8月26日，龙湖集团(00960)在香港举行2019年中期业绩会。会上，公司执行董事兼CFO赵轶，2019年上半年，公司新增50幅土地，拓展漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。截至7月31日，集团全国化布局已拓至49城。
新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积671万平方米，平均权益收购成本每平方米7761元。截至2019年，公司综合借贷为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%。
下半年，集团在售主力项目将达到167个，其中46个为全新项目，112个项目将推出新一期新业态产品。此外，多个天街下半年将在上海、杭州、南京等城市开业。展望未来，维持全年销售目标2200亿元，可售货值3500亿元不变。
智通财经APP了解到，2019年上半年，龙湖集团合同销售额为人民币1056.2亿元(单位下同)，同比增8.8%;营业额为385.7亿元，同比增42.2%;毛利为125.8亿元，同比增24.9%;股东应占溢利为63.1亿元，同比增16.21%;每股基本盈利1.08元，中期股息每股0.36元。
集团物业发展业务营业额为人民币341.7亿元，较上年同期增长 42.1%。交付物业总建筑面积为283.7万平方米。物业发展业务结算毛利率为29.5%。2019年上半年，营业额单方价格为人民币12044元╱平方米。
集团合同销售额为人民币1056.2亿元，较上年同期增长8.8%。销售总建筑面积650.8万平方米，较上年同期增长3.5%。销售单价人民币16228元╱平方米，较上年同期增长5.1%。
核心税后利润率(即剔除评估增值后的核心税后溢利佔营业额的比率)为16.1%，核心权益后利润率(即剔除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利佔营业额的比率)为12.2%。
以下为智通财经APP整理的业绩会实录。
关于财务
问：我们观察到公司上半年的融资成本，其实是有一点点上升的，而且是有27座投资物业在建。那么沉淀下来就会有大量的资金成本，会不会带来一定的资金压力?
答：集团现在的融资成本是4.56%这个水平，在行业里面应该属于最稳健的。坦白来说现在国内的融资环境对于整个行业应该是一个调控的状态，但它还是结构性、精准的，不是一刀切的。而且我们以前就从来没用过的一些信托、资管、影子银行这样的贵钱，所以反而在这个阶段，信用很好的公司还是有机会拿到一些合适的融资资源，因此我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。
问：近期海外融资的收紧会不会对公司产生一些影响?
答：海外融资方面，确实我们也关注到发改委批文的条件在收紧，只能够批复一年以内到期的海外再融资。即使是以后拿，这个调整对我们影响不会太大，因为我们的海外融资本来就仅用于海外，所以我们会关注，但是对我们的盘面影响不大。
问：想问一下下半年融资额度还没用的部分，龙湖是怎么计划的?
答：今年龙湖的再融资压力已经没有了，下半年有机会我们可能还是会看这个市场。即使融来钱，也会提前还明年到期的银行贷款。因为我们再融资的用途是想的很清楚的，我们不会去拿地。拿地方面我们会严格的量入为出，按照负债率倒推，而且会看准时机，比如说今年3、4月份这个时间我们就不拿，5、6月份好一点我们再拿。我们预判未来应该还是会有一些机会的。
问：想结合下半年人民币的走势，问一下龙湖外币债务的情况。
答：我们首先把外债的份额降到比较低，我们内部的指标是不超过40%，但其实我们是做到了20%左右。另外我们会做一定的掉期来对冲这个风险，所以现在一路走下来，还是给公司留了一些比较主动空间。
关于地产开发及拿地
问：今年定的一个目标，其实是2200亿，是比较保守一点的，世茂说今年是有机会要回到前十的，那维持行业前十是不是有一定的压力?下半年是不是会加快去化来冲规模?
答：销售上半年完成了1056亿元，进入七月底已经完成了1256亿，所以全年完成2200亿应该说是比较轻松的。龙湖还是会按照自己的节奏，稳健的去推进我们的运营开发。
问：关于香港的项目，之前有说过是今年第二季度会推，公司对于这个盘有什么看法?是不是今年内还有可能推?
答：香港项目我们已经拿到了DDH，包括广告也已经出街了，这个月底售楼处开放，下个月这个盘可能就会推出。在香港启德机场的区域，我们是在最好的时机拿到的土地，所以整个项目盈利性非常好，今年就会推出，我们会以小步快跑的方式，先推一批，如果好还会再推。
问：龙湖之前说过主要还是会在公开市场拿地，但今年新城控股出售项目的时候，龙湖是有收购的。想问一下，接下来会不会改变之前的态度，关注一些收并购的市场?
答：我们一直都有收并购，过去大概有百分之三十几的项目是来自收并购，一直都占我们大概三分之一左右。我们每年都有可能几十个项目属于并购。
关于投资性物业
问：看到你们下半年也有9个商业项目会开，想知道是商业这一方面，公司有什么样的准备，你们预期是商业对于集团未来有怎样的贡献?
答：商业是龙湖的一个主航道业务，我们每年都会拿出回款的10%作为上线投在投资性物业，过去几年的基本上是严格控制这个上线，虽然也没有投足，但经过每年不断的投资积累，到今年商业开始爆发了。而且我们的选址都是在中国最高能级主流城市的地铁上盖，包括今年要开的9个项目基本上都在北京、上海、南京这样的城市，包括合肥的核心，都是地铁上盖项目。在这个主航道业务上，我们依然会坚定去做。
在运营效率方面，我们商业的出租率在95%，毛利率在70%以上，销售坪效包括单店增长的质量应该在行业内是排在前列的。目前，龙湖的天街已经申请了国家批准的“中国驰名商标”，在用户心中的品牌影响力也非常强，就这个业务我们会坚定地往前走。下一步，我们会更加的强化、提升我们的效率，令商场的营利性变得更好，逐步提升商业在我们的收入和净利当中的占比。
问：我看到一些投资报告，说龙湖可能会卖掉一些商场的小股，如果真是这样，这个钱计划怎么用?
答：关于商场的资本变现，实际是当我们商场的NPI /COST大概运营到12—15%的时候，会有一些保险资金寻求战略合作。我们会出让大概49%的股权给他们，通过估值提升，将投入成本全收回并有一定收益，同时我们还能够操盘并表，能够收管理费。
这种方式实际上就是实现这个商场的资本化变现，实现资产价值的变现。它跟Reits，跟分拆上市本质逻辑是一样的，我们会逐步去探索。
问：上半年的话，我们看到长租公寓是开业6万间，能否介绍一下目前冠寓发展的整体情况?长租公寓这个领域发了生一些变化。很多房企放慢了脚步，想问一下龙湖在长租公寓领域是否还坚持此前的规划和判断?
答：长租公寓依然是我们的主航道业务。但是到今年，这个行业确实有一些变化。长租公寓这个业务，实际上是一个重运营、重营销的业务，对团队要求是非常高的。同时它的市场面非常大，针对的客群也非常宽泛，未来增长的潜力应该是比较大，但是要做好难度也很大。
对于龙湖来讲，我们非常坚定，冠寓依然是我们的战略业务。我们上半年开到超6万间，预计全年收入会超过10个亿，6个月以上的出租率基本上到90%，所以整个运营非常健康。
现在在这个领域里面，可以说龙湖已经做到基本接近头部了。如果再往前走的话，龙湖有希望做到完全的领先。因为我们坚定按照自己的节奏去走，再加上龙湖的融资成本还是比较低的，所以这个业务我们还是会接着去做。但未来的重点肯定还是在质量，因为已经到达了这样一个行业地位，我们要把它的选址、运营，包括整个团队、用户，以及它的底层的DT和IT系统，全面去强化，让出租率上来。这个业务从中长期来看，应该还是一个能赚钱的业务。
关于上市十周年
问：再过两个月龙湖就上市整整十周年了，回顾一下这十年来龙湖的表现，您有什么感触?
答：我觉得好像时间过得蛮快的，也没有什么特别值得纪念的。对于上市公司来讲，没有故事，就是好故事。
我们一直是干这个业务的，一直在应对很多行业外部的扰动和不确定性，企业不断的按照公司的战略意图发展壮大。 我们新的、非周期的、运营性的这种收入，逐渐地发展壮大，也按我们的预期来做。我觉得都挺正常的，也没有什么特别的故事可讲。
下一个十年，我们也有我们的一些考虑和计划，核心就是第一跟着中国的城市发展去走，城市化、再城市化是一个成长机会;第二个就是消费升级是一个机会;第三服务升级也是一个机会。未来十年，龙湖就是围绕这三个机会和战略来做。
