本文来自 微信公众号“中信证券研究”。
寻找适应行业变化的地产蓝筹。
在中长期行业稳健发展的基础上，我国地产行业发生明显结构分化。一是自2018年棚改落潮，一、二线城市市场显著强于三四线;二是流动性充裕环境中，政策加大对房地产公司融资的限制，地产融资呈现“强者恒强”特征，信贷资源明显向头部集中。而公司能力恰恰适应行业的变化。
精选城市，工于产品：销售强劲。
旭辉控股（00884）在城市选择上较为严苛，进入的城市均是房地产市场较为发达的重点城市，这些城市商品房去化周期明显小于其他城市。同时公司注重产品质量及结构，主打中高端改善型。优选的布局和产品，使得公司具有更强的去化确定性和抗风险能力。过去5年，公司销售额复合增长率为58.2%，位于行业前列。销售质量更佳，2019年中期回款率达到95%的高水准。
逆进顺退，多元扩充：土储优质。
公司有明确的土地储备策略，即逆周期原则，在土地溢价率较低的窗口期集中拿地，注重运用合作开发规避风险。同时公司积极拓展拿地渠道，一二级联动、商业勾地、收并购、旧城改造四轮齐发，保证公司开发、销售资源充裕。截至2019年6月末，权益未结算货值约为2963亿元，权益未结算毛利约为845亿元，毛利率约为31.4%，仍处于行业领先水平，凸显了公司获取土地的能力。
注重盈利，稳健杠杆：信用良好。
公司注重盈利能力考核，财务政策稳健。利润率、预收覆盖率、费用率等指标稳定，财务指标质量较高。财务杠杆审慎，不谋求过分扩大规模。优质的财务表现，深得市场认可;公司2019年中期融资成本仅为5.9%，远低于一般民企。
风险提示：
房企融资超预期收紧的风险。
适应行业变化，目前估值低廉，给予“买入”评级。
我们预测公司2019-21年每股核心EPS分别为0.87/1.08/1.30元，计算公司NAV为8.71港元/股。参考可比公司估值，按2019年目标PE8倍以及NAV折价20%的均值，给予目标价6.96港元，首次覆盖，给予“买入”评级。
