11月，包括正荣地产(06158)在内的多家龙头房企发布发行资产支持证券(ABS)的公告，引发了市场的热议。
正荣地产称，此次发行的ABS为10.84亿元人民币(单位下同),优先级份额为10.29亿元，利率7.2%;次级份额为0.55亿，无固定利率。这也是继今年4月份成功发行24.21亿购房尾款ABS之后，正荣在ABS领域的又一尝试。
7.2%的利率，远低于二三线房企目前超过10%的融资成本，这也成为目前中国房地产行业变局的一个样本：房地产正在向规模房企集中，龙头房企更易获得银行及非标融资市场的青睐，而中小房企正在加速出局。
作为对比，据媒体报道，2018年前10月，国内已有10家房企因资金链断裂宣告破产，更多房企正在寻求挂牌寻求股权或是项目出让。相反，此前高喊“活下去”的万科，却在土地和接盘新项目市场攻城拨寨，正荣地产则提前2个月完成1000亿的目标，一线和新一线的房企正用其表现，迎接中国房地产市场面临的20年所未有大变局。
中原地产首席分析师张大伟认为，中小房企将面临“生死劫”。2017年国内房地产调控周期内，全国已经有110多个城市陆续出台了超过270多次调控政策，部分城市房地产调控已经逐渐开始影响房企销售。龙头房企压力不大，但中小房企在2018年将面临困境，预计2018年还会出现多宗行业并购，中小企业被兼并。
多元化融资降负债
近日，针对中国房地产的投资展望，瑞信表示，目前内房股的整体股价走势和2011年4季度-2012年2季度很类似，彼时高杠杆的开发商股价走势更好，这次瑞信认为融资能力更强、房屋质量更优的标的会跑赢板块。
正荣地产于2018年1月16日登陆港交所主板，5月4日被纳入恒生综合大中型股指数，紧接着6月4日被纳入港股通，上市以来股价表现坚挺，被誉为“最强内房次新股”。
(行情来源：富途证券)
智通财经APP注意到，上市后的正荣，成功打通了境内外融资渠道，有效改善自身债务结构，2018年上半年加权平均利率为7.4%，与2017年全年利率基本持平，较2015、2016年明显下降。
截止2018年6月底，正荣地产的境内银行借款228.66亿元，占比46.4%，较2017年底上升6.1个百分点;境内其他借款占比大幅降低，在债务结构占比中由2016年底的73.2%降低至39.4%，并拓展了境内资产支持证券、境外优先票据等多元化融资方式。
以此次发行的10.84亿元ABS为例，连同今年4月份成功发行的24.21亿购房尾款ABS，共同组成正荣地产减低成本的重要一环。
在房企的整体融资成本上行、甚至融资渠道收窄的前提下，正荣能取得这一成绩更难能可贵。根据智通财经APP的统计，10月以来已有超过165亿元的房企债券融资被中止或终止审查，而仅仅7月即有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或终止。
目前大型房企的融资成本基本在8%至10%之间，中小型房企的平均融资成本已高达12%至15%，部分房企融资成本甚至高达15%-16%。由此可见，正荣在融资成本仍处于合理水平。
除却ABS，正荣亦在谋求多元化融资，致力于在融资期限和流动性管理之间达到一个比较好的权衡。
如5月，正荣发行1.6亿美元私募债;7月份发行2.5亿美元2020年到期的优先票据;9月14日发行本金额为不超过人民币20亿元、不超过五年的非公开公司债券;9月20日，再次成功发行2.8亿、2021年到期美元优先票据，此后又额外发行7000万美元优先票据。
截至6月底，正荣地产的有息负债规模为493亿，较2017年底增加52.6亿元;净负债较17年底下降了十个百分点，维持下降趋势。
基于一、二线城市均有优质土地储备，正荣地产上半年还获得惠誉“B”级长期外币发行人评级，展望正面。惠誉还称，正荣未来两年的杠杆率(以净负债与调整后库存的比率衡量)有望从2016年的66.5%降至50%-55%。
千亿房企向左，中小房企往右
目前市场形成的共识是，房企的整体融资成本上行是一个客观的事实。在这个过程中，一线和新一线房企，正成为融资市场的新宠儿。
据智通财经APP了解，作为房企融资渠道最主要的来源，银行信贷不断收紧，银行对开发商的资质要求也越来越严格，但品牌房企获得更多倾斜;某信托机构的主要客户就是“TOP50房企”，50强之外的房企，即使财务指标再健康，也不予考虑。
这与目前房地产渐向龙头房企集中相关。海通证券研究报告显示，今年1-8月，TOP20房企销售金额占有房地产行业45.05%的市场份额，相对2017年继续上行。
此外，根据中国指数研究院日前公布的数据，正荣地产1-10月实现1148亿元签约销售，增速同比高达19.64%，并提前两个月完成全年千亿目标,挺进前十月房企销售排行榜前20强。
与龙头房企的耀眼增速相比，近期不少中小型房企出售项目股权的做法频繁发生，如9月28日，嘉凯城公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目。
易居克而瑞的统计显示，2017全年房地产企业项目股权出售相关动态为387条，2018年1-10月以来房企累计项目股权出售动态就达到了473条。
其实，从上半年的业绩来看，不少房企的增速已呈现“生存之困”，上半年以来，众安房产收入同比下降49.5%，恒盛地产、建业地产、文一地产均有不同程度的业绩下滑。
鉴于融资与规模则是互为促进关系，房企规模是融资的变相背书，10月以来，碧桂园、泰禾、中海、越秀、云南城投、万科等多家房企集中发行债券融资。万科三季度拿地近500亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大房企拿地金额总和。
智通财经APP通过整理发现，处于第二梯队房企的整体杠杆率仍然有所提高，这也表明在强者恒强的行业趋势下，企业加大投资扩张规模的动力仍然较强，负债经营的压力有所提高。
从以上同规模上市房企的数据来看，截止2018年上半年，新城、阳光城以及富力的净负债比率均高于行业均值125%，但是从销售额来看，不管是上半年，还是今年前10月份销售数据来看，其规模与负债增长是一致的。
因此，对于正荣这种处于TOP15-TOP30的房企来说，其一边在加速回款的同时，拿地补仓意愿仍然较强，维持着对资金较大的需求。
房企债券密集获批，融资信号放松?
智通财经APP了解到，自2018年10月份央行降准释放出约7500亿元流动资金以来，业界对于国内货币政策的预判均呈乐观看好态势。
据悉，11月1日至20日的20天内，包括华夏幸福、阳光城、万科在内的18家房企，21项融资计划成功获批或发行,这与此前诸多房企融资发债屡遭中止的情形大不相同。
此外，融360数据显示，10月首套利率下调的银行19家环比增加16家。据悉北京、广州、杭州、武汉等多个城市的房贷利率已出现松动，杭州首套房贷利率从上浮15%降至上浮10%，二套房也适用。
从目前市场环境来看，市场风险偏好极低，房地产夹缝中生存，估值已经杀到了5倍，接近2011年最低点。如果经济面再往下探一探，各种调控政策或许可能松一松，届时地产股或迎来新一轮反弹。
就正荣地产而言，充足优质的土地储备以及相对均衡的城市布局，是其未来发展的强大驱动力。具体来看，截至6月30日，正荣地产新增33幅优质地块，新增总土地储备586万平方米，新增土地均价约为4843元/平方米，总土地储备达到1974万平方米，总货值约3500亿元。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，正荣地产之所以能在房地产市场下行期逆势增长，成功跻身千亿阵营，主要原因在于逆周期投资，低成本拿优质地。
总结来，在市场下行期，房地产行业集中度正在加速提高，正荣地产凭借着“改善大师”的品牌定位，已逐渐建立起“正荣府”、“紫阙台”及“云麓”三大住宅标杆产品品牌，实现品牌的溢价，在销售取得稳步增长的同时，再加上公司积极拓展融资渠道，其负债率将持续获得改善，投资者可关注其2018年财报数据。
