智通财经APP获悉，2019年12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。
丁祖昱将2019年房地产关键词总结为“南”，具体体现在：投资难、融资更难;买房难、卖房更难;企业难、政府更难;交付难、维权更难;长租难、商办更难。
回顾年初在“奔向未来”2019丁祖昱评楼市发布会作出的十大预测，时间给出答案。“四限”放松、地价下降、租赁行业大洗牌、物业管理潜力凸显等预判，都一一得到验证。丁祖昱评楼市2019年十大预测，结果对了8个半。
一、房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂√
在2019年初的发布会上丁祖昱表示，虽然房地产市场很冷，但没有必要对房地产未来失去信心，特别是对2019年不要失去信心。房地产的规模和体量，依然是中国经济的压舱石和稳定剂。
根据国家统计局数据显示，2019年前三季度，房地产+建筑业增加值约占GDP的1/7;依据国家财政部和企业公报，截止2019年11月底，土地出让金占广义财政收入(国家财政收入+政府性基金收入)比重为1/5，房地产相关税收占狭义财政收入比重为9.7%。此外，根据国家统计局数据显示，2018年，房地产相关从业人员达到5052万，占比全部城镇就业人员为12.1%。
二、货币“放水”难解楼市之渴√
以往的房地产市场上涨行情背后，都伴随着货币政策宽松放水，正所谓“水大鱼大”，没有水就没有鱼。2019年1月4日，央行便宣布降准1个点，引发社会广泛关注。央行降准是否会在短期内对楼市产生影响?丁祖昱的答案是否定的。他认为，即使央行适度放水，也不会马上传导到房地产。
现场丁祖昱表示，货币确实“放水”，但没有放到楼市。根据今年情势来看，从年初央行降准1个百分点，释放资金8000亿;到5月，央行定向降准，释放资金2800亿;再到9月，央行全面+定向降准，释放资金9000亿，虽然货币“放水”在不断持续，却没促成房地产盛宴，这也基本符合了丁祖昱的预判。
三、中央放权到地方，“四限”放松有希望√
关于2019年调控是否会放松的问题，丁祖昱曾表示很多城市开发商的销售价达不到限价的水平，可以不用再限价;限购适度的放松，对部分城市是有必要的;限贷的政策已经开始宽松了，首套置业群体会给予更大的支持;限售的城市，除了菏泽之后，还会有更多的菏泽。
复盘2019年，我们可以发现，地方调控历经“松-紧-松”三阶段变化：1-4月，多城调降人才落户门槛，呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月，地方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控;8月以来，人才新政不断发力，“四限”调控局部放松，具体而言，上海、珠海、天津、南京、成都等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚、佛山等市则在全市范围调降人才购房门槛。
四、13万亿，地产行业规模下降10% ×
2019年楼市在下行压力中韧性前行，虽部分城市购房需求尚未充实，但在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的支撑下，整体行业规模仍较2018年微增。参照2018年及2019年各月销售增速，克而瑞研究中心预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.4万亿元。
五、继续看好海南 乄(半对)
2019年是海南实施“全域限购”政策的第二年，房地产市场运行稳中有降，经济对房地产的依赖逐步降低，但今年海南出台的放宽户籍和人才政策，也引发了市场对放开限购的猜测，所以需要打一个折扣。
六、购买力下降，刚需房要警惕√
回顾2019年，商品住宅成交规模与去年同期相比大体持平，上半年成交热度持续，随着调控政策的逐步传导，下半年市场明显降温，成交量开始逐月走低，随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，城市分化愈加显著：一线城市市场韧性较强，二线供求维稳，分化加剧;三四线小幅下行。
七、地价还会降，房企可抄底√
年初，丁祖昱曾预测，2019年地价还会降，建议房企屯粮等抄底，但他强调，永远不要寄希望于抄到地价的最底部。
一年过去，丁祖昱这一预测也得到验证。经历了2018年下半年的地市寒冬后，2019年二季度土地市场出现了短暂的回暖，土地价格一度随着优质用地的供应增加急剧上升;但到了下半年，由于融资渠道持续收紧，房企资金压力大，拿地的积极性也大幅降低，大部分地块低溢价甚至零溢价成交，整体溢价率已经跌至10%以下的低位，三四线城市的市场热度更是持续回落，土地市场进一步转冷。
八、租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下√
现场丁祖昱表示，今年租赁是大洗牌环境，大企业长租公寓公司能运作，轻资产长租公寓公司遇到挑战。
截至2019年11月，全国总计供应租赁用地愈180幅，超1000万方，然而事实却是租赁用地开工进度缓慢，近七成尚未开工，无一项目入市。长租公寓也进入冷却期，单房高估值泡沫破裂、从高期待/高估值，到收购价值腰斩，估值回到2年前，行业显露捡漏心态。
九、看好物业管理，不看好养老地产√
“奔向未来”发布会上，丁祖昱表示短期不看好养老地产，但看好物业管理。他建议房企重新审视物业版块，规模小的房企可以采取合作的模式，“傍大款”让物业再上一个台阶。即使暂时不上市，也可以为地产开发发挥价值。
复盘2019年，全年共有11家物业服务企业登陆资本市场，包括滨江服务(03316)、奥园健康(03662)、和泓服务(06093)、鑫苑服务(01895)、蓝光嘉宝服务(02606)、银城生活服务(01922)、新大正、招商积余、保利物业(06094)、时代邻里(09928)和宝龙商业(09909)，上市数量创历年来新高。此外，据克而瑞物管不完全统计，2019年物业服务企业收并购35宗，涉及金额超50亿，涉及管理面积近5亿方。
物业股2019年利好，平均涨幅为56%。其中，新城悦(01755)涨幅高达213%。
十、看好地产股：碧桂园(02007)、万科(02202)、融创(01918)、佳兆业(01638)、金茂、招商蛇口、旭辉(00884)√
回顾2019年，房地产股票受宏观大盘影响，起起落落，但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。丁祖昱表示，“平均买，都赚钱。赚最少，到今天涨15%;赚最多涨83%。”
2020年楼市十大预测
随着2019年即将结束，中国房地产业将走进全新的“20年代”。洞悉未来十年，在长效机制、房住不炒的号召下，住房由投资属性回归到消费属性，房地产业由服务业变为制造业，房地产是中国最大的制造业。
展望2020年，楼市会走向何方？丁祖昱给出了他的答案。
一、政策三稳 既要“防上涨” 又要“防下跌”
政策方面要从“防涨”到“防跌”，无论是价格下跌还是成交量下跌都要关注，所以2020年(房地产)政策与过去是不一样的。
从2019年两会表态“防止房市大起大落”，到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到12月份，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都侧面映证未来楼市预期的转变。
可以预见的是，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫;而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。
二、继续“放水”楼市不是受益者
丁祖昱预计2020年会继续“放水” ，但楼市不是受益者。虽然我鼓励房地产是最大制造业，但“放水”只给房地产就太简单。在“房住不炒”指导下，做好打持久战准备，房地产去杠杆是长期战役。
近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。
三、行业规模、企业规模双见顶
2020年行业规模稳住，整体企业规模也稳住，但不排除部分企业还会继续增长。但我看来整体企业在2020年增长会非常有限，部分企业甚至会出现下调。为什么销售增长就是好?当前市场下，不增长也能赚钱，也没有什么不好。2019年出现很多现金流为负的企业，2020年负现金流的企业会更多。所以，2020年很多房企需要重新考虑制定销售目标。
四、深圳不会涨，长三角空间大
2020深圳房价不会涨，但长三角发展将展现出极大空间。从市场的角度来看，深圳的房价已经不低，很多楼盘也需要消耗周期;再者，政府调控，也不会让深圳涨，所以未来深圳房价将会平稳。
另一方面，从国家战略上，长三角一体化落地最快，从区域发展的角度，长三角的将出现较大的空间。
克而瑞数据显示，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。
五、加速去库存，卖房依赖渠道
未来，加快销售的速度，卖房依赖渠道的情况，还很难发生改变。
数据显示，目前房地产营销领域，常规手段失效，卖房就靠渠道。2018年以前，渠道占比还小于5%，而到了2019年底，渠道已占比50%。在渠道佣金方面，2018年为1%-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。2020年，为加速去库存，渠道依赖仍将表现突出。
六、拿地不急 全年都是“窗口期”
2020年不用着急，认为适合就拿地，不用像2019年那样在3至5月份去抢地，新的一年都是拿地的窗口期。2020年，对于投资者来说，应该更从容一点，机会可能会更多一点。
七、兼并收购，“大鱼开始吃大鱼”
2020年房企兼并收购“大鱼开始吃大鱼”。“所谓大鱼吃小鱼的年代进一步演变成大鱼吃大鱼的时代，未来也会如此。”他表示。
八、仍看好物业但企业开始分化
2020年仍看好物业但企业开始分化。
“继续看好物业，企业会出现分化，每家物业企业市盈率发生比较大的变化，好的物业仍然比今年房地产企业高5到6倍，一般的物业企业慢慢趋向于今天的房地产企业，2020也是物业企业分化的一年，包括很多上市的物业企业。”他表示。
九、租赁变天，还需要寻找新模式
丁祖昱对租赁市场做出预测表示，租赁变天，行业还需要寻找新模式。随着年底政策的改变，2020年对待租赁市场的看法也应该改变。
丁祖昱现场认为，租赁市场未来空间很大，但企业需要在细分领域进行细化，做更加符合市场的产品。未来，租赁还需要不断提升。
十、看好8家地产股
丁祖昱对房地产行业未来一年股票做出预测表示，看好万科(02202)、融创(01918)、金茂(00817)、世茂(00813)、美的(03990)、佳兆业(01638)、绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)8家地产股。
鉴于2019年预测的房地产股中没有物业企业，但物业公司在过去一年获得了良好的涨势，在今年的预测中加上了两家物业公司，此外，六家房地产企业。这些推荐企业兼顾了龙头、兼顾了中型房企、兼顾了物业股、兼顾了特色企业。
现场，丁祖昱笑称：“买股票还是要拼自身的运气和人品，希望现场观众在2020年底能为我的这个预测鼓个掌。”
结果如何，我们拭目以待。
