本文来源微信公众号“小谢看地产”,国泰君安地产分析师谢皓宇。文内推荐的地产公司主要为A股上市公司。
施工强度是投资超预期的核心原因，需要从产业链做监控，当前处于施工强势期。
前2月份，开发投资增速11.6%和新开工增速6%均超市场预期，考虑到土地市场目前处于负增长状态，反推开发投资增速主要贡献都是来自于施工强度。需要区分的是，施工强度的监测指标并不是施工面积，作为存量概念的施工面积，对于新增投资的贡献，不如施工强度的影响大。要监测施工强度，需要从产业链的订单量去观察。维持全年7.7%投资增速的判断。从趋势来看，会略微下降，但是依然明显强于市场预期。
一季度预计为新开工低点，后续稳住略有回升的概率较大，投资保持高增长。
年初以来，融资环境明显改善，推盘诉求出现了一定程度的下降，一季度新开工增速出现较为明显下降。我们依然维持全年资产负债表略微收缩的判断，因此会导致新开工增速居高不下，维持全年6%增速的判断。因此从趋势来看，后续走势会以稳定为主。
以全年维度，最大的担心是在土地层面，影响的是2020年，目前也有改善迹象。
前端融资改善是土地市场回暖的核心原因，尽管全行业拿地依然处于下滑状态当中，但部分区域已经开始出现地价的上涨。对于2019年的判断，若土地市场出现明显下行，则会影响到2020年的地产投资，若今年土地市场伴随宽信用的刺激，土地市场回暖能够稳定2020年的地产投资。
销售增速继续处于下行趋势，全年来看销售金额和销售面积依然维持负增长，需求的释放在信用传导端慢于供给端的改善。
由于目前供给端以稳定为主，从去杠杆到稳杠杆，除非进入到加杠杆区间，通过土地市场带来信用超发，依然有难度，因此，价格的变化仍然以稳中略涨为主，较小的幅度变化对于需求的加快入市影响并不明显，因此判断全年销售依然处于下行趋势当中。预计会在年中左右，进入到探底完成阶段，是否具备弹性则依赖于部分区域的变化。我们推荐低PE的金地集团、蓝光发展、荣盛发展，同时推荐行业标杆给估值空间的万科A、招商蛇口、华夏幸福，同时高NAV折价的泰禾集团、中南建设、阳光城等公司。(编辑：刘瑞)
