本文来自微信公众号“每日经济新闻”。
3月22日，融信中国（03301）正式发布2018年年度报告。数据显示，融信中国2018年合约销售规模稳健增长，同比增长73%至1219亿元（单位：人民币，下同），跻身千亿俱乐部；盈利能力显著提升，归母核心净利润同比增长116%，达25亿元；降负债成果显著，净负债率较2017年末下降54个百分点至105%，扣除预收账款的资产负债率下降7个百分点至51%，处于行业健康水平。
规模稳健增长、盈利杠杆双改善，这意味着融信在2018年进行的战略“换挡”中取得平稳着陆。据观察，融信中国在2018年践行聚焦、平衡、轻资产战略，公司主动降负债，探索规模、利润和杠杆的平衡，由早期的快速增长阶段换挡至稳健成长阶段。
截至2018年末，融信中国已经形成全国8大核心城市群的布局，覆盖全国39个城市，项目数量总计154个，总土地储备面积约2,542万平米。
“去年市场环境比较严峻，公司在各项调控政策下依然能保持盈利持续高速增长，杠杆明显改善，这归功于我们的高品质及全国化运营能力。”融信中国董事局主席欧宗洪表示，随着公司突破千亿规模，迈向高质量的稳健增长期，公司会继续严守财务纪律，审慎拿地，把握投资窗口，优化财务结构。
规模利润齐进阶，归母核心净利同比大增116%
在2015-2017年合约销售金额跨越式增长的基础上，融信中国2018年继续保持稳健增长，于2018年11月正式跻身千亿房企俱乐部，规模跃上一个全新的台阶。
截至2018年年末，公司实现营业收入344亿元，同比增长13%；合约销售额达1219亿元，同比增长73%；合约销售面积达562万平方米，同比增长17%。
规模证实力，利润辨成色。在销售规模快速增长，成功跻身千亿房企俱乐部的同时，融信中国的盈利水平在2018年明显提升。
年报数据显示，2018年融信中国实现净利润35亿元，同比上升31%。归母净利润22亿元，同比增28%。归母核心净利润25亿元，同比增长116%；净利率达10%，同比上升1个百分点。毛利润达到81亿元，同比上升 61%；毛利率达23%，若扣除收并购项目重新估值影响，融信中国毛利率为29%， 同比上升8个百分点。
2017年，因并购项目按照会计准则要求在合并报表时重新估值，融信中国的毛利水平受到并购项目影响而出现下降。2018年，因前期收并购项目影响较少、高利润项目陆续入市，公司2018年度交付的部分项目毛利率水平与2017年度交付的物业相比而言相对较高，全年盈利状况出现明显提升。
杠杆水平大幅改善，财务安全边际提升
规模和利润实现双增长，融信中国自年初开始采取的降杠杆措施也开始显出成效，杠杆水平较2017年末大幅下降。
2018年年报数据显示，公司2018年总债务为625亿元，较2017年末下降10%；净债务为375亿元，较2017年末下降23%。
净负债率为105%，较2017年末大幅下降54个百分点。扣除预收账款（合约负债）的资产负债率降低7个百分点至51%。
偿债能力方面，融信现金流充足，流动性良好。截至2018年末，公司在手现金及银行余额共计250亿元，较上年稳健提升；现金短债比大于1倍。对于公司来说，现阶段更加注重平衡发展，在保持业绩增长的情况下，公司还强调保证充足的流动性，同时进一步降低杠杆。
“纵观融信近年来的表现，眼光精准、张弛有度是很明显的特征。公司在2015年到2017年规模上弯道超车，规模发展速度惊人。2018年，公司主动换档，把降负债作为重要任务。” 上海易居房地产研究院总监严跃进表示，融信中国实现了从势头凶猛的“黑马”到质地均好的“白马”的转变，这背后可见公司对于周期的良好认识和把握。
资本市场回馈股东，分红政策彰显信心
利润率及各项指标向好的情况下，融信中国进行了上市以来首次分红派息。根据年报数据显示，融信此次分红方案具体为，每股36.5港分。
在业内人士看来，房企年终分红在一定程度上反映出公司现金流充裕，债务结构合理，无债务到期的资金压力，有足够信心与股东分享利润。一位地产行业分析师表示，在融信财务稳健，基本面扎实、主动调低杠杆的背景之下，这次派息也将进一步助推公司估值的提升。
Wind数据显示，自2019年农历春节以来，融信中国股价开启攻势，截至3月20日区间涨幅逾40%，股价接连创下新高。
鉴于公司千亿规模与当前市值之间的鸿沟，包括德银、花旗银行、国泰君安、海通国际、东吴证券等多家境内外券商于2018年纷纷覆盖公司，揭示公司股票被低估的价值，并给予如「买入」、「增持」的向好评级。
信用水平稳健提升，股东结构持续改善
在当前国内融资渠道受限，房企融资成本持续走高的背景下，融资能力也成为考量房企综合竞争力的重要维度。
自2016年1月13日在港股上市以来，融信先后利用了包括增发配股、银行贷款、开发贷、公司债、企业债、美元票据、购房尾款ABS证券化等在内的多种融资方式，融资途径高效多元。
银行授信方面，目前融信是工商银行、农业银行、建设银行三大银行的总行级战略客户，是包括招商银行、兴业银行、民生银行等股份制银行，以及包括天津银行、大连银行等大型城商行的总行级战略客户。
截至2018年末，融信中国总授信额度超人民币1,400亿元，未使用授信超人民币850亿元，其中80%为银行授信。与此同时，融信中国信用水平稳中有升，境内评级获中诚信证评和中证鹏元提升至AAA评级；境外评级方面，获穆迪和标普同时上调评级展望至稳定。
另值得注意的是，2018年6月上旬，融信中国还精准把握时点，完成上市后的第二次配股，按每股10.62港元，配售最多1.035亿股股份，引入了优质的长期投资者、进一步优化了股东结构。
产品能力出众，强营销驱动千亿规模
回顾融信三年从百亿到千亿之路，“巧布局”+“高品质”+“强营销”，是驱动规模提升的“三驾马车”。2015-2017年，公司踩准周期、于行业上行之前重仓布局长三角高能城市，以较低的土地价格获取了大量优质土储，成为公司实现千亿飞跃的“粮仓”。
年报数据显示，杭州单城在2018年实现了403亿元的销售额，占全年销售总额33%。包括融信澜天、融信创世纪在内的多个项目在2018年引爆杭城。上海单城实现了219亿元的销售额，占比18%。
在产品溢价上面，凭借产品和服务品质的长期卓越，融信也获得了市场认可的单价水平。数据显示，公司2018年平均合约售价为21,672元/平方米，稳中有升，在行业中处于领先地位。如若进一步扣除海亮项目的单价影响，平均合约售价为29,558元/平方米，同比上升40%。
高品质进而带来高溢价，统计数据显示，融信以38.5%的溢价水平，位列2018年销售额前50房企的榜首。
稳健增长的销售规模以前瞻性的布局和高品质的产品为弹药，同时更需要强有力的营销扣动扳机。2018年的房地产市场风云变幻，为了稳妥地完成年度目标，融信营销策略也随之做出了灵活调整。
融信中国首席营销官张文龙表示，2018年下半年以来融信适度调整了导向，更加注重利润和现金流。具体到营销，就是要实现“有回款的销售，有利润的增长”。年报数据显示，融信中国2018年销售回款率达80%。
土储充足优质，增长潜能有待释放
在当前土地成本走高的背景下，房企土储情况决定了后续发展动能。2018年，融信中国在已有优质土储的基础上，审视市场状况，采取更为审慎的拿地策略，全年新增土储471万平方米。
手里有粮，心中不慌。融信中国2018年对拿地策略的调整，其背后底气在于前期已锁定充足、优质且分散的土地储备。
年报数据显示，截至2018年末，公司覆盖全国39个城市，项目共154个，总土地储备面积约2,542万平方米。平均土地成本为6,356元/平方米，为企业的利润提供了充足的空间。
2018年，公司新增项目24个，新进入城市6个。值得注意的是，融信土地储备80%的货值位于中国一线及强二线城市。截至目前，融信中国战略布局全国8大核心城市群：海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。
另值得一提的是，融信在太原、郑州拥有一二级联动的潜在优质土地储备，未来有望成为公司发展的新粮仓。
“从这几年的发展来看，融信在包括杭州在内的长三角城市群打了一场漂亮仗。周期启动之前积极拿地扩充土储，行业下行的时候放慢拿地节奏，把安全边际提高，做好了过冬的准备。融信对于周期的把握能力可见一斑。”严跃进表示。
