近几日，港股内房股时不时有个股开始躁动，如2月28日，受“业绩靓丽+广州地铁入股”双重利好，越秀地产(00123)当日放量跳空上涨10.37%，明显异动。
(行情来源：富途证券)
3月1日，中国奥园(03883)、佳兆业集团(01638)接棒越秀地产分别大幅大幅拉升10.37%、9.29%，领涨内房股。
智通财经APP了解到，佳兆业股价上涨，主要受益于其2019年1-2月销售数据强劲，同比涨幅高达72%;而奥园上涨主要为其分拆得物业公司——奥园健康生活即将IPO。
从越秀的表现来看，是否意味着业绩稳健、布局良好的房企，仍是不错的标的?鉴于内房个股出现分化，未来哪些内房股具备配置价值呢?
越秀地产财报亮点：一个字“稳”
2月27日，越秀地产发布2018年财年业绩，为第一家发布业绩的内房股。
2018年，越秀地产全年实现合同销售金额约577.8亿元人民币(单位下同)，同比上升41%;核心净利润约为28.1亿元，同比上升19.6%;整体毛利率为31.8%，远高于2017年的25.7%，亦高于市场预期。
就在同日，越秀地产发布公告，拟向广州地铁全资附属配售30.81亿股，占经扩大后公司股份约19.9%，每股发行价为2港元，较2月27日收市价1.64港元溢价约22%。
越秀地产从来就不是那种让你惊艳的房企，但正是基于求稳，让其在风刀霜剑的2018年显得格外“稳”。
从毛利率水平来看，31.8%的毛利率属于中规中矩水平。根据亿翰智库分析，2018年上半年统计的95家房企的综合毛利率为32%，同期毛利率最高的为华润置地(01109)的48%。
此外，从其负债水平来看，该公司的表现也是一个字“稳”，截至2018年，流动有息负债为57.86亿，较2017年的84.6亿大幅减少31.6%。
此外，越秀地产将2019年的合同销售目标定为680亿元，同比增长18%，与此前2017年提出的“2020年，目标800亿，争取千亿”的目标相比，似乎重回保守基调。对比其2019年全年可售资源为1312亿元，目标去化率仅52%。
整理来看，越秀地产的业绩非常稳，但是过于谨慎，虽保证了企业的稳健性，却也导致了增长缺乏亮点，这也并非资本市场所乐见的结果。
因此最吸引的还是广州地铁的这场“联姻”，丰厚的“见面礼”虽然稀释了股权，但是溢价22%配股，且其未来盈利前景清晰，可抵消不利因素。
毕竟，对房地产公司来说，通过与地铁公司合作进行轨道沿线土地开发，意味着可以获得大量的优质土地资源。地铁上盖的物业开发，不仅易于销售，而且也有很高的持有价值。
2019年，地产行业“唯稳”的一年
从越秀地产的销售目标来看，尽管有了广州地铁的加持，令其“轨交+房地产”的业务战略得以实现，但是18%的增长目标也意味着管理层对2019年行业持悲观谨慎的看法。
对此，其董事长林昭远解释称：“每个企业肯定还是应该根据自己自身的资源，包括对整个行业、整个经济发展的态势做一些研判，从而得出自身的目标。”
18%的增长目标与高盛预期一致，该行预期内房股2019年物业合约预售可同比平均升18%(2018年同比升31%)。
智通财经APP了解到，近期万科董事长郁亮在集团内部讲话，也流露出对未来地产趋势持相对悲观及审慎的态度。万科认为，从目前宏观层面看，经济下行压力较大，L型走势还没到底，预计到2020年左右才会探底，简而言之，宏观形势不太乐观，大家期待的“触底反弹”不会很快到来，需要做好长期准备。
从行业的角度来看，政策继续坚持“房住不炒”的基调，等于投资属性被长期抑制住了，对行业的影响是显而易见的。
此外，旭辉集团董事长林中也预计地产行业在2020年探底回升，因此，2019年是中国房地产维稳的一年，不管是销量还是房价、政策，都是以稳为主旋律的一年。
高盛也预期，2020年内房股的盈利能力可望回稳及改善，鉴于内地地价已持续回调。
其实稳，不代表着投资内房股没有机会，因为对于房企的利润而言，不过是结算节奏而已，不必多虑。
毕竟，2016-2018年为中国房企增长最快的三年，百强房企整体销售规模的年复合增长率达40%。因此，只要财务稳健，未来2-3年业绩是没有问题的。
如越秀地产的最新财报表示，2018年期末已售未入账的销售金额为639亿元，较年初上升60.9%，且平均销售价格同比增长26%。
此外，越秀2018年全年派息10.06亿，股息率约5.7%。
反观目前破净的内房股，越秀地产、佳兆业对应的PB分别为0.57倍、0.75倍，其估值别说反应公司内在价值，很多连本身静态该给的价值都没有。
正在爆发业绩的大湾区地产股
上文提到，求稳的2019年，不代表着投资房企没有机会，除了可关注高盈利水平、低估值、高派息、财务稳健的内房股标的外，对于在大湾区有着良好的布局的房企，更值得期待。
目前看来，在有着广阔前景的粤港澳大湾区推动下，区域房地产业无疑将会踏入新的黄金发展阶段
据悉，广州地铁此次战略入股越秀地产，为积极响应粤港澳大湾区战略规划。截至2018年底，越秀地产的总土地储备约为1941万平方米，其中约48%位于大湾区，占比近半。
值得一提的是，越秀地产2018年90%的投资都落户于大湾区，2019年的全年可售资源1312亿元中，大湾区占比为58%，预计新开盘 16个项目，其中大湾区、长三角、中部地区和环渤海四个地区分别有8个、1个、5个和2个项目。
智通财经APP注意到，从佳兆业2019年首月按地区分布的合约销售中，深圳和珠三角销售总额占比达58%，佳兆业似乎顺利搭上湾区这趟红利快车。
此外，据克而瑞统计，截至2018年底，TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米，其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米，占比超过50%，TOP30企业的货值可以支撑大湾区约3.5年的销售。
货值榜单中，本土企业的数量最多，达到了13家，拥有的货值总量占比达到了38%。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同时向周边城市辐射发展，典型如龙光地产(03380)、佳兆业、合生创展(00754)、越秀地产、奥园集团等等。
此外，据智通财经统计，根据2018年上半年大湾区房企核心利润及利润率指标，再结合下半年各大房企的销售回款率，基本可以推测其2018年将会有靓丽的业绩表现，且未来业绩增长可期。
