本文来自“观点地产网”，作者纪晓燕、龚丽欣、黄子慢。
1月21日，恒隆集团(00010)成为第一家公布2019年全年业绩的房地产企业。
对比以往业绩会，此次恒隆行政总裁卢韦柏单刀直入：“在我们的核心业务，租务方面有一个不错的5%升幅，而5%如果分开，香港是2%的升幅，在内地是7%。”不过，卢韦柏亦介绍，因为卖楼少了，整体来看有6%的跌幅。
业绩报告显示，2019年恒隆仅出售一间位于蓝塘道23-39号的大宅，物业销售收入港币2.96亿元，总收入港币88.52亿元，物业销售的边际利润率为55%。
事实上，连续两年恒隆物业销售的下降。均是因为其香港住宅项目减少所至，今年恒隆在香港土地市场目前尚无斩获。资料显示，2018年后恒隆在香港尚有1个浪澄湾特式单位以及12个蓝塘道的大宅可供出售。
因此当现场媒体问及，恒隆未来有何投地计划时？卢韦柏回应：“其实地块不是一定要公开购买，也有很多不同的方法，在过往两次的业绩公告里，在我们的香港淘大工业村那里会做住宅，在电气道合并之后我们会做商业楼宇，这些发展是会继续，亦都不会改变我们的布局。”
据观点地产新媒体了解，恒隆过去多年来一直着力整合香港淘大工业村业权，并于2019年1月获批强拍，该地块位于港铁站，计划发展成住宅物业；此外，恒隆地产与恒隆集团联合在香港北角电气道进行一项重建工程，清拆后可兴建总体量10.5万平方呎的商铺及办公楼。
对于目前的这两个发展项目，在此前中期业绩会卢韦柏就曾表示，淘大工业村项目将很快开始动工，预计2022-2023年完工；北角电气道项目同样希望尽快开工，预计2022年完工。而这批项目都已经支付地价，另外尚需支付10多亿港元开发，未来都会持作销售用途。
同时，观点地产新媒体于现场就了解到，虽然整体收入有所回调，但恒隆内地租赁主业取得了不错的表现。
财报显示，恒隆内地商场收入上升14%至人民币31.29亿元。上海零售物业的收入按年上升11%，其中上海恒隆广场保持强劲增长动力，增幅达14%，而上海港汇恒隆广场因翻新工程令租赁收入受短暂影响，录得6%的较温和增长。上海以外地区的所有现有物业在租赁收入方面均表现良好，整体增幅为14%。
其中，多个新物业于2019年第三季度开始营业，包括昆明恒隆广场的商场与办公楼、无锡恒隆广场的第二座办公楼，以及沈阳市府恒隆广场的沈阳康莱德酒店。
一直以来，上海物业租金收益都是恒隆租赁收入的贡献主力， 2018年恒隆内地八个项目贡献租金42.44亿港元，其中恒隆广场.上海收入15.54亿元，港汇恒隆广场收入8.03亿元，就占内地租赁总收入的65.90%。
值得注意的是，2019年恒隆上海以外地区升幅远超上海。行政总裁卢韦柏指出，上海升幅达11%，而上海以外升幅达19%。对比2018年，上海撇去资产优化的港汇恒隆广场升幅为10%，上海以外平均升幅为8%。
对此，陈启宗解释：“其他城市从一个很低的起点往上涨的时候是快的，所以以往这一年我们在上海以外的项目都是百分之几十的增长，最高也有81%的增长，这是非常客观的。”
除了业绩，业绩会上媒体的另一个焦点在于香港局势对恒隆香港及内地业务的影响。
针对这个问题，卢韦柏回应道：“关于香港过往6个月的零售环境，其实具体数据我不方便透露，但我们主动在去年的下半年亦都帮了差不多超过我们70%的零售租户，这是非常广泛的。”
面对媒体继续追问未来租户续租下调空间，卢韦柏显得有些无奈：“我今日真的答不了您，我也希望这个事件令到香港的零售影响可以越来越少，但这也需要在未来几个月或者未来这半年同我们的租户、同我们的客人保持联络，这方面我们只能拭目以待再看看。”
不过其续指，恒隆香港租务有3年和5年，不是特别集中在一年，所以今年的续租情况同往年没有太大分别。
陈启宗则对旅客来港表达出了不确定感：“我个人估计，恐怕要恢复是需要相当的时间才能恢复，甚至能恢复到什么程度?我都要打一个问号。”
虽然对香港零售市场的忧虑情绪盘旋在业绩会上方，但恒隆管理层仍然表现出对香港及内地市场业务的自信与信心。
陈启宗介绍，随着内地与香港奢侈品品类与价格差距缩小，奢侈品购买力回流中国内地，内地奢侈品市场非常巨大。由于恒隆的高档商场几乎都在内地，所以并未受到太大影响。
“一年来我们内地上海商场增长得更好，上海之外的内地城市增长得更好，所以我估计在未来几年，在上海一定会继续好，但在上海以外的地方会更好。”陈启宗这样预测道。
另外，有媒体问到的香港楼市问题，陈启宗则表示“不太敢预测”。但其进一步说：“如果有机会买，我想香港不会落沉，有人买楼、有人卖楼，6个月的楼市指数滑落不是很严重。关于销售额可能会差一点点，但价格不是下滑得很厉害。”
以下为恒隆集团（00010）、恒隆地产（00101）2019年业绩发布会现场问答实录：
现场提问：面对过往半年的香港，恒隆是否进行过减租帮助商户的情况，具体情况是怎么样的?对公司的物业发展是否产生影响?
卢韦柏：香港过往6个月的零售环境，具体数据我不方便透露，但去年下半年，我们主动帮了差不多超过70%的零售租户，当然我们的准则是看他们的经营环境和地点，因为全香港地点，可能某一些地方受到的影响比较大、但某一些地方的影响是比较小的，所以，在主动帮租户方面，我们也是根据那几点准则去帮他们的。
未来会怎么样，我们也在密切留意，今天我们真的预想不到未来几个月的环境改变，所以我们会跟租户紧密联络，也会继续用回我们在上半年、过往下半年的准则去衡量如何去帮助他们度过难关。
关则辉：其实我们跟租户有很多推广的合作，除了减租之外，希望可以带来更多的生意，在各个区我们都有不同的方法去提升他们的销售额。
现场提问：今年的派息较以往多了，但是净流动负债方面也出现了较大的变动，公司在财务的处理方式上与以前是否有异同?另外，2020年是集团成立60周年，请问会不会有派特别息的计划?
何孝昌：关于财务方面，大家可以留意到，两年之间我们的手上现金大幅度下调，其实这是在我们的预计之内，也是刻意这样做的。
因为在2019年2月份左右，我们要支付杭州地块的地价，那里有差不多7亿港币。同时我们在2019年也有几个新物业落成，那些资本性的开支、建筑费用都要支付，所以在2018年的时候我们留多了一点现金。
但现在息口那么低，手上把住那么多现金是没有什么好处的，所以我们也是刻意地将我们的现金水平一直逐步降低，去到2019年你们见到的水平，所以正负债之间的增长，反映我们基本性的开支，尤其一直在建设内地项目的情况。
在集团派息方面，我们有一个特别的派息，但都不是因为我们60周年而派息，而是因为我们有一个非经常性的销售而派息，这是第一;在派息方面，无论恒隆地产或恒隆集团都是根据我们的派息能力，以及我们希望反馈股东对我们的长期支持，这是第二。
现场提问：集团今年的负债比率升得比较多，接下来，集团是否有负债比率的目标，或者有降低负债比率的计划?
何孝昌：关于负债比率的问题。不是净负债的部分，我们两年之间基本上没有什么分别，甚至还少个1%。但你看净负债，因为我们要支付杭州地块的地价以及需要支付建筑费等基本性开支，所以减去手上现金，往后你可以看到总负债对资本、股东资本那边的比率不会怎么大上大落。
现场提问：集团提到会继续扩大香港和内地的投资组合，是否有一些具体的计划，未来是不是主要集中在内地，至于香港投地方面是否有具体计划?
卢韦柏：关于发展前景，我们抱着内地同香港是一同发展，其实地块不是一定要公开购买，也有很多不同的方法，有很多次的政府投标我们其实有参与，所以我们绝对没有停下在香港的发展。
在内地我们只是建了3200万呎，在未来要发展还没落成的土地中，其实我们还有2000万呎土地储备，所以还要继续去发展。其实我们还有很多工作需要在内地做，但不代表我们会在香港有减慢，如果有机会的话，我们会全力以赴。
现场提问：今年集团的续租比例大概是怎么样的，续租的压力大不大?目前恒隆集团在香港有高档商场，也在不断发展民生项目，未来是否会继续作出转变?
卢韦柏：香港的租务有3年、有5年，不会特别集中在一年续租，所以今年的续租跟我们以往是没有什么很大的分别，但会不会困难需要看具体的情况，如果是一些餐饮或者是一些超级市场，他们的生意影响真的不是那么大。
我们在铜锣湾的项目已经开业了，其实不是说我们现在要改变策略，发展民生项目，我们是看现在开业的项目，怎样可以做得更好，怎样可以增加客户、增加销售。去年，我们在不同的地方其实做了很多主动的市场推广、销售活动，我们希望用不同的方法令零售产生更加积极的结果。
现场提问：管理层如何看待当下香港的零售环境，未来香港的旅客和零售数字能否回到之前的状态?
陈启宗：关于旅客来港这个问题，我个人认为，短期内都不容易恢复。我个人估计，恐怕需要相当的时间才能恢复，甚至能否恢复到什么程度?我要打一个问号。
香港人本来应该是很会做生意，人家将钱送到你的口袋里你不要，那就没有办法了，我看，还有一段很长的时间，不太容易恢复。
现场提问：内地商场收入受到奢侈品回流刺激了需求，管理层如何看待香港和内地的奢侈品市场，对于集团业务会产生什么样的影响?
陈启宗：我觉得内地的增长跟香港不应该是直接的关系，以前，人们购买奢侈品主要在海外，现在很多都是留在国内，在我们一些大的城市，或者是二线城市也有，所以我们觉得这个势头是持续的。
在我的致股东函里，我说过，有一个国际顾问公司出了一个报告，里面提到，两年前左右吧，全中国人、全中国内地人买奢侈品，只有26%是在中国内地买的，其他是在香港、新加坡、伦敦、纽约，在境外买。但他们估计，到2025年的时候，50%的中国内地朋友买的奢侈品，有50%在内地进行，然后整体的市场在2025年增长要翻一番。
中国市场非常巨大，现在奢侈品大概很多品牌30%以上全球的销售是卖给中国人的。从前由于税务的原因，很多内地朋友在海外购买或者在境外购买奢侈品。但以往这三四年，四五年来，明显看到内地政府有意地把内地的价格跟境外的价格差距拉近，到了现在，有一些品牌在内地的价格比香港还要便宜，这个差距已经小了很多了，小到不太值得内地的朋友们坐飞机、火车来香港购买了。
再加上来香港购物，从前是很愉快的一件事情，因为香港东西好吃等等，但现在香港很多朋友心里有障碍，不太想来香港或者不太敢来香港。所以，现在香港有内在难处也有外在的难处，外在就是外面世界一直在改变，别人在分我们的蛋糕，另一方面人家送蛋糕过来，我们把送蛋糕的人给赶走了，这两者放在一块，就导致香港的零售还是比较困难的。
但对于我们来说不要紧，我们在香港不卖奢侈品的东西，我们在香港主要是卖老百姓日用的东西，反而我们的高档商场大多数建在内地。
这对我们来说是非常好的事情，所以这一年来，我们的内地上海商场增长得更好，上海之外的内地城市增长得更好，所以我估计在未来几年，在上海一定会继续好，在这两三年我看不到有太多的可能性不好。
但香港零售会是很难再回到去年或者以往那些年的高峰、高增长，要回去我看是不太容易达到的。
现场提问：恒隆之前有参加香港的投地，但目前，楼市开始出现滑落的迹象，请问你们对楼市的看法是怎么样?
陈文博：我们一直都在看香港的地、香港的机会，今年也是没有变，会继续看、继续关注。
陈启宗：如果有机会买，我们都会买的，我想香港不会落沉，有人买楼、有人卖楼，所以你看回6个月的住宅指数等等，可以看到滑落的状况不是很严重的，可能销售额会差一点点，但价格不是下滑得很厉害。
（编辑：林喵）
