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对于房地产开发商而言，3月份作为一年中首个季度的总结，企业之间的排位和差距的雏形也将出现。
TOP100占位雏形显现 年度目标制定与企业规模增长心思
按照惯例，房地产企业1、2月份的销售业绩，往往会出现一个“低开”现象，尤其在2月份，销售受几天春节假期影响，往往成为了房地产开发商一年中业绩最差的几个“低点”之一。而如果排除这部分因素的影响，房企在3月份的销售则显然比1、2月份高出不少。
事实上，对于房地产开发商而言，3月份作为一年中首个季度的总结，企业之间的排位和差距的雏形也将出现，为了能在第一季度抢个好的占位，房地产企业往往会选择在个时间点上“力拼”一把，交出一个不俗的成绩，以对自己过去一个季度的努力作出交代。这使得3月份理所当然成为了房地产企业销售业绩的第一个“小高峰”。
以单月销售成绩作为对比，在观点指数·2019年1-3月中国房地产企业销售金额TOP100中，3月份，绝大部分的房地产企业销售业绩实现了对1、2月单月销售的超越。观点指数统计的数据显示，其中在3月份销售业绩环比2月份实现增长的超90%，仅有极个别企业没有完成逆袭。
根据观点指数2019年前三月中国房地产企业销售金额TOP100，1-3月，中国房地产销售TOP100企业总金额达到21422.27亿元，相比1-2月份TOP100销售金额，增长73.69%。
回顾今年前两月榜单，房地产企业在1月和1-2月TOP100销售榜中，TOP10、TOP30、TOP50销售份额分别占TOP100市场份额的41.10%、67.51%、82.32%以及42.75%、68.49%、82.89%。而根据观点指数最新榜单，1-3月份TOP10、TOP30、TOP50企业所占市场份额则为42.06%、69.20%、83.33%，企业之间的占位已经开始显现，差距开始产生并逐步拉大。
数据来源：观点指数统计整理
当然，集中度的不断提升是房地产行业发展的必然规律，而与之相比，对比行业前两年开发商对规模追逐的狂热程度，现在的企业表现得已经弱化很多。这当中，几家头部企业已明确表示不愿提及目标规模，而碧桂园早已在每月例行公布数据中将全口径销售改为权益口径。
在3月份房企举行的2018年业绩会中，头部三家企业仅有恒大提出了2019年合约销售目标，但按照其2018年实现的销售金额5513.4亿元计算，其目标增长幅度也仅为8.83%，是观点指数统计的30家已提及今年目标的典型企业中，增长幅度在10%以下的3家企业之一。这表明房地产开发商、特别是头部企业，对于规模的期待已经明显弱化。
当然，房地产作为资金密集型行业，规模也代表着市场和行业资源的占有。观点指数统计的数据显示，在近来已经提及2019年目标的30家典型房企中，增长幅度达30%以上的仅有2家。此外，增长在25%-30%的有5家，而增长幅度在15%-20%之间的企业数量占比最多。
数据来源：企业业绩会、观点指数统计整理
事实上，按照在2018年的行业环境和背景下，房地产企业所实现的增长，行业人士认为，大部分企业所定下的2019年目标普遍偏保守。但规模的增长，显然已不再是行业追逐的主要目标，这对头部企业更是如此。
年报的秘密：负债与融资成本
2018对房企来说是艰难的一年，一个最为直观的观察点是，在各种金融限制手段出台和政策的调控背景下，一部分房企的负债却像一只拉不住的牛，企业管理层站在债务悬崖的边缘，惊险刺激之余，莫不为企业抹几把冷汗。
根据观点指数此前发布的2019中国房地产上市企业30强报告，地产G30企业资产负债率在过去一年达到新高，较之前上升2.03%至79.75%。从净负债率方面来看，地产G30房企2018年平均净负债率则高达110.68%，其中不乏超过200%的企业，最高的企业净负债率甚至达408.68%。
与此同时，在偿债能力方面，报告指出上市企业30强平均流动比率水平则出现了下降，达到近8年新低。而从目前已发布2018年业绩公告的部分企业来看，大部分房企过去一年在负债比率方面均有一定程度的上升。
观点指数统计的近20家企业数据显示，接近80%的房企资产负债率在2018年录得上涨，仅有20%左右的企业控负债情况良好，负债比率在期内实现了下滑或者持平。另外，该部分企业在净负债比率方面在过去一年也录得了上升。
数据来源：企业年报、观点指数统计整理
融资难也给企业带来了一系列的问题，其中一个最为明显的因素，是直接导致了企业平均融资成本的上升。事实上，或者是说“再多的钱也融不了资”更接近房地产企业2018年的真实情况。
在3月份已公布业绩的企业当中，观点指数还统计了有提及融资成本的16家企业，数据显示，仅有两家房地产企业的平均融资成本在2018年实现了下降，另外有一家房企平均融资成本持平，其余企业均有不同程度的上升。在这16家样本企业当中，平均融资成本超过7%的有4家，平均融资成本在5%以下的为4家。
数据来源：企业年报、观点指数统计整理
负债创下新高，企业忙着“借新还旧”，进入2019年，随着债务的到期，房地产企业发债融资不断。据观点指数此前统计，今年截止3月7日数据，房地产企业共发起209次融资行动，涉及金额达到4778.25亿元。
值得一提的是，进入今年以来，政策层面在房地产融资上面有了某种程度的放松，开发商的融资成本相比以往有所下降。而随着更多企业债务的到期，房企“借新还旧”的动作还将继续。另一方面，年报和业绩会的发布，也直接揭露了一家企业健康状况，毫无疑问，一部分财务及利润管理欠佳的企业，在融资方面将依然受到掣肘。
楼市与土地：新房成交回暖 地市有所升温
事实上，经过长时间的政策严控后，许多市场人士认为，2019年楼市政策或将迎来边际放松。值得注意的一个现象是，进入今年以来，新房市场的成交确实有了一定程度的起色，其中重点城市新房销售回暖表现较为明显。
研究机构数据显示，2月份，38座重点城市新房成交量154123套。数据指出，该成交数字低于2019年月均水平179559套，同比为15.6%，累计同比为1.7%，相较于1月同比及累计同比由负转正。与此同时，年初以来截至3月24日，一、二、三线城市新房成交累计同比34.0%、-1.1%、-3.4%，成交在持续改善。总体上看，一二线城市新房成交累计同比在持续回暖，三四线城市跌幅收窄。
土地成交方面，据观点指数不完全统计，1、2月份，招拍挂土地市场成交的土地出让面积分别为1511.83万平方米、1206万平方米，成交土地价格分别为1931.76亿元、1346.14亿元。
与此同时，市场研究机构披露数据则显示，截至3月23日，今年以来，百城土地中住宅用地成交规划建筑面积8825万平方米。其中，一线城市成交657万平方米，同比上升11.9%;二线城市成交4216万平方米，同比下降30.9%;三线城市成交3952万平方米，累计同比下降26.1%。
此外，进入3月份，土地市场也并不缺乏热点，期间“高溢价、长时间、高轮次”的竞价不时闪现，这让自去年以来流拍频现的土地市场掀起了一阵波澜。
据了解，3月21日，合肥以124.47亿元的总价成功出让6宗地块。其中，融创以总价24.04亿元拿下的滨湖区BH2018-02号地块，溢价高达132.65%。而在合肥当天出让土地中，最低溢价也达到63%。
稍早一天的3月20日，江苏南通海门市CR19002号地块入市出让。该地块在经过近7个小时、382轮的出价，最终被中南以6.72亿元将该地块收入囊中，成交楼面价11272元/平方米，刷新海门市土地楼面价记录。此外，在3月27日江苏徐州土拍中，新城所拿下地块举牌次数高达435轮、持续竞价时间近5小时。
然而，一个事实是，即便地市和新房成交回暖，楼市政策迎来边际放松，但房地产市场将仍然“以稳为中心”。3月18日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研时强调，要始终坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位要求;要坚持一城一策、因城施策;要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
与此同时，为解决更多的居住需求，租赁住房、共有产权住房的供应也还将继续扩大。1月份，北京土地市场以177.93亿元的总价格，成交8宗共有产权房地块，总土地出让面积51.99万平方米。期间，杭州、南京等地也成功出让多宗保障房用地、人才及租赁房用地。
住建部部长王蒙徽在两会接受采访时提及：12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司，到2020年提供给租赁住房和共有产权住房的用地将占到增量的30%。
(编辑：朱姝琳)
