本文选自“刘章明消费产业研究“。
2019H1中海物业(02669)收入24.0亿港元，同比增长25.9%，8月21日，公司公告半年报，收入24.0亿港元，同比增长25.9%，其中，物业管理服务收入19.4亿港元，占比80.7%（-1.8pct），同比增长23.10%；增值服务收入4.6亿港元，占比19.0%（+1.6pct），同比增长37.2%；停车位买卖收入0.06亿港元，占比0.2%（+0.2pct）。
物业管理
物业管理服务收入19.38亿港元，同比增长23.10%。
物业管理服务是为中高端住宅小区（包括综合用途物业）、商用物业、政府物业及建筑工地提供的服务，例如保安、维修及保养、清洁及绿化等。分为包干制和酬金制。具体来看：
包干制物业管理服务收入18.0亿港元，占（物业管理服务）92.90%（+1pct），同比增加24.48%。
酬金制物业管理服务收入1.4亿港元，占7.1%(-1pct)，同比增加7.94%。
截至2019H1，集团管理的总建筑面积达到1.42亿平方米，同比增长7.9%。，接获新增或续约之物业管理合约额约达3.59 亿港元，同比增长17.97%。
增值服务
2019H1收入4.57亿港元，同比37.2%。
为了更佳地反映详细的收入结构及衡量业绩表现，并提升行业内可比性，增值服务更广泛地定义为（i）非住户增值服务（为物业发展商及其他物业管理公司提供）工程、交付前、协助入伙、交付查验、工程服务质量监控及顾问咨询等增值服务；及（ii）住户增值服务，提供小区资产经营、居家生活服务及商业服务运营。
具体来看：
非住户增值服务收入3.13亿港元，占比（增值服务）68.45%（+5.06pct），同比增长48.1%，主要是由于：(i)交付前卖场服务业务量的增加；(ii)向物业发展商拓展了智慧化建设及技术支持专项工程业务；及(iii)顾问服务收益大幅增长。
住户增值服务收入1.44亿港元，占比31.55%（-5.06pct），同比增长18.2%，此部分上升乃主要来自小区资产经营的业务量增加。客户对公司传统物业管理服务的认可，加上借助线下平台将公司产品供应及营销渠道变得更多元化。
停车位买卖服务
2019H1收入0.06亿港元，占总收入0.2%。自2018年下半年开始涉足停车位买卖业务。
公司认为该业务会为其在管物业的住户带来便利及创造价值、有利可图并将持续扩大，故自2019H1始单独列示。
FY19H1中海物业直接经营成本为港币19.17亿元，同比增长39.1%，主要由于（1）公司加强了对营运项目管理人员的直接投入，并且开始涉足独特市场缺口，如高端商业物业、机构客户的设施管理以及与区域私人开发商的战略合作，业务发展活动全面展开；（2）公司调整了人力资源架构，调移部分后勤人员至前线项目工作，以提升管理能力。
19H1中海物业毛利为港币4.83亿元，同比减少8.5%，毛利率从18H1的27.71%减少7.58pct至20.13%。
其中物业管理服务毛利率为16.8%（18H1为25.8%），同比减少9pct，主要由于：(1)增加了项目管理人员的直接投入及增加业务发展活动以扩展到独特的细分市场(2)调整了人力资源架构，调移部分后勤人员至前线项目工作，以提升管理能力。
增值服务毛利率为33.9%（18H1为36.8%），同比减少2.9pct。其中（1）非住户增值服务毛利率为25.0%（18H1为28.3%），同比减少3.3pct，主要由于期内向物业发展商拓展了智慧化建设及技术支持专项工程业务而带来新项目的价格竞争（2）住户增值服务毛利率为53.2%（18H1为51.5%），同比增长1.7pct，相对保持平稳。
停车位买卖业务毛利率为42.8%（18H1无）。
19H1中海物业销售及行政费用为1.41亿港币（18H1为2.23亿元），同比减少36.77%；销售及行政费用率为5.88%（18H1为11.68%），同比减少5.8pct，主要由于人力资源架构调整带来的减省。
19H1中海物业净利润为2.51亿港币，同比增长11.75%；归母净利为2.48亿港币，同比增长12.52%。净利率为10.44%，同比减少1.32pct，归母净利率为10.35%，同比减少1.23pct。
此外，截至19H1中海物业银行结余及现金为20.6亿港币，其中人民币占95.1%，而港币/澳门币则占4.9%；银行结余及现金19H1较18年年底减少14.1%，主要由于扩展至停车位买卖业务并增购了停车位存货。
积极对外拓展，实现规模与效益快速增长。中海物业积极开展市场化拓展，通过外接、合营、并购等手段扩大管理规模，保持公司的规模优势，坚持稳健并适度进取的策略，坚持高质量、好效益的项目为主。
基础物业管理向资产管理升级。中海物业已成立商业物业管理事业部，垂直化、扁平化、集约化管理全国商业项目，专业化打造商业物业品牌“海纳万商”。依托母公司高端商业资源，借助国资背景与良好的政商关系，积极承接各类政府、公建项目，不断拓宽管理边界，努力打造商务、政务楼宇服务第一品牌。随着管理存量资产的不断增加，在不动产投融管退各个领域，与资产管理机构合作，盘活存量资产，将客户资产价值最大化。
稳步发展增值业务，形成新的利润增长点。中海物业在持续拓展物业管理规模基础增量的同时，将加大增值业务的投入，稳步推进增值业务发展，找准市场前景广阔的业务类型，聚焦拥有资源支撑的业务，满足客户在衣食住行医教养娱多方面的生活消费需求，打造增值业务招牌产品，形成市场核心竞争力独具特色的产品组合，实现公司未来业务发展之新的驱动力。
利用新科技和信息化手段，提质增效。中海物业积极追随科技趋势，充分利用物联网、人工智能技术，自主研发建筑物联网运行平台，持续打造智慧小区；利用互联网技术，打造在线线下，成为业主连结物业公司、邻居、各类服务资源的入口，实现业主的数字化生活；利用智能能源技术，改造项目的能源使用方式，优化能耗和成本，保护生活环境；利用信息化手段，提高业务管理、沟通的效率，实现量化可控，间接降低运营成本。公司一系列的研发成果为企业信息化建设和更优质的服务输出打下了坚实的科技基础。
维持盈利预测，给予买入评级。
中海物业集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司（世界500强第23位）旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业。中海物业于1986年在香港注册成立，1991年进入中国内陆，辅助并战略性配合中国海外发展在香港及内地的房地产业务。2015年10月中海物业在香港联交所主板上市，股票代码：2669.HK，标志着中海物业正式迈入国际资本市场。我们预测中海服务2019-2021年收入分别为52.2亿港币、66亿港币、85亿港币，净利分别为5.1亿港币、6.5亿港币、8.4亿港币，对应PE分别为26.8x、21x、16.3x。
