本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。
银城国际(01902)自2002年起在南京开始从事物业开发，物业开发经验超过16年，其后将业务扩张至长三角地区的其他城市(包括无锡、苏州、镇江、杭州、马鞍山及合肥)
根据调查显示，公司于2018年在中国房地产百强企业中排名第93，并于同年被评为江苏省十大房地产开发商之一
招股日期︰2月22日至27日
上市日期︰3月6日
独家保荐人︰工银国际
收款行︰工商银行(亚洲)
发售3.54亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权
每股招股价为2元至2.48元(可下调发售价一成)，集资最多8.79亿元，上市开支约6,100万元人民币
按每手2,000股，入场费5,009.98元
以上限价2.48元计算，市值约35.1亿元(以过去两年平均盈利约5亿人民币元计算，市盈率约6倍)
截至18年10月底 ，平均资产净值约25亿元人民币
公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)
业务︰
15至17年收入分别为人民币20.9亿元、25亿元、46.7亿元，18年首十个月收入为36.6亿元人民币
15至17年毛利分别为人民币6.44亿元、8.7亿元、7.83亿元，18年首十个月毛利为10.1亿元人民币
15至17年纯利分别为人民币9,170万元、3.48亿元、4.2亿元，18年首十个月纯利为5.65亿元人民币
公司通过公开招标、拍卖或挂牌出售获得总占地面积约45.8万平方米的地块并通过收购持有土地使用权的公司股权而获得总占地面积约101万平方米的地块
五大客户为向其出售物业的个人及公司买家，来自五大客户的收益分别占总收入约1.5%
公司招露于日常业务过程中涉及法律诉讼或纠纷，包括主要涉及与客户签订财产购买协议、与建筑承包商达成协议的争议以及对客户与抵押银行之间签订的抵押协议担保的索赔。现时公司向另一名第三方物业发展商收购的非全资附属公司无锡亿丰亦涉及多宗关于延迟向客户交付物业的潜在申索及持续进行的法律程序，并估计于18年10月底，无锡亿丰根据相关协议面临的最高负债为329万元人民币
集资所得其中约60%作开发物业项目的建设成本;约30%用作偿还现有银行及其他借款;约10%作一般营运资金
前期投资者︰
于18年5月，分别发售1%、1.26%及1%予执行董事邵磊女士、高级管理层成员之一吴伟先生及执行董事王先生，发售价为0.0001美元，较招股中间价折让99%，设六个月禁售期，而邵女士及王先生被视为核心关连人士
董事认为，此举可激励公司董事及高级管理层成员并表彰彼等对公司业务发展作出的贡献
上市前股东架构︰
主席黄清平先生持股50.72%
主要股东戴先生持股17.67%
简评︰
银城国际(01902)自2002年起在南京开始从事物业开发，去年收入快速增长，按年增长86%，于首百大企业中排名第93，算是中小型内房股，其收入波动较大
以上限价2.48元计算，市值约35.1亿元，以过去两年平均盈利约5亿人民币元计算，市盈率约6倍，估值贴近同业
公司于招股书披露多项不合规事宜，其中一项为附属公司面临320万元的诉讼，投资者宜注意
