本文来自标准排名官号，作者是李佳
5月2日，内房企海伦堡中国控股有限公司(以下简称”海伦堡”)向港交所递交上市申请，建银国际和招银国际担任联席保荐人。
值得注意的是，这已经是海伦堡自2018年10月22日之后第二次递交上市申请，而半年前递交的招股书已经显示失效。二次冲刺IPO也令海伦堡一度成为行业焦点。
错失黄金期
海伦堡于1998年在广东省开始开展业务，与碧桂园等粤系房企成立于同一时期，其前身为广东中颐投资集团有限公司。
经历了20年的发展，海伦堡的营业收入仍然维持在百亿上下的规模，或许是由于其掌门人黄炽恒在2014年认定房地产行业已步入困难期，进而错失了行业发展的黄金时期。同时，海伦堡此前一直深耕珠三角地区，并没有及时开展全国性布局，也是导致其落后同期房企的原因之一。
目前，海伦堡专注于住宅物业的开发与销售。根据公司的业务策略，现已扩张至开发商物业及创意科技园，以增加收入来源的广度及稳定性。
招股书显示，截至2019年1月31日，海伦堡拥有122处物业项目或项目阶段，土地储备总量约为2370万平方米，包括29个未售可出售建筑面积及可出租建筑面积约为150万平方米的已竣工项目，其中20个有关项目已于往绩记录期间竣工；65个总规划建筑面积约为1620万平方米的在建项目；及28个总估计建筑面积约为600万平方米的持作未来开发的项目。
其中，珠三角地区占比40%，长三角地区占比18.2%，华西地区占比25.7%，华中地区占比12.5%，珠三角地区和华西地区为海伦堡的重点布局区域。
另外，海伦堡的土地储备大多位于三四线城市，在珠三角地区惠州占比最高，占总土储的13.4%，中山占比为8.9%；在长三角地区绍兴和合肥两地占总土储比例分别为3.7%和2.9%；华西地区昆明占比11.9%，成都占比4.6%；华中地区武汉占比10.8%。而海伦堡在京津冀地区土地储备量仅占持有的2.1%。
净利率持续下滑
得益于近几年三四线城市的发展优势，海伦堡交付物业增加并且售价上涨。2016年至2018年，海伦堡物业销售所得收益占集团收益的绝大部份，分别为141亿元、142亿元及173亿元，年复合增长率达到11%。
数据显示，2016至2018年间，海伦堡的毛利率分别为18.5%、23%及26.4%；但受到投资物业公平值减少的影响，海伦堡的净利率近三年分别为20.4%、13.8%及12.9%。
去化方面，由于2018年海伦堡的在建物业和持作出售的完工物业较2017年增加了62.81%，而2018年海伦堡的平均预收账款同比增加42.35%，导致反映去化压力的指标“存货/平均预收账款”由2017年的1.98增加至2018年的2.26，去化压力略增，但仍位于行业较低水平。
不同于去化方面的行业表现，海伦堡近两年的预收账款周转率一直位于行业低位，其中2018年的预收账款周转率由2017年的0.88降至0.75，不及行业1/4分位数，预收账款结转收入的速度过低。
债务逐年加重
海伦堡的债务在近三年来看也是逐年加重。调整后的资产负债率由2016年72.12%上升至2018年78.65%，净负债率也由2016年69.41%增至2018年133.7%，两项指标均超过了行业中位数。
在借款来源方面，海伦堡并没有大量进行传统的商业银行借款或是发行债券，而其为了“在可获得性、审批安排及还款规定等方面具有更大灵活性”选择了大量高利息的信托及资产管理融资。
2016年至2018年，海伦堡的银行贷款余额分别为63.96亿元、67.01亿元、92.86亿元；而信托及资产管理融资的借款余额分别为64.78亿元、136.45亿元、169.11亿元。
招股书显示，2016年至2018年，海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%，融资成本一直高于行业均值6.65%，并且出现上升趋势。
海伦堡反映短期偿债能力的指标近三年均出现先升后降的趋势。2018年，海伦堡调整后的速动比率由2017年的0.72降至0.67，调整后的现金比率由2017年的0.23降至0.18，两项指标均位于行业1/4分位数之下，反映出海伦堡较差的短期偿债能力。
另一方面，海伦堡反映长期偿债能力的指标“（货币资金＋存货＋投资性房地产－预收账款）／全部债务”在2016年由0.78降至2017年0.67后，2018年仍维持在0.67的水平，不及行业中位数。综合来看，海伦堡的偿债能力较差，并有逐渐减弱的趋势。
债务加重、偿债能力不佳，海伦堡两次冲击IPO的目的不言而喻，上市便是海伦堡得到大量融资的机会。而从目前香港市场对于内房股持续看空的现状来看，海伦堡再次提交的申请书能否通过依然面临变数。
（编辑：罗珺元）
