本文源自微信公众号“克而瑞地产研究”。
土地市场经历了3、4月份短暂的“窗口期”和“小阳春”后，溢价率下滑、成交均价走低，核心指标来看二季度末以来土地降温明显，房企投资态度也愈发谨慎，市场回归理性是大势所趋。
但地价真的下降了么?规模绑架下，房企等待的下一个投资窗口期又何时来临?
近两月可比地价较上半年窗口期持平 地价涨幅明显放缓
从近两个月(9月、10月)重点监测城市成交的地块(含宅)与周边3公里范围内成交地块(含宅)各年度对比情况而言，土地价格保持年年上涨态势。对比2016年平均上涨了94%，对比2017年也有67%的涨幅。
虽然可比地价没有下降，但涨幅却大幅收窄。即便是今年3、4月份，土地市场“窗口期”半年过后，可比地价依旧横盘运行。在政府无意调低出让底价、维稳楼板价、控制溢价率的情况下，同一板块内部，土地价格下行的现象已经较为罕见。
就2019年变化来看，土地市场方面各项指标如溢价率、流拍率等都体现了市场下行趋势，但真正的核心指标——可比地价其实整体并没有出现明显降幅。当前土地市场实际上处于“预期下行，底线未降”的状态。在调研城市土拍情况中，部分三四线已经出现了土地流拍和土拍无人问津的现象，但政府对于供地的价格仍然保持谨慎，这也是可比地价尚未下降的原因之一。预计未来市场机制传导加快，土地回归理性之下，政府也会对土地市场做出一定反应，未来可比地价有下降的趋势。对于身处土地市场并不火热、但出让底价较高的三四线城市的企业来说，应等待下一波窗口期的来临，持续关注所在城市的土地出让，伺机“捡漏”。
城市地价走势分化显著 南通、西安、武汉地价三年最高
虽然9-10月地市整体表现低迷，但仍有部分城市依托于坚实的经济基础、预期规划利好、政策相对宽松等因素影响，地价持续平稳上行，典型城市包括：苏州、武汉、西安等核心城市，还有南通这样靠近上海，受政策规划利好明显的三四线城市。
此类城市2019年9-10月份成交地块的地价与过往任何时间段成交地价相比都表现为上涨，例如南通2019年9-10月份的地价相比2016年已经上涨了182%，相比2019年平均成交也上涨了6成左右，在地市冷淡的时候，南通的地价上涨表现突出，万科、碧桂园频繁落子。当然这类城市地价处于历史高点，房企在此类城市拿地仍需保持理性，关注项目利润空间。
相应地，有一部分城市2019年9-10月份成交地块的地价相比前几年有所下行，典型的如海口、昆明、漳州等地，此类城市目前处于拿地窗口期，企业可关注城市核心地块，择优拿地。海口从2018年开始受到政策限制，楼市地市均有所下行，在2019年9-10月份，地价相比2019年上半年有所上涨，但仍未回到2018年及以前水平。从地市表现来看海口存在回温的可能，不过最大的影响因素还是政策。
另，部分城市2019年地价下行表现明显，但仍高于2018年及以前的价格水平，典型包括长春、南宁、青岛，还有一些城市如南京、无锡等9-10月份成交价低于3-4月小阳春时期地价，但也高于全年平均水平。对于此类城市来说，土地价格刚刚开始下行，未来预计将有窗口期来临，企业可持续关注城市土地市场。
综合来看，虽然近几个月来土地市场表现“凉凉”、流拍频发，实际上重点城市可比地价并未下降。土地市场如此表现的原因有二：一方面土地出让价格受政府供地价格的影响，受到地方政府财政压力因素干扰;另一方面，市场机制传导有一定的滞后性，随着供地量变多，未来存在地价下降的空间。从不同城市的表现来看，有些城市已经进入了调整期，价格开始下行，而有些城市价格仍然居高不下。对于已经进入调整期的城市来说，企业可持续关注优质地块，投资策略应该更聚焦，争取“捡漏”，对于还处于地价高位的城市来说，企业拿地仍需谨慎，规模和利润的选择中，活下来才最重要。
(编辑：宇硕)
