本文源自微信公众号“中指研究院”。
伴随房地产行业进入高质量发展的新阶段，房企注重规模化的同时，不断优化战略、产品、运营、管理等体系，提高企业的盈利能力，为未来持续稳健高效发展奠基。本文以沪深、在港上市房地产企业为研究对象，对净利润前20房企(以下简称20家房企)的盈利规模及成因进行深度分析，探索房企高效经营之道。
一、数说房企盈利：规模和效率表现
盈利规模：净利润均值107.4亿元，3年复合增速22.5%
表：20家房企2019上半年净利润和增速情况
数据来源：企业公告，CREIS中指数据
从盈利规模来看，2019年上半年20家房企的净利润均值为107.4亿元，同比增长38.3%。从发展来看，2015-2018年间，20家房企的净利润复合增长率均值为22.5%，其中碧桂园(02007)、融创(01918)、恒大(03333)、雅居乐(03383)、龙光(03380)增长显著;中海净利润保持稳定，复合增长率为8.2%。
盈利效应：净利润率均值为21.3%，远超行业及百强均值
图：20家房企2015-2018年净利润率均值变化与2019上半年净利润率
数据来源：企业公告，CREIS中指数据
2019年上半年，20家房企净利润率均值为21.3%，远超行业及百强均值;其中，招商、金茂、华润、合景泰富的净利润率超30%，盈利能力居前;中海净利润率为26.9%，紧随其后保持稳定。从发展来看，2019年上半年大部分前20企业的净利润率较前期均有提高，其中卓越的资源管理和运营能力是其主要盈利原因。
图：20家房企2015-2018年净资产收益率变化与2019年上半年净资产收益率
数据来源：企业公告，CREIS中指数据
从净资产收益率来看，20家房企净资产收益率大部分呈现上升趋势。2019年上半年20家房企的净资产收益率均值为10.5%，同比增长0.6个百分点。房企通过从规划设计、前期手续、施工管理、成本管控、市场营销、交房入住等各环节加强精细化管理，缩短资金占用周期，多方面提升管控能力，实现高效周转，使净资产回报率保持稳健。
二、赚钱技巧：绕不开企业的规模，硬核的品质，优秀的管控体系
规模优先：市场份额37.8%，平均布局85城
图：20家房企2018-2019年1-10月销售额与市场份额
数据来源：企业公告，CREIS中指数据
规模大、市场份额高，是盈利优势的根本。2018年20家房企的市场份额达33.3%，2019年1-10月20家房企的市场份额达37.8%，市场集中度进一步提升，其中大悦城、世茂、金地、招商、中海等规模增速居前。20家房企依托资源优势以房地产为主业，不断优化布局，提高效率与效益，为未来发展做足准备;同时在夯实房地产主业的同时，加速布局多元业务的落地和落位，注重各业务间的协同性，促进业务效能的转化。
图：20家房地产企业布局情况
布局均衡，密度合理，溢价能力强。从布局来看，20家房企既重质又重量。一方面，大型房企布局密度大，如碧桂园、恒大等布局城市多达200多个，保利布局也有100多个;另一方面，部分房企布局结构合理，注重品质和溢价能力，如中海、金茂以品质和高溢价为导向适中布局;同时，部分房企布局重点城市群和核心城市，重视城市吸聚能力和吸引力。
品质硬核：科技赋能体系优化，精研产品与服务品质
精细化、高品质，专注产品和服务体系打造。20家房企不断升级产品和服务理念，以高品质的产品和服务满足不同细分客户的差异化需求，有效提升营造和服务能力，巩固竞争优势;同时结合技术进步，以科技赋能产品与服务体系，打造智能化服务体系提升体验，持续保持行业领先地位。如融创成立上海、重庆等研发基地，支持融创高品质产品的持续升级和领先;万科积极开展数字化建设，以更好的响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营。金地秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，强化“智、美、精”三大品牌特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间;大悦城地产定位年轻客群，细分年轻目标人群为潮人、女性、追求生活品质等高净值人群，从细分需求出发打造主题街区。
图：20家房企的产品和服务体系特点
匹配资源，提升业务协同性。20家房企注重各业务间的资源匹配性，以优质资源支撑开发业务的同时，注重配置资源开展多元业务，寻找新的利润增长点。以中海为例，中海地产投入约90%的资源用于住宅开发，继续坚持主流城市、主流地段、的发展定位，聚焦经济与人口增长潜力更大的一、二线城市，实现规模与利润持续增长;配置7-8%的资源，加强商业物业的开展，预计在五年内实现持有商业物业总营业收入过百亿的阶段性目标，不断提升抵御周期波动的能力;配置1-2%的资源，战略性探索，布局教育、养老、物流、公用事业等，培育新的利润增长点。
成本严控：减费提效，不浪费每一滴汗
图：20家房企2015-2018年销售成本率变化与2019上半年销售成本率情况
数据来源：企业公告，CREIS中指数据
从销售成本率来看，20家房企的销售成本率有逐年降低趋势。2019年上半年，20家房企销售成本率均值为65.6%，低于同期港沪深上市房地产企业销售成本率均值1.7个百分点。
图：20家房企2015-2018年三项费率变化与2019上半年三项费用率情况
数据来源：企业公告，CREIS中指数据
从三项费用率来看，2015-2018年20家房企三项费率有逐年微升趋势，但2019年上半年三项费用率均值为10.9%，较港沪深上市房企均值仍低12.0个百分点，企业的运营管控能力突出。其中中海、绿地、世茂等房企以精细化运营管理合理控制三项费用，有效降低三项费率，提升企业盈利能力。
图：房地产企业高效资源体系化运作模式
精准化、高效化、精细化管理，打造体系化运作模式。房企在投资运营管理方面不断强化体系的高效、精准及精细化，降低运营成本，提高效率和效益。其一，投资体系精准化，如融创、招商蛇口等通过数字信息化转型和体验升级，使投资体系更精准高效。其二，运营体系高效化，融创、华侨城等通过标准化体系打造、专注运营短平快即期高效益项目等使运营体系高效化。其三，管理体系精细化，保利发展、万科、金地等进行精细化管理，积极开展数字化建设，以更好的响应客户需求，打造科学敏捷的决策体系和执行体系，运用人才和科技等软实力使效益与效率高度统一，实现降本提效和精细运营管理。
战略顺势：顺应大势，精细操作，完备体系
图：房企战略与品牌体系优化情况
面对宏观调控政策及市场的变化，20家房企顺势积极调整战略，精准把控行业和企业未来方向，加强战略执行体系建设力度，为企业持续领先的盈利能力做足功课。如招商蛇口坚持“立足长远、把握当下，科技引领、拥抱变化”为战略原则，“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，聚焦园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块，以“前港-中区-后城”独特的发展经营模式，致力于成为“人民美好生活的承载者”;碧桂园以为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业为愿景，不断推进机器人和农业与地产主业协同发展;金茂始终坚持城市运营商核心定位，持续优化城市运营战略执行体系，实施以品质领先为核心的“双轮两翼”战略，聚焦“两驱动、两升级”的城市运营模式，助推金茂城市运营项目拓展的持续发力。
未来，房地产企业应在规模扩张的基础上，通过提升产品服务体系品质，优化运营管理模式，强化降费提效举措，不断提升盈利能力，在质与量的博弈中始终立于不败之地。
(编辑：宇硕)
