8月26日，正荣地产(06158)在香港举行2019年中期业绩会。会上，公司执行董事兼董事长黄仙枝表示，2019年是正荣“新三年战略”首年，公司以实现高质量发展为首要目标。上半年，公司新增土储323万平方米，其中87%位于强二线城市，土储达2634万平方米，其中71%位于一、二线城市。合约销售金额全年目标为1300亿元人民币，目前已完成近半，对完成全年目标很有信心。经营效率方面，项目首开时间平均缩短至7个月。
年初至今，公司总战略授信人民币2449亿元，外币债额度8.9亿美元，小公募债额度人民币31亿元。
未来，公司将专注二线城市投资机遇，巩固传统优势区域，重点关注中西部、珠三角。继续加强现金流管理，保持充裕的流动性资金，以从容应对市场可能发生的波动。
智通财经APP了解到，2019年上半年，营收136.5亿元人民币(单位下同)，同比增长10.8%;净利润同比增长23.2%至11.8亿;核心利润更是同比增长33.4%至11.5亿;净负债比率为70.8%，现金短债比例由2018年底的1.19倍提升至1.21倍，债务结构持续优化。
上半年，集团收购22幅地块，总预计建筑面积为290万平方米。于2019年6月30日，集团拥有土地储备建筑面积达2630万平方米。净债务与权益比率为70.8%，持有现金301.37亿元。
集团于2019年上半年确认的收益总额当中，物业销售收益同比增加约10.7%至135.34亿元;物业租赁收益同比增加约19.4%至5600万元;及提供商业物业管理服务收益同比增加约2.9%至4140万元。
以下为智通财经APP整理的业绩会实录。
问：今年是公司“新三年战略”首年，组织变革进行调整，目前最新进展如何?规模和利润方面，未来是否有较明确的目标?
答：2019-2021年是我们的“新三年战略”期，为我们的高质量发展阶段。主要体现在三个方面：适当的规模发展;核心盈利能力不断提升;财务结构不断优化。
正荣经历了从700亿、到1000亿、到超过1000亿的过程，我们的组织架构一定要适应目前的规模。首先我们提出要精总部、强区域，把权利下放到一线城市，让其来做决策。集团更多是做一些标准化管理体系、机制、投资框架等的策略、方向规划。没有太多阻力，毕竟我们是民营企业，效率很高。
利润规模是把双刃剑，我们的规模还是要与市场相匹配。房地产最终还是要面对整个市场，因此我们初步拟定的目标是每年增速30%。
问：未来短债比例是否会持续下降?下半年融资成本是否会继续下降?未来是否还是会依赖美元债?
答：上半年，公司短债占比约为47%。管理层对今年年底的短债占比预测是低于40%，明年约在30%。我们在7月份做了一笔股票增发，融资约12亿港币。另外，还有约1.3亿美元的海外银团贷款，以及于8月份增发一笔约1.1亿美元的3年期美元债。实际上，下半年开始我们已经在海外融资约4亿美元，因此年底的短债比还会持续下降。同时，现金短债比也会继续改善，或于年底达到1.4倍-1.5倍。上半年，我们加大力度去杠杆，希望今年年底继续严控短债比例。
融资成本方面，我们从去年开始发美元债可能会达到两位数，现在已经能够做到约8%左右，期限为四年左右;银团借款也在8%以内。今年整体的财务成本可能控制在7-7.5%区间，较去年的7.8%有较大改善。随着明年新债还老债进行置换后，相信整体融资成本还会下降。
美元债比例方面，总金额并不大，占总债比例仅有24%。目前仍有较多美元债额度，发债时会综合考虑整体成本，不止是票息，也会考虑美元和人民币汇率的波动。同时，我们也会考虑增加一些美元资产做对冲，美元债整体比例还在非常可控的范围内。
问：下半一二线城市或出现回暖，是否会成为公司新一轮机会?
答：我们上半年拿地大部分集中在二线较为核心的地段，会集中在下半年，尤其是明年上市，届时整体价格应该还会有所提升。总体上，下半年房地产应该有相对较好的机会，土地市场价格已经在往下走，集中补货后对整体均价应该会有体现。虽然价格略有降低，但净利润还是一直向上的。
问：未来是否会考虑继续增发部分美元债?长租公寓也有项目落地，今年或未来有没有一个发展目标?
答：我们刚完成IPO一年多，未来美元债占比不会出现太大提升，不会出现翻倍的情况。如果发美元债将汇率波动因素考虑进去，仍比国内非标融资成本低的话，也会发新债还老债。我们今年发了十几亿美元债都是用来还老债，整个财务的综合成本从7.8%降到7.6%，年底可能会降到7%。目前还在可控范围。
长租公寓方面，正如我们去年承诺的，长租公寓今年要正式启动。项目已在施工过程中，应该不久将会和大家见面。对于长租公寓的名称，我们也召开了一个小型的发布会，名叫荣遇，希望人们在长租公寓可以开心地相遇到一起。
近几年我们在商业、酒店、长租公寓这类持有型的物业上持续发力，希望借助这些业态为我们后面持续、稳定的收益做一个保障。
问：下半年拿地费用大概是多少?权益占比是多少?融资方面大多是借新还旧，今年有没有一个增量?
答：拿地方面，今年的权益总预算大概是300亿人民币，上半年，我们权益拿地方面大概是160亿左右，还有大概140亿的预算。我们去年土储的权益约52%，上半年我们新增土储权益已经近90%，权益比已经提升到57%，全年占比也差不多。现在所有美元债的额度都是用来借新还旧，股票增发可以做一些拿地的预算，其他都是用来借新还旧，希望严控整体融资成本。
问：管理层对今年上半年合约销售额增速表现是否满意?下一步对公司规模有何预期?
答：我们今年上半年的销售额是586亿，较去年略有增长，全年的销售目标是1300亿，比去年增长约20%。由于上半年销售一般较下半年会略少一些，我们对完成全年指标非常有信心。
2016-2018三个年度是公司高速发展期。接下来三年的战略是有质量的增长，除规模外，在产品、服务和经营能力、资源整合方面进行夯实。前三年我们的增幅约达到50%左右，近三年的目标会控制在年增幅30%左右，三年左右还可以实现翻一番。我们的整体销售业绩、规模增长都在预期范围之内。
问：预计未来几年权益销售占比大概是多少?2635万平方米土储中是否包括上半年结算的项目?下半年拿地上有何计划?每个月对公司的现金流指引大概是多少?
答：权益的销售比例基本在50%以上，目前土储权益比例由原来的52%，提升到现在的57%左右，以后基本上也会在50%以上。从而保证公司对于所有项目的管理能力，并兼顾规模。
一般土储是全口径计算，已预售未结转的也会包含在里面。上半年我们拿地方面的货值已经增加了500亿，下半年还有约150亿左右的预算，今年整体货值增长可能也有1000亿。虽然已售未结转包含在土储中，但结转后又有新土储进来，所以到年底总货值可能也不止4500亿。
下半年会按照之前的速度，无论是销售还是拿地，总体上不会太激进地冲销售，总体还是相对平稳。例如我们全年1300亿的销售额，基本上每个月大概维持在100亿左右。公司在经营上总体是比较稳健的，市场行情好的时候不会太冒进，不好的时候市场也不会对我们有太大的影响，对市场的变化我们还是能够从容应对。
问：今年净负债率较去年年中有大幅度的下调，公司采取了哪些措施?未来如何提升净利润率?下半年回款方面有何措施?
答：关于净负债率，我们IPO前的净负债率大概是170%，去年1月的IPO融了不少钱，今年7月也做了一笔股票增发，同时此前销售增长较高，我们在18、19年慢慢结转了利润。同时，我们去年也开始与其它大型房企合作，尽量减少要投入的股本。去年严控整个现金流，同时也将回款率大幅提高。
今年整体回款率可以做到80%，主要通过增加股本权益，并且也开始结转以往高增长时期的销售额。
净利润方面，价格也要看政府的决策，我们在拿地方面要非常谨慎，确保地价不会太高。公司严控融资成本，目前也有所下降。此外，我们也严控营销管理费，我们可以主动做很多事，因此我认为净利润还有蛮大的改善空间。
