最近，明星股屡遭“碰瓷”，先是PC“一哥”联想集团被海外机构莫名质疑财务数据，现在内房股“黑马”中国奥园（03883）也迎来同样的烦恼。
智通财经APP获悉，3月3日，有匿名人士发布针对中国奥园的做空报告。
该报告对奥园的指控主要包括，中国奥园以“明股实债”的方式，将百亿借款通过信托和旗下基金公司等关联方，注入到子公司的少数股东权益中，并存在隐瞒和低报归属少数股东利润等行为；过去三年虚报合约销售和回款金额约20%；违规引入信托贷款，并利用旗下金融平台为母公司项目融资（自融）。
值得注意的是，与以往其他公司遭遇做空“袭击”不同的是，此次奥园股价并未受到太大影响，这说明市场并不认可这份来源不明的做空报告。
行情来源：智通财经APP
做空报告双重标准指控“明股实债”
关于“明股实债”的指控，中国奥园回应称，奥园在项目层面引入少数股东，能充分利用当地资源，且与股东风险共担。奥园绝大部分项目都并表，过去几年的归母净利润占比在80%以上。但由于项目从拿地到竣工交付约需2至3年，少数股东权益在损益表与资产负债表中的体现存在时间差。随着项目的结转，少数股东的分配利润将逐渐体现出来。
纵观这篇来源不明的做空报告，其对奥园的指控主要围绕“明股实债”展开。根据智通财经APP的了解，“明股实债”在房地产行业并非“新鲜事”。据悉，“明股实债”融资主要是指以股权形式投资，同时以获得固定收益及远期本金有效退出为实现要件，交易结构的SPV主要包含资管计划、信托计划和私募股权基金。
在融资环境趋紧的背景下，房地产作为资金密集型行业，能有效降低财务杠杆、优化合并报表的“明股实债”融资成为房企重要的融资手段之一。对于房企而言，“明股实债”有利于企业拓宽融资渠道、降低财务杠杆、优化合并报表，对于资方而言则可获得较高收益。
有业内人士表示，明股实债的最大风险在于，从报表来看负债率没有上升，但房企实际的负债水平则可能明显高于会计报表显示。也有观点认为即便杠杆高了，但手里的现金流充沛稳定，那问题并不大。
投资人Jane123123在雪球上如此评论做空报告；“分析时不能两个标准。分析负债时，说实际上是上市公司的负债，不是少数权益。说利润的时候，又说低估少数股东利润，应是少数股东利润。”
虚报合约销售和回款？不存在的
关于“虚报合约销售和回款金额”的指控，中国奥园表示，奥园的项目从合同销售到交付结转一般需1年半至两年，过去几年的确认销售也反映了这一趋势。奥园的现金回款率一直保持80%左右，为行业较高水平。资产负债表内的合同负债反映的是纳入合并范围子公司的不含税回款。
关于违规融资的指控，中国奥园回应表示，奥园基金发行的所有股权类基金产品均按照要求在银行托管、在中国证券投资基金业协会备案，其中部分项目涉及关联交易，该部分项目均已向中国证券投资基金业协会和投资人充分披露，根据项目现金流情况不定期分红，通过清算/模拟清算退出。所有人员均具有基金从业资格，基金运作合法合规。奥园财富发行的其他固定收益类产品，均在各地方政府交易所备案登记，属于合法合规产品。
智通财经APP查阅中国奥园财务报表发现，近年来，中国奥园通过奥园通过境外公募及私募美元债、银团贷款等渠道融资优化融资渠道。公司财务杠杆保持在稳健合理水平。
融资成本的高低是影响房地产企业竞争力的重要因素，更能决定房企未来的发展空间。智通财经获悉，奥园今年两笔债券融资发行票息屡创新低。3月2日公司公告显示，公司拟发行的25.4亿元五年期境内债券，票面年利率仅为5.5%。低成本融资能力说明了市场对奥园的认可。
此外，奥园2016至2018年合同销售金额年复合增长率达89%，2019年1月至12月公司的未经审核合同销售额累计约1180.6亿元人民币同比增长29%，在销售高速增长和高回款速度双重作用下，公司保有充裕的现金流。2019年上半年，中国奥园银行及现金结余达到478.73亿元，同比增长32.9%。
投资者不认可做空报告观点
在部分投资者看来，这份做空报告专业度不高，没有影响他们对“奥园是一家优质公司”的判断。仅从分红角度上看，虽然地产公司对资金需求量大，但奥园并没有忽视投资者的分红权，在股权分红和资金再投入之间取得了较好的平衡。根据公开财报统计，奥园上市12年来，共分红11次，公司把约1/3的利润分配给股东，累计分红38.73亿元，分红率达31.17%。多年来的持续分红，说明公司有良好的盈利能力，也体现了公司在资本市场的成熟与稳健。
看完这份做空报告，一位投资者评论说，“多看奥园的楼盘就更放心了，再看老板10年增持10个点以上的股票，还保持较高分红比率，这老板太厚道了。很多老板一直减持，老板用外面的钱来少分利润以支持上市公司，我喜欢这样的老板，你找个老板这么做试试？”
