本文来源微信公众号“克尔瑞地产研究”。
榜单解读
2019年1月，尽管各地政策在逐步放松，但在新房销售环节并没有体现出明显的效果。市场继续呈现较为低迷的走势，标杆企业在1月份推案量环比明显下滑，开盘去化率也维持在低位，导致TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑，权益销售规模较去年同期下滑了8.6%，TOP3企业同比降幅更是接近30%。
当然，单纯根据一个月的市场走势还不能确定2019年的市场冷暖。预计2019年全国层面房地产政策面将以平稳为主，部分城市甚至将逐步放松调控。但对房企而言，对政策放松的效果不必过于乐观，保持谨慎和敬畏心态，顺应市场走势，积极推案和加大营销力度，回笼现金仍将是2019年房企的主要任务。
TOP100房企权益销售总量同比下降8.6%
2019年，百强房企销售延续了自去年三季度以来的增速放缓，市场表现继续全面下行。本月， TOP100房企销售规模较去年同期有所下滑，其中TOP50企业下滑幅度更为明显，权益销售规模较去年同期下滑了10.7%。与去年1季度的月均权益销售相比也较低。预计受到2月春节因素的影响，2019年1季度百强房企的整体销售仍将比较低迷。值得注意的是，TOP3房企本月的权益金额同比降幅均近30%。
10亿进入百强、与去年基本持平
虽然在2018年企业集中度进一步提升，百强门槛在年末提升了43%。但是由于市场下行，2019年1月TOP100操盘金额入榜门槛11.1亿元，与去年同期基本持平。此外，本月TOP100房企权益金额入榜门槛为10.3亿元，与去年的10.2亿元基本持平。
超三成房企本月销售额同比下滑
在本月百强房企中有超3成房企的权益销售金额同比下滑。特别是在目前房企在售项目个数相比去年大幅提升的情况下，整体的销售表现仍不尽如人意。在这些房企中，有13家房企的权益销售金额降幅超30%，22家房企的降幅在30%以内。
虽然整体销售不尽如人意，但是仍然有一部分企业表现比较突出。如中海、新力、华发等。这些房企本月业绩同比上升的原因主要有以下几种：
部分企业把去年认购数据延迟到今年1月签约确认。
热点三四线城市余温，导致布局三四线城市为主的房企受益。
部分企业降价跑量，加快出清存量项目。
TOP30操盘能力强，TOP100资金实力大
近年来，房企之间的合作开发逐渐成为常态,各梯队房企在权益比例上有所差异。TOP30房企操盘能力较强，操盘金额与全口径金额比值较高。同时，TOP11-30作为2018年增长最为迅猛的两个梯队，房企整体权益比例在各梯队房企中相对较低，说明规模增长压力下，该梯队房企更倾向合作开发的模式。此外，TOP51-100房企权益金额与全口径金额比值较高，表明这个梯队房企合作项目相对较少，资金实力相对较强。
百强房企项目运作模式可分为四类
百强房企在操盘和权益的比例上，从下图可以看以归纳为四大类。
第一类、独立操盘型，百强房企主要集中在这一类。操盘比例和权益比例都在80%以上，且两个比例大致相当。这些企业大部分项目都为独立操盘或联合操盘，且权益比例较高，其中如恒大、敏捷等企业两个比例都接近或等于100%。
第二类、借力开发型，百强房企中此类房企稀少，特征为企业操盘比例较低、权益比例较高，如越秀。
第三类、合作投资型，百强中这类房企也较少，操盘和权益比例都比较低，项目的合作情况较多，典型的如卓越、新希望等。
第四类、小股操盘型，这类企业的操盘比例较高，权益比例相对较低，以小股操盘和代建等模式输出管理行为，提升企业的规模和利润。此类企业操盘能力较强，资金运用能力也较好。其中有种极端的情况是，流量比例远高于权益比例，一般为代建业务较多的企业，如绿城、建业等。
图：2019年1月TOP100房企操盘、权益口径与全口径金额比值散点图
数据来源：CRIC
（编辑：刘瑞）
