本文来源“兴业证券研报”。
盈喜凸显业绩的确定性
主要上市房企及物管公司发布正面盈利预告，中国奥园(03883)预计核心净利润增幅超过50%，金地商置(00535)预计归母净利润增幅不低于65%，融创中国(01918)预计归母净利润增幅不低于50%。我们一直强调行业的确定性在于销售和业绩，2019年主要上市房企的销售平均增速超过20%，我们预计2020年该增速仍可达到10%左右，2020年的业绩锁定度高。3月份业绩期临近，业绩优异的上市房企预计会有不错的股价表现。
政策改善的大方向已经确认
近期各地都有支持房地产行业的政策出台，政策的出发点以保证行业平稳运行，稳地价，稳就业为主，主要表现为:
1)减轻开发商的资金压力，如延长分期缴付土地款，放松预售条件等;
2)进一步释放购房需求，比如个别城市降低首付比例，公积金贷款条件降低，额度提升等;
3)释放流动性，降低企业的融资成本等。政策改善的大方向已经确认，但过程是渐进和连续，因城施策和住房不炒的基调仍然会保持。
境内外的流动性非常宽裕
上市内房公司面临非常宽裕的境内境外流动性，房企最新的发债成本显著降低，将拉低整体行业的平均融资成本。融资渠道的通畅和融资成本的逐步降低，有利于杠杆水平较高的房企。
目前，对于房地产公司的融资仍然是强管控，房企很难获得增加杠杆的债务额度，不同房企之间的融资成本也将出现分化。在行业集中度进一步提升的过程中，融资优势明显的龙头房企将取得先机。
长期仍然紧抓销售和业绩的确定性
截止目前板块估值为2019E/2020E为6.0/4.9倍PE，2019E平均股息收益率超过7%，估值仍然处于较低的水平，短期由于人民币贬值以及境外避险情绪强压制了地产板块的表现。随着各地出台支持政策，将改善房企的资金压力，销售也将在卫生事件结束后得到支撑。境内外的流动性充裕，融资渠道通畅，上市房企的现金流仍然有保证。房地产调控政策的空间和灵活性很大，后续有望看到更多的支持性政策的出台。我们将持续关注复工后房企的销售情况。
对于房地产板块，我们仍然坚持要紧抓销售和业绩的确定性，优选财务实力雄厚、基本面稳健扎实、兼具业绩弹性的房地产公司，推荐中国金茂、融创中国、旭辉控股（00884）、龙湖集团（00960）、华润置地（01109）、世茂房地产（00813）、建发国际（01908）、宝龙地产（01238）等。财务状况良好的大中型内房股的债券仍然是很好的选择。物业管理公司首选中海物业（02669）、绿城服务（02869）和永升生活服务（01995），建议关注保利物业（06049）、宝龙商业（09909）。
风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。
（编辑：刘瑞）
