年初以来，经历了外围环境、调控政策、融资端都正面向好的窗口期，内房股估值普遍提升。
站在当下这个时点，该如何看2019年的内房股?
虽说地产股的投资逻辑很简单，政策预期好，地产估值则修复，但是具体到个股上，相信很多投资者仍处于剪不断理还乱的状态。
对于TOP30的房企而言，资本市场对各大房企的关注程度不一，智通财经注意到，处于二线房企行列、但是在土地获取上具有一定特色，融资渠道通畅，即在获取资源、管理资源上同时具备优势的房企较容易获得资金青睐，因而也享有更高的估值。
如年初至今，港股内房股龙湖(00960)、新城发展(01030)、中国金茂(00817)、正荣地产(06158)以及A股的中南建设(000961.SZ)、阳光城(000671.SZ)、蓝光发展(600466.SZ)，普遍涨幅喜人，估值提升。
其实拉长时间轴来看，近10年来地产板块估值区间一直较为稳定，估值峰值在16-18倍、底部在9-11倍，并且二线房企具备更高的估值弹性。
二线房企中的“新一线房企”
市场笼统的将11-30强的房企称为二线房企，但并不是所有的二线房企在这轮行情中都得到资金青睐，在专业投资者看来，其中具备高成长性、高弹性的房企更值得关注，将具备这些特征的房企称为“新一线房企”可能更为合适。
那么究竟如何给“新一线房企”进行定义呢?
首先是具备高成长性，即使在中国房地产发展已由“粗放式”向“精耕细作”转型的时代，但规模与成长的逻辑永远不会变。
2018年千亿房企已扩容至30家，其中前文提到的阳光城、蓝光发展、中南、正荣、金茂的业绩同比增幅普遍高于45%，其3年业绩平均复合增速更是分别高达76%、78%、86%、52%、62%。
从土储来看，这些新一线房企现有总土储资源均比较充足，按照2018年的销售规模来看，足够企业3-5年的正常发展。
具体来看，新一线房企中最具代表的则是新城发展，AH双平台带来融资优势，公司从高周转模式向住宅+商业并进的综合模式转变，迅速抢占了二线及强三线城市的空白。
此外，背靠实力雄厚的央企大股东的中国金茂，拥有完善的治理结构和充分的激励制度，其“城市运营”的拿地模式逐渐成熟，可获得量大质优价低的土地，未来销售规模将迎头赶上。
值得关注的新一线房企还有正荣地产，该公司为逆周期择时拿地的典范，规模扩张速度行业领先的同时，不断提升自身品牌实力和文化内核，并做到了财务杠杆的良好控制，2017、2018年合约销售规模连续两年站稳前20强。
融资环境改善，新一线房企弹性更大
总体来看，一季度受益于信贷政策宽松以及地方调控政策边际放松，销售端回暖超开发商预期，使得一季度房地产新开工面积增速较前两个月增加5.9个百分点至11.9%。
经历一季度“小阳春”后，4月初以来，房企估值有所回调，那么年报季过后，如何看待接下来新一线房企的表现呢?
(行情来源：富途证券)
智通财经认为简单逻辑如下，鉴于目前TOP30房企集中度近50%，房企集中度提升的逻辑将持续验证;但是2019 年逆周期调节背景下，政策改善和信用宽松将推动行业估值提升，其中信用利差收窄则将赋予新一线房企更高估值弹性。
如年初以来货币和信用宽松也已经持续验证，10 年期国债收益率持续下行、行业发债规模增加、房企发债利率降低，后续无风险利率或继续下行。
经过2018年史上最长周期资金困局，融资能力渐渐成为房企生存的另一命门。据统计，年初以来新一线房企的境内外融资成本明显降低。
新一线房企中，正荣地产于2018年1月上市，在前30强房企中压轴上市，上市一年来，融资渠道不断拓宽，融资手段丰富，显示出较强的融资能力，进入2019年，融资成本也呈现下降趋势。
智通财经注意到，近来标普上调正荣评级展望至正面，确信评级为B，并预计正荣2019年的收入将按年增加约30%，令其债务与息税折旧及摊销前利润比率由2018年的6.5倍下降至5.4倍至5.7倍。
其在2018年业绩会上，正荣管理层表示，2019年的融资成本能降低到2017年7.3%甚至更低的水平。
如何看待新一线房企估值?
具体到估值修复预期，华创证券通过复盘以往周期，发现自2009 年至今，一二线房企动态 PE 中枢分别为 9.8 倍、14.8 倍，二线房企估值一般高于一线 50%。基于目前政策改善、信用宽松等因素，该机构认为2019年地产行业及龙头估值仍有30%的上升空间，而二线高弹性房企相对一线则由50%的溢价空间，估值或将提升到12-15倍。
目前，据wind一致预期，上述新一线房企对应2019年PE普遍处于5-7倍水平。
从近2年行业估值中枢来看，内房股于2018年11月份处于估值最低位，且明显低于机会值，伴随着各项政策利好，市场情绪持续修复，相信地产估值中枢也将不断上移。
值得一提的是，智通财经APP了解到，从最新公布的2019年Q1基金房地产持仓情况来看，配置风格转换，偏好二线高弹性房企。
如2019年1Q公募基金持仓市值中，中南建设的持仓环比大幅提升364.09%,其他新一线房企持仓也有不同程度的上升。
总而言之，其实对于房企而言，去杠杆稳房价有利于行业持久健康的发展。因而智通财经认为，随着无序成长时代的结束，房地产市场进入了强者恒强的王者时代，像中南建设、中国金茂、正荣地产等成长性好、质地优良、回报率较高的的新一线房企将进入新一轮快速上升通道，对于新一线房企而言，回调则是买入机会。
