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摘要
2018年，在中央“房住不炒”指导思想下，重点城市继续“分类调控、因城施策”，深化落实各项调控政策，土地市场整体趋于理性，谨慎拿地成为市场主流，土地市场转冷、低溢价及零溢价成交成为常态。但随着行业“马太效应”的加剧，为了保证市场规模“活下去”，房企依然在加紧拿地。
特征1：总体拿地审慎，销售、投资双抑制
房企拿地金额与拿地面积双双下降。2018年，在中央“房住不炒”指导思想下，各城市继续“分类调控、因城施策”，房地产调控政策不断深化。部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，导致房企的利润空间被压缩;同时，楼市限购、限贷款等调控城市范围增大，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大;再加上房企融资渠道持续收紧，致使房企拿地态度变得更加谨慎，房企拿地金额、面积均出现下降。2018年，销售金额Top50房企拿地总金额16763亿元，同比下降25.5%，拿地总面积43168.1万平方米，同比下降19.7%，拿地均价4409元/平方米，同比下降7.2%。
图：销售金额TOP50房企2018年拿地金额、拿地面积和拿地成本情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
特征2：阵营持续分化，冲千亿企业势头强劲
销售额500-1000亿企业阵营拿地金额有所增长，其余各阵营企业拿地金额均有所减少。2018年以来，房地产调控政策继续深化，重点城市市场整顿力度持续强化，对于土地提出更为苛刻的条件，比如配建规模增多、限价条款严格，从而限制了企业的拿地能力。房企一改之前积极扩充土储的态度，具体来看，销售额5000亿以上企业2017年积极囤地，2018年拿地节奏放缓，拿地金额同比下降51.9%;1000-5000亿阵营企业拿地金额同比下降22.41%;500-1000亿企业为保证规模化发展，仍保持积极拿地趋势，拿地金额同比增长34.0%;500亿以下企业拿地金额同比下降12.0%。
图：2017、2018年不同规模房企拿地情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
各阵营拿地金额占销售额比重均下降，超千亿企业阵营下降最为明显。2018年以来房地产供需两端信贷资金逐渐收紧，企业拿地热情减退，各阵营企业拿地金额占销售额比重均出现不同程度的下降，超千亿企业阵营下降最为明显，5000亿以上阵营和1000-5000亿阵营拿地金额占销售额比重分别为15.2%和22.2%。冲千亿企业拿地金额占销售额比重为22.0%，同比下降4.2个百分点。
特征3：拿地城市趋势延续，一二线仍是主战场
一二线主战场不变，三四线占比提升明显
图：2018年20家代表房企各等级城市拿地布局情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
注：20家代表房企包括碧桂园、万科、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、华润置地、龙湖集团、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、金地集团、旭辉集团、绿城中国、中南置地、正荣地产、泰禾集团。
从拿地金额看，各等级城市降温明显，二线城市仍是房企布局主战场。2018年，20家代表房企拿地金额同比下降31.8%，其中一线城市拿地金额同比下降58.3%，土地市场降温明显;二线城市拿地金额同比下降29.9%，拿地金额占比为51.5%;三四线城市拿地金额同比下降21.3%，拿地金额占比达到38.1%，同比增长5.1个百分点。
中西部晋升为房企新贵，拿地金额不降反升
图：2018年20家代表房企各城市群拿地金额占比情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
从城市群拿地金额来看，中西部市场拿地金额占比提升明显，长三角地区热度不减。2018年，受宏观调控政策影响，各城市群拿地势头均有所减弱，其中中西部地区拿地金额同比下降18.9%，占比增长7.2个百分点，占比达到29.3%，郑州、西安、长沙、太原等二线城市仍是房企布局重点，呼和浩特、北海等二线城市受到房企关注，拿地金额同比增长均超100%;其余城市群拿地金额占比均出现不同程度的下降。
热点城市：一二线城市仍是房企储备资源的主战场
图：2018年房企各城市拿地金额分布情况
从拿地金额来看，房企继续加大在一二线城市布局。2018年，杭州、上海、武汉、广州、北京、苏州、郑州等一二线城市仍受房企关注，代表企业进入数量超过10家。在企业聚焦的前20个城市中18个一二线城市，较上半年增加了4个城市。除此之外，佛山、常州、南通、徐州等城市群周边热点三四线城市，受周边一二线城市外溢效应影响，土地市场热度依旧。
拿地面积：一二线降温明显，三四线受关注
图：2018年20家代表房企各等级城市拿地面积布局情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
从拿地面积看，一二线城市降温明显，三四线城市受房企青睐。2018年，20家代表房企拿地面积同比下降27.5%，其中一线城市拿地面积同比下降59.8%，拿地面积占比仅为2.6%;二线城市拿地面积同比下降41.4%，拿地面积占比为40%;三四线城市拿地面积同比下降9.2%，拿地面积占比达到57.4%，同比增长11.6个百分点。
特征4：溢价率持续走低，拿地成本总体下降
溢价率持续走低，三四线下降最为明显
图：2018年20家代表房企新增土地储备平均溢价率情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
房企拿地溢价率保持低位，房企拿地更为谨慎。2018年，受国家宏观调控政策影响，全国300个城市土地平均溢价率13%，较去年同期下降16个百分点。从20家代表房企来看，其新增土地储备的溢价率均值为15.7%，同比下降21个百分点，土地溢价率大幅回落。
图：2018年20家代表房企不同城市结构新增土地储备平均溢价率情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
各线城市溢价率均降，三四线城市溢价率下降最为明显。分城市级来看，2018年，一线城市土地供应回落，上海、广州全年土地出让金走高，溢价率为4.8%，较去年下降9.3个百分点。二线城市土拍政策不断完善，土地供应与成交面积与去年上行,收金及均价同比回落，溢价率为12.7%，下降21.7个百分点，土地市场总体保持稳定。三四线城市承接热点城市需求外溢，供地面积同比增幅领衔，成交量及收金同比走高，溢价率下滑过半至23.8%，下降30.5个百分点。
拿地成本总体下降，一二线拿地成本上涨
图： 2018年20家代表房企各等级城市拿地成本情
数据来源：企业发布、中指研究院整理
开发商热情逐渐减退，拿地楼面价同比小幅下降。2018年以来，房地产调控政策继续深化，重点城市市场整顿力度持续强化，对于土地提出更为苛刻的条件，比如配建规模增多、限价条款严格，从而限制了企业的拿地能力，拿地均价同比下降7.4%。具体来看，一线城市，20家代表房企拿地楼面价同比微涨3.8%;二线城市，20家代表房企拿地楼面价同比上涨19.7%;三四线城市，20家代表房企拿地楼面价同比下降13.3%。
特征5：合作拿地成常态，收并购标的多元化
拿地难度加大，房企加紧合作拿地力度
图：2018年20家代表房企各城市群拿地金额占比情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
监管从严，行业资金面紧张，房企合作拿地力度加大。2018年，20家代表房企拿地权益比例均值为82.1%，较去年同期降低了2.1个百分点。其中阳光城、绿城中国、正荣地产合作意愿强烈，权益比例较去年下降近20个百分点，权益比例低于70%;融创、万科、华夏幸福等企业也纷纷加强合作拿地力度，权益比例较去年均有所下降。
收并购标的多元化
图：2018年20家代表房企拿地方式以及收并购标的情况
数据来源：企业发布、中指研究院整理
房企收并购金额下降，但收购标的多元化，涵盖商业、电竞、文旅等多领域。2018年，房企收并购标的企业呈现多元化，绿地、保利、招商等房企纷纷通过收购旧改、文旅、物流等项目增加土地储备。多元化收并购一方面有利于企业获取优质土地资源，另一方面也为企业多元化发展提供了试水平台和资源支持。
2019，房企小心愿：“地美价廉”
2018年，房地产调控政策持续深化，去杠杆、融资难、回款难成为房企不得不面对的问题，土地多条件限制使得土地市场“晴转多云”，房企拿地更为集中，地块多条件限制，使得土地资源不断向大中型房企集中。在中央“房住不炒”指导思想下，各城市继续“分类调控、因城施策”，发挥地方政府能动性。一方面增加土地供应力度，推出各类保障房用地;另一方面，为保证市场活力，部分城市也出台一些回调政策，放宽土地出让条件。预计2019年，部分城市或将陆续出台金融、房产、地产等层面的细则回调政策，保持房企拿地积极性，稳定市场预期。
(编辑：朱姝琳)
