权益389.07亿，同比增长18.6%;长期借款399.42亿，同比增长16.2%。财务比率方面，流动比率1.3，和去年持平;总资产负债率76.1%，如果扣除已收房款大概227亿，还有已收租费5亿，实际总资产负债率是在61.2%;净负债率81.2%，大降了20.4个百分点。净负债率大降主要三个原因，一个是商业IPO，宝龙地产配股增加了资本金，第二个是2019年利润大增，第三个就是销售大增，回款提升，现金增加较多。
最后再来看下债务结构分析，2019年总债务552亿。债务到期分布上我们安排的比较合理，债务结构上银行借款最多占了53.5%，优先票据占了23.6%，公司债占比19%，信托占了3.9%。和2018年比，信托占比下降了一半。加权平均融资成本2019年小幅下降到6.47%。5年内加权融资成本基本控制在6.2-6.5%之间，相对比较平稳可控。
问答环节
Q1：去年宝龙在大湾区珠海买了两块土地，那么往后公司在大湾区的发展如何?和长三角对比如何?投资比例大概多少?
A：春节前公司已经成立独立事业部发展大湾区，大湾区未来发展和长三角相比还尚早，广东算账比长三角更难，我们公司对回报率要求更高，我们理解是我们会重视广东，未来我们希望会放到30%投资比例，但需要一个过程。大湾区事业部成立以后，后续拓展的力度也很大。我们后续在珠海、中山、广州和佛山都有具体项目在洽谈。我们也希望今年会作为重点有突破的机会。
Q2：卫生事件对商业的影响如何?宝龙未来会有什么动作支持租户?以及怎么吸引客流?
A：卫生事件对商业影响肯定是很大的，尤其是对餐饮、电影院包括培训业。从这周的情况来看，华南华中开店率已经到70%，华北大概在40%-50%之间，平均60%出头。客流大概在35%-40%之间，消费也在40%左右。从停车场数据来看，客流停留时间主要都在1个小时以内。现在政府对复工也很紧张，我们也期盼未来两周会有大的改变。
这次卫生事件，我们宝龙地产会和商家共同进退，并提供支持。具体包括我们从年初一到三月底，实行租金减半给予支持，第二对于物管费，6月可以缓交一个月，九月前可以缓交两个月，但需要申请。往后可能会对特定店铺和商铺有专项支持。我们现在也有和几个金融机构谈信用额度，如果商户信用表现良好，我们会提供信用背书，给予5个亿的融资支持，解决他们现金流的问题，但我们这个不担保。
摆在我们面前最重要的问题是如何在卫生事件恢复正常以后，让消费者恢复信心回到线下消费。这些都需要一步步讨论，从今年数据来讲， 经营数据影响肯定是有的，掉铺率目前数据未知，我们给各个店长的指示也是第一方针不掉铺。这是我们和商户一起在做的努力吧，大致情况就是这样。
Q3：宝龙之前已经拿了很多便宜的地，但土地市场并没有因为卫生事件有明显地价下降，请问管理层在土地购地上今年可以拿出的土地储备项目大概有多少个?在拿地上有什么可以和市场分享的?
A：购地一直是房地产企业最重要的事情。我们十几年来都一直坚持这种商业模式，购地是我们的特点，我们也一直在走这条路。我们手头上大概有20几个项目在谈，初步意向就不说了。客观来讲，我们也看到一个趋势，以前大家对长三角的关注度很分散，但现在逐渐集中在几个区域，所以最近可以看到长三角竞争还是很激烈的。
从两个维度来讲，一个是拿地的节奏和时点。其实我们去年1-5月只拿了一块地，后半年拿地才比较多。所以我们认为要坚持自己的战略，拿地的时机很重要。购地肯定还是我们急需的，我们现在购地的比重大概是，1/3纯购地，1/3竞争商住项目，1/3纯住宅。
Q4：宝龙架构去年发生了很大变化包括成立很多事业部，请问投资事业部未来会侧重于哪些方面的投资?相对的KPI或者财务指标会是什么?
A：投资平台方面，我们是把投资放在长远角度来看的。首先投资不会干扰主业，我们也没有对投资集团有明确资本性开支的战略。我们希望未来从两个类别去谨慎推进，一个是相关上下游，第二个是科技兴国战略。
Q5：我们注意到2019年的少数股东权益有比较明显的上升，但是宝龙公司权益比(土地储备抑或合约销售)一直都是保持在70%-80%较高的水平，为什么今年结转收入这边少数股东权益会增加这么多?
A：第一个， 从合作股份角度来讲，现在行业趋势是合作化，所以造成我们的权益比重有所降低，少数股东权益占比相对增加。
第二个，我们的项目以住宅为主，交房比较快，结转也相对加快，少数股东权益占比会大。
第三个，企业跟投平台的工作模式和其他公司不一样，我们事业部员工会有5%的跟投比重，反应在核心利润上也会有影响，我们份额变少，少数股东权益占比就变多了。
第四个，并表的项目比前两年更快速。
Q6：请问公司未来三年的销售规模大概是多少?
A：去年，我们希望未来三年销售复合增长率是35%，租费复合增长率25%。从今年情况来看，我们只有25%左右的增长率。那两个维度，一个是去年增长幅度比较高，第二个是因为卫生事件影响。
Q7：请问公司在2021年开业商场数量比之前要多，是否意味着2020-2022租金增长预期比2019中期业绩预期要提高，未来租金增长预期大概多少?
A：未来今年和明年都是宝龙开业的丰收年，今年会有11个商场，明年初步有15个。今年商场都是集中在下半年开业，所以今年财务指标表现不会很明显，尤其加上卫生事件冲击。我们更寄希望于明年增长，每年复合增长率25%依然是我们的目标。
Q8：明年750亿的预期销售额对应只有56%的去化率，对应去年65%相对降了很多，如果市场好的话，徐总心中的目标是什么样的数字?
A：750亿是出于一个保底的心态。我们之前业绩报告本来是800亿的预计，但因为卫生事件报低了预期销售额。如果市场好转，相信销售额会有很大提高，但具体数字无法保证。
Q9：有关商场租费收入部分，商场租费提升是因为出租率提高还是租金单价提升的原因?
A：这两个因素都是直接影响租费提升的最直接体现。我们的出租率和租金单价和优秀同行来比都还有距离，这也是我们未来发展的空间和方向。
Q10:2019年业绩中有8亿一次性出售的收益，如果从净利润中扣除，去年净利润增速其实没有很高，是否意味着2020年入账的收入会有很大提升?
A：8亿对应上海项目的股权转让所获得的毛利润，这确实增加了19年整个利润水平，所以增长是65%。如果去掉这8个亿，我们相对于去年依然增长48%。总体来讲，这8亿如果我们用来开发，带来的利润肯定不止这个数字。
Q11：今年推盘节奏如何?头两个月完成了销售目标48亿，是否意味之后会大力反弹?
A：供货节奏上，我们一季度是15.9%，二季度31.4%，大头还是第三和第四季度超过54%。我的理解是从拿地状态来说，有的同行比较乐观。我个人习惯还是不悲观不乐观，总的逻辑，国家不会让房地产很好也不会让房地产太差。我们现在商场人流已经恢复七成，希望未来两周能恢复正常，至于未来销售大幅反弹的机会是有的，但我们也不会过于乐观。
Q12：请问截止2019年底已售未结转金额多少?毛利率多少?
A：2019年已售未结转金额348亿，毛利率33%-35%。未来保持相同区间。
（编辑：孟哲）
