本文来自微信公众号“安信国际”，作者黄焯伟。
安信国际近日发布中国金茂(00817)报告，受结转节奏影响，上半年收入同比下降33%至147亿元，但预计下半年将会加速，下调2019年盈利5%，但仍看好公司中长远的发展。重申“买入”评级，新目标价为6.0港元。
1、城市运营项目有序发展，成土储主力来源。
城市运营项目有序发展，成土储主力来源。截至6月总土储面积约7000万平米(一级及二级项目分别约4900万及2100万平米)，扣除已售未结约1760亿元，我们估计可售总货值约8000亿元，权益货值约4000亿元(以上还未包括城市运营项目的潜在未确权土储)，足够支撑金茂在未来数年的销售增长。公司土储集中在长三角、环渤海的一、二线城市，位处于地理优越地区，去化和变现能力优势凸显。
金茂手上拥有16个城市运营项目正处于收成期，陆续确权贡献土储。上半年新增约640万平米土储，其中45%来自城市运营项目，成为新增土储来源主力。
2、下半年将加速结转。
2019上半年收入同比下降33%至147亿元，收入下降主要是上半年结转较低，加上去年上半年结转较多(2018上下半年收入比率为56%/43%)，形成高基数效应，金茂下半年将加速结转。上半年毛利率约37%，同比下降2.7个百分点，但仍保持行业降高水平。毛利率下降主要受收入结构改变所致，去年同期结转较多一级土改项目(其毛利率较高，约50%)。核心净利(扣除非经常项目)同比下降26%，但核心净利率保持较高水平的15%。净杠杆比率同、环比分别上升约7.8个及下降1个百份点至约78%，处于行业平均水平。
3、投资建议：重申“买入”评级。考虑到公司在混改再下一城，城市运营推进将更有效率。金茂庞大而质优的土储在土地，加上1760亿元未结转销售(权益约50%)锁定中短期利润。城市运营与中化央企的背景在融资从紧的环境下成为比较优势，也成为未来拿地重要来源。虽然考核到上半年项目结转较少而下调2019年盈利5%，但我们仍然看好公司中长远的发展。目标价调整至6.0港元，重申“买入”评级。
