本文来自 微信公众号“克而瑞地产研究”。
“730会议”定调，政府对房企融资加速收紧
上月730会议上中央政治局再次重申要落实房地产长效管理机制，首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。这是政府最新的对于房地产行业的表态，也是对于前一段时间房地产略显过热的警告。实际上，在会议定调前政府已经在7月份对房企融资进行了多次收紧：6日至10日银保监会就对房企融资出现的问题约谈了部分信托公司;12日发改委发布了关于房企发行外债申请备案登记有关要求的通知，对房企发行境外债提出了更高的要求;29日央行又在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上宣布对高杠杆经营大型房企的贷款行为要加强监管。在政府的一系列调控下，预计下半年房企的融资环境还是将以收紧为主。
房企境内外发债额大幅上升，融资成本有所降低
上月95家典型房企的融资总额为1534.46亿元，环比上升55.3%，同比上升63.2%。其中，上月企业境内外发债总量835.3亿元，环比上升104.2%，仅低于2019年1月及3月的发债水平。上月房企发债融资成本6.86%，环比下降0.57个百分点;其中境外债券融资成本7.55%，较于6月下降0.70个百分点，主要由于7月有多家低成本房企发行数额较大的债券，结构性拉低了融资成本。
中梁控股(02772)正式上市，拟上市房企及物业公司为9家
上月16日中梁控股正式挂牌上市，同时和泓地产旗下的和泓服务也在12日上市，没有房企或房企旗下物业公司递交上市申请。因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物业公司分别有6家和3家。
中国金茂(00817)通过配股引入平安成第二大股东
上月26日中国金茂宣布引入平安为二股东，平安以约86亿港元认购了17.87亿股金茂股份，紧随认购事项之后金茂新发行1.69亿股股份，本次平安认购股份占扩大后的已发行股本约15.20%。
企业发债
债券发行：环比上升104%但境外发债受限未来不乐观
上月95家典型房企的融资总额为1534.46亿元，环比上升55.3%，同比上升63.2%。具体的融资方式来看，境内债权融资749.39亿元，环比上升34.9%;与此同时，境外债权融资额722.50亿元，环比上升123%，境外融资额环比实现较大的上升，仅低于2019年1月份的境外融资额。
其中，上月企业境内外发债总量835.3亿元，环比上升104.2%，较于6月有了明显的上升，仅低于2019年1月及3月的发债水平。具体的融资方式来看，境外债发行量为589.30亿元，环比大幅上升104.0%，其中在7月12日限制境外发债新规出台前，房企境外发债16笔共计396亿元人民币，新规出台后，房企境外发债9笔共计193亿元人民币，新规的出台，使得部分企业的境外发债受到限制，未来房企的境外发债量预计将会有些许下降。上月境内债环比上升了104.9%，其中，公司债发行量环比上升99.3%到146.5亿元，中期票据发行54亿元，环比上升260%。
上月融资成本6.86%，环比下降0.57个百分点;其中境外债券融资成本7.55%，较于6月下降0.70个百分点，主要由于7月有多家低成本房企发行数额较大的债券，结构性拉低了融资成本，如中海地产7月发行了20亿港元以及4.5亿美元的境外债券，利率分别是2.95%和3.45%，中国金茂发行了5亿美元的境外优先票据，利率仅为4.25%。2019年截至7月房企新增债券类1融资成本7.18%，较2018年全年上升0.71个百分点。其中，境外债券融资成本达8.21%，较于2018年全年增长1.06个百分点。
具体企业表现来看，7月发债最高的企业为世茂房地产，发债总量68.85亿元，世茂于7月9日发行了一笔10亿美元的境外优先票据。上月融资成本最低的为厦门国贸发行的一笔10亿元的超短融资券，利率为2.69%，此外，中海发行的20亿港元以及4.5亿美元的境外债券，利率分别是2.95%和3.45%利率也较低，其中美元债创中资房企同年期债券最低利率和最低利差，5.5年期20亿元港币固息债券创中资企业境外公开市场发行的最长年期港币债券，且创同行业最低利率。
债券期限：上月到期债券类530.99亿元
上月房企有26笔发债到期，金额共计530.99亿元，到期金额最高为中国恒大2015年7月发行的68亿元的公司债。此外，中海地产于2015年7月9日发行的6亿欧元的境外债券也计划于7月到期，此外，金科股份以及荣盛发展也分别有3笔债券到期。
提前关注到2019年8月将有14笔债券到期，金额共计170亿元，单笔金额最高的企业为路劲基建于2016年8月9日发行的一笔4.5亿美元的境外优先票据。
上市和股票
拟上市房企：排队房企及物业公司为9家
上月没有房企向港交所递交上市申请，而由于中梁控股在16号正式挂牌，因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企有汇景控股、海伦堡中国控股、奥山控股、新力控股、万创国际以及景业名邦六家。
在房企旗下物业管理公司方面，上月没有物业公司向港交所递交上市申请。由于上月2日银城国际旗下的银城生活服务向港交所提交了上市申请，同时12日和弘地产旗下的和泓服务也正式挂牌上市。因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务以及银城生活服务三家。
IPO和增发：中梁成功上市，金茂引入平安为二股东
上月16日，中梁控股在港交所挂牌上市，每股发售价5.55港元，按该发售价计算，全球发售所得款项净额估计约为27.73亿港元。中梁控股完成上市标志着30强规模房企已经全部上市，也让中梁成功地进入了资本市场。中梁在2018年的净负债率为58.1%，加权融资成本为9.9%，在上市之后企业可以加大融资力度，降低融资成本，可以借助资本的力量加速企业的发展。
而在房企旗下物业管理公司方面，上月和泓地产旗下的和泓服务于12日上市，全球发售1亿股，所得款项净额为7710万港元。至此，2019年已有三家房企旗下的物业公司成功上市。
在增发股份方面，上月中国金茂宣布引入平安成第二大股东，这也是继去年平安入股华夏幸福后又一次入股规模房企。本次平安以约86亿港元认购了约17.87亿股中国金茂现有股份，紧随认购事项之后，中国金茂又新发行1.69亿股股份，融资净额约为8.15亿港元，平安收购股份因此占扩大后的已发行股本约15.20%。对于中国金茂来说，引入平安这一金融巨头除了能帮助企业带来更多合作机会之外，更重要的是变相拓宽了企业筹资机会，在融资持续收紧的局面下为企业资金打开通道，维持企业资金链的稳定。
而在上月30日，正荣集团宣布完成配售约2.45亿股股份，每股配售价4.95港元，占该公司经配发及发行认购股份后的发行股本约5.60%。本次正荣配股融资所得款项净额约为11.99亿港元，将用作未来可能投资用途以及作为一般营运资金。
股权变动：凯德清仓所持建业股票
上月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持。月初凯德集团对持有的建业地产股票进行了清仓，将其全部售予胡葆森名下的恩辉投资。本次凯德对建业股票的清仓主要是因为建业地产长期以来都在河南省内发展，该区域在凯德布局的核心城市群之外，剥离对建业的投资可以使凯德能够在核心业务上重新配置资本并投入到其他机会上，是凯德战略调整的需要。
股价变动：整月地产股表现较为疲软
上月地产股整体表现疲软，在A股和H股都仅有不到四成的地产股在整月实现了上涨。在H股方面，上月宝龙地产的涨幅相对较大，月涨幅为22.82%，除了在月末进行了一段时间的小幅盘整之外基本全月处于上升通道中。这主要是因为德意志银行在6月末首次给予了宝龙“买入评级”，也是在宝龙2018年财报发布后，继花旗、大华继显、农银国际、西南证券，第五家给予宝龙地产“买入”评级的机构，从而大大提振了市场信心。
在A股房企方面，大名城的股价在上月第一周和月中出现了两波持续的上涨，虽然在月末地产股整体遭到重挫，但最终在7月整体涨幅仍然达到了21.78%，在地产股中涨幅较大。
其他资本运作
上月房企和金融机构合作较少，值得一提的是中国奥园于19日宣布拟以32.62亿元收购百年人寿13.86%股份，交易完成后将成为百年人寿的第一大股东。由于在2018年12月绿城宣布以27.18亿收购百年人寿保险11.55%的股份并获得其控制权，如果此次奥园收购落地就意味着绿城将失去对百年人寿的控制。在控制百年人寿之后，除了获得一个金融平台之外，还可以让奥园与百年人寿在健康、康养产业上相互合作提供潜在机会，从而有利于双方在业务板块、客户资源、客户体验等方面更好地发挥战略协同及互补优势。
