2019年开年后，房地产行业回暖。然而，对于负债率高于行业平均水平的宝龙地产(01238)来说，无疑仍是处境艰苦的一年。智通财经APP了解到，2018年，公司借款总额达到491亿元，大幅超过了410亿元合约销售总额。除公司净负债率快速上升外，由于融资成本的升高，公司净利润也有所下滑。
对此，宝龙地产总裁许华芳在定下2019年500亿销售目标的同时，也提出今年将把控债务、降低融资成本、优化财务融资结构作为公司主战略。这对于公司来说，2019年又将是一场苦征之战。
控融资成本失利 净负债率创101.6%新高
据公司去年年报显示，全年公司实现营收195.9亿元人民币，其中实现合约销售金额410亿元，同比增长96.5%，创历史新高。销售面积也实现了80.6%的增长，达282.2万平方米。截至年底，毛利约为人民币75.53亿元，同比增长44.6%，毛利率也同比增长5个百分点至38.5%。
而在本是量价齐升的背景下，净利润却未能保持队形，持有人应占利润意外下滑近15%。智通财经APP了解到，之所以出现这样的反转结果，主要由公司融资成本大幅增加、汇兑损失上的失利所致。
2018年，公司融资成本净额由2017年的5.73亿元大幅增长至13.77亿元，同比增幅超过了140%，对净利润形成了大幅吞噬。智通财经APP了解到，公司融资活动产生的汇兑亏损于2018年达到8亿元，同比增长3.24倍，主要由去年大量借入以美元/港币结算的借款所致。
由于公司年内借款总额增长，2018年总利息开支也同比上升了约46.2%，约人民币29.58亿元。实际利率由2017年的6.29%上升至2018年的6.48%。对此，公司也意识到其这一问题，并将降成本作为其今年的主战略之一。
除控制成本外，把控债务规模也是公司今年的另一项主战略。智通财经APP了解到，截至2018年底，公司借款总额为人民币491.02亿元，同比上升了38.2%。净负债率则飙升至了101.6%。
融资渠道方面，来自银行及其他占比最高，约占公司借款总额的61.8%。除此之外，债券及优先票据的占比达30%以上。
其中，在借款总额中，一年内到期借款额为147亿元，一年后到期借款约为343.8亿元。然而，据智通财经APP了解到，公司于2018年底的本集团现金及现金等价物，加上受限制现金共为人民币158亿元，与公司目前的债务水平来看，公司现有的现金仅能覆盖一年内到期的借款。
对于2019年，公司管理层在业绩会中提到，今年公司仍有100多亿已获批但没有发的债务规模。就开年以来，公司仍在进一步加大其融资步伐。其中包括3亿元票面利率为5.85%的超短期融资券，10亿元发行利率为7.2%的第一期中期票据，3亿元票面利率为7.2%的住房租赁专项公司债券(第一期)。此外，还包括2亿美元9.125%优先票据。
就上述数据来看，公司在降低融资成本方面，一方面取决于今年汇兑损益变化对公司的影响，另一方面，公司也将通过低成本置换高成本的方式使融资成本有所下降。相较之下，公司在能否控制好债务规模上则仍存在更多的未知数。
脸谱不清 竞争地位尴尬
十年前，宝龙地产曾与万达齐名，两者均主打商业地产。而在三四线城市向一二线城市转型中，由于未能成功占据市场先机，迅速与昔日对手的销售规模形成天差地别的对比。
若就盈利模式而言，宝龙地产以现金流滚资产及开发补商业经营为主，与新城类似。而与新城相比，宝龙的整体规模则比新城要小得多，较新城也更为保守。
宝龙对于自身的定位是商业物业开发商，而据数据显示，宝龙地产于2018年实现合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的合约销售额)410.36亿元，实现合约销售面积为282.16万方，分别同比增加96.5%、80.6%。其中，住宅地产的销售总额为328.86亿元，占比80.14%;而商业地产销售总额则为81.5亿元，占比19.86%，对总销售总额的贡献不及两成。
如今，公司的战略核心商业地产地位正面临挑战，业内对于公司的发展也心存隐忧。除公司自身面临着的不断上涨的资金压力外，随着大悦城、华润置地等其他竞争者在商业领域上的发力，宝龙要在商业地产中维持其占有率仍需要做出许多努力。
整体而言，2019年的宝龙地产，正面临的困难重重。能否从高企的负债水平，以及攀升的融资成本中走出对于其来说认识一个未知数。而要从面临挑战商业地产中脱颖而出，仍有许多路要走。
