本文来自“斑马消费”微信公众号，原文标题为《许华芳千亿赌局:疯狂发债以住养商 押宝商管冲击港股》，文章内容不代表智通财经观点。
宝龙地产(01238)总裁许华芳招牌式笑容背后赌性十足。
自诩“怪人”、工作狂的他，早已坐上这张赌桌——公司2020年冲击千亿规模。
宝龙地产以商业地产立身，曾与万达集团齐名，最近几年却急速转向住宅地产领域。
公司借此快速上升：2017年销售额首破200亿元，2018年超400亿元，今年550亿元销售目标已完成8成。
老爹许健康虽仍是公司董事局主席，41岁的许华芳成为实际操盘这家企业的舵手。
转舵奔往千亿房企俱乐部，他手里有两张“王牌”：一张是以“住宅”养“商业”，一张则是剥离商管业务上市。双管齐下情况下其实是个矛盾体：一边要冲击规模，一边则要控制债务水平。
如果千亿目标没有延后，今明两年公司压力甚大。
“小万达”发力住宅
住宅地产业务周转快、回报高，是宝龙地产大力推进的业务板块。冲击千亿目标，住宅地产业务重任在肩。
斑马消费梳理发现，公司加码住宅地产业务的时间较晚，在2016年之后，其发展重心才向住宅板块倾斜，商业地产逐渐“失宠”。
为更直观了解宝龙地产的商业和住宅板块销售变化，斑马消费统计了公司从2014年至2019年上半年的销售数据，商业、住宅业务两个板块的逆转轨迹十分明显。
2014至2019上半年，商业地产销售额分别占比公司销售额的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%，住宅地产销售额分别占比公司销售额的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。
真正发生重大逆转的是在2017年：商业地产成为配角，住宅成为业绩主力。当年，住宅业务销售额同比增长121.42%，商业地产销售额下降34.56%。
2017年，中国房地产行业竞争格局是强者更强，虽然房企集中度快速提升，实际整体销售增速开始放缓。
仅仅在2017年上半年，全国商品房销售增速22%，随着银行信贷收紧和楼市密集调控政策出台，诸多房企销售增速呈现出下行趋势。
然而，公司拿地速度和规模却大幅增长。
从新增土地储备来看，2016年至2018年分别新增13幅、18幅和29幅，新增土地储备规模分别为382.31万方、386.2万方和574万方。2015年，公司仅新增3幅地块，土储面积66.2万方。
2019年6月末，公司总土地储备量达到2440万方，已是2015年的两倍。
商业地产逐渐成为配角，住宅地产业务占据主场，公司也对商业和住宅用地比例作出大胆的调整和规划。
2018年，公司支出124亿元土地款拿地29块，其中，住宅用地占比56%，商业用地占比23%，车位用地占21%。
2017年，公司首次为住宅地产“量身定做”369”高周转模式(即3个月完成方案、6个月开始预售，9个月资金回笼)，业绩得到极大提升。
公司的年销售额在2017年首次突破200亿元，达到208.82亿元;2018年实现410亿元;2019年前9个月，完成销售额451.30亿元，是今年550亿元销售任务的82.05%。
剥离商管业务
公司以商业地产发迹，巅峰时与万达齐名，有着“小万达”之称。最近几年资源逐渐向住宅倾斜后，公司商业地产项目的推进速度一度放缓。
斑马消费梳理发现，2016年至2018年，公司的商业项目开业数量分别为7座、5座和3座。
2018年，新城控股旗下吾悦广场开业19座，大悦城、华润置地、旭辉控股等房企也在商业地产领域频频发力，宝龙地产的商业项目事实上已处于被动局面。
这更会进一步影响到已剥离、正冲击港股的宝龙商业。
宝龙商业主要收入来源为租金和服务费收入，主要业务对象是公司及其下属企业，大部分收入来自母公司及附属企业。
此前宝龙商业向港交所递交的招股书显示，2016年至2019年前4个月的收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元、5.00亿元。同期，纯利分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元、0.55亿元。
不过，宝龙商业自身状况并不容乐观，其资产负债率较高，2016年-2019年4月底，资产负债率分别为99.1%、94.5%，89.4%和86.6%，甚至超过今年上半年宝龙地产的资产负债率76.09%。
公司主力产品线宝龙广场旗下36出商业物业平均出租率为84.3%，中指院数据显示，2018年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%。
企查查显示，宝龙商业还牵扯多起房屋租赁纠纷等。在同行业，目前宝龙商业的体量规模小，经营能力水平也尚待提升。
此前，不少房企选择将商业板块分拆上市，通过资本市场的资金等优势促进商业板块发展。
宝龙地产在今年中期业绩会上承认，分拆宝龙商业后，可能会让宝龙地产财务指标有所改善。许华芳对此似乎没期望太多，他表示，分拆商业业务上市是透过分拆及市场化，让品牌、业务能独立成长。
千亿债务压顶
宝龙地产急速狂奔，自身债务在大幅增长。
斑马消费梳理发现，公司总负债从2017年的660.17亿元，增至2018年的992.5亿元，增幅50.33%。2019年上半年，公司总负债规模达到1081.70亿元。
今年上半年末，公司有息负债495.94亿元，一年内应偿短期借款125.41亿元，在手现金有166.08亿元，公司对外担保金额212亿元。
2019年上半年，公司总利息开支16.90亿元，同比增长35.4%。2019年上半年，公司实际借款利率6.24%，同比增长0.29个百分点。
2018年，公司归母净利润实现28.37亿元，同比减少15%左右，同年，公司利息支出高达29.58亿元。
公司资产负债率逐年攀升，数据显示，2015年至2018年，公司资产负债率分别为65.86%、67.21%、69.13%和75.16%。2019年6月末，其资产负债率升至76.09%。
2019年以来，是最近几年来公司发债较高的一个高峰期。
斑马消费初步统计，从今年初至10月，公司已连续发行4笔超短融券，融资规模合计13亿元。另外，还发行一笔2亿美元优先票据、1笔10亿元中期票据和1笔3亿元住房租赁专项公司债券。
债务成为悬在公司头上的一把利剑，许华芳在2018年业绩会上说，会把债务控制在一个比较合理的水平。
在行业普遍降低负债趋势下，宝龙地产一边逆市加杠杆冲击千亿，一边要控制债务水平，二者的平衡术，本身就是这场千亿赌局的最佳看点。
