本文由香港资深投资人“江恩小龙刘君明”供稿，文中观点不代表智通财经观点。
对于楼市的周期研究吸引了无数的经济学家及投资人研究，而香港的房地产市场是吸引了世界无数投资者的目光。康狄夫长波理论(The Kondratieff Wave),贝纳(Samuel T Benner)价格周期理论，江恩理论及波浪理论皆证明了股市，商品的价格及经济周期，皆是有一定的规律。如长波理论是引证50-60年为一循环的经济周期现象，贝纳商品价格周期理论商业价格的最高点遵循一种重复的8—9—10年模式等。
江恩曾经说过，“ 时间最重要决定市场走势的因素，通过研究个股的过去的记录，您将能够证明历史会重演，而且通过了解过去，你可以知道未来的。”
地球每一种事物都有周期，包括商品期贷价格，而经济也有盛衰周期。康狄夫长波理论(The Kondratieff Wave),贝纳(Samuel T Benner)价格周期理论，江恩理论及波浪理论皆证明了股市，商品的价格及经济周期，皆是有一定的规律。同样地，楼市也有盛衰的周期。
对于楼市周期的研究，如爱德华R·杜威(Edward R.Deway)号称周期循环分析之父发现楼市约18年，西蒙·史密斯·库兹涅茨发现15-25年的建筑业周期，这种波动在美国的许多经济活动中，尤其是建筑业中表现得特别明显，所以库兹涅茨周期也称为建筑业周期。而他认为此周期平均长度为20年。。英国经济学家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究过去200多年英国和美国房地产市场，发现房价涨跌有一个18年左右的周期 。
图1. 爱德华R·杜威(Edward R.Deway)号称周期循环分析之父发现楼市约18年
但香港的楼市周期又如何?
香港楼市周期不难发现，以六年为一个周期，以1997年开始计算，之后每约六年都发生大转变，包括2003，2009，2015，2021年;同样，我们同样可以利用江恩的50%分割，得出三年为次一级周期，分别得出2000，2006，2012，2018年，而2000年，2006年分别都系中期“转势”年，如2000年跌到三年后2003年，2006年跌到2009年金融海啸。而明显地2018年香港的楼市开始下跌，到2019年5月左右双顶再回调。
图2. 香港楼市周期
图3. 中原指数在2018年见顶
再利用弗雷德·哈里森提出的18年楼市周期去分析香港的楼市，他把楼市周期分为三个阶段：前7年需求拉动的缓慢增长，然后短期的下跌调整，接着是投机7年的疯狂，最后是4年的价格大幅下跌，周而复始，详细如下:
第一阶段，从价格在衰退结束时触底开始，一般是缓慢的1-7年复苏阶段。房价下跌的幅度之大，足以吸引最勇敢的投资者重返市场，他们被房价下跌带来的高收益率所吸引，复苏阶段持续发展，更多的买家将有信心进入市场，这将推动价格逐步上涨。
第二阶段，在早期投资者因为获利已汇，所以楼市会回落。
第三阶段，价格狂热达到顶峰。最后几年的上升被弗雷德•哈里森(Fred Harrison)称为“赢家诅咒”(winner’s curse)阶段。投资者认为狂热带来的高得离谱的价格也会有一个又一个理由去合理化。
第四阶段，价格衰退阶段。价格暴跌，过度举债的人破产，引发了一波又一波的被迫抛售，从而进一步压低了价格。
而香港楼市无疑是2003年开始见底上升，那2021年很可能是这楼市18年的周期完成。同时利用上文提及的6年周期，也可以得出2021年的周期。那香港楼市很可能在2020-2021年间完成整个升浪，之后回调。但不论如何，2023-2024年香港的房地产都会出现周期的回调。
