本文来自微信公众号“申万宏源研究”。
复盘历史，我们发现“房价”、“土地出让收入”与“开发投资额”是影响调控政策是否放松、何时放松的关键变量。
2011年四季度房地产行业各项基本面指标出现下行风险，当年10月和12月万科和保利相对上证综指跑出大幅超额收益。2012年鼓励刚需信贷政策陆续出台，当年3-7月万科和保利持续跑出正相对收益。
2014年前三季度地方政府松绑限购、央行表态支持首套房刚需未能刺激购房需求，按揭利率持续上行、销售面积同比增速依然为负，随后出台的930新政对二套房贷认定放松以及11月降息使得全国购房贷款利率开始下行，但仍未改变销售面积同比增速负增长。
2015年迎来央行五次降息的大幅度刺激，330新政将二套房首付比例降至4成。2015年末2016年初，中央定调去库存鼓励房地产发展，银监会再次降首付，棚改货币化力度加大。从地产股的相对收益表现来看，降息当月行业指数相对上证综指的超额收益较为明显;而万科、保利在2015年11月至2016年2月连续四月实现大幅相对收益。
2018年四季度，我们看到了基本面指标下行风险逐步增大的先兆。9、10月销售面积单月同比增速由正转负，国庆期间各大开发商出现了新盘降价销售、业主在售楼处维权的消息，百城土地成交价款增速由正转负、一二线城市的建安投资增速依然为较高负增长。在一二线城市新房限价的情况下出现折扣优惠表明部分城市、区域的去化率下行压力较大，而三四线城市货币化棚改在年中受到了中央的高度重视，要求因地制宜在库存去化周期低于18个月的地区采用实物安置，国开行总行通过收紧贷款审批权的方式进一步督促地方严格执行中央的指导意见，下半年新增货币化棚改力度大幅减弱。因此，在政策与数据指标两方面我们均看到了2019年基本面下行压力较大的可能性。
2019年我们认为房地产行业基本面大幅下行可能性较高，因此适度因城施策调整，放宽各地的自主权较为必要，其中尤以二线城市为主。在政策总体略有宽松、各地因城施策的假设下，我们预计2019年开发投资额增速为4.9%，销售面积增速-4.5%，新开工面积增速0.6%，竣工面积增速3.5%，土地成交价款增速增速-2.7%，行业到位资金增速0.7%;但若政策保持现有调控力度，则我们预计2019年开发投资额增速为0.7%，销售面积增速-9.4%，新开工面积增速-0.9%，竣工面积增速2.9%，土地成交价款增速增速-10.4%，行业到位资金增速-5.5%。
我们认为2019年行业政策有改善空间，因此看好2019年房地产行业投资机会。行业在销售、拿地、资金以及人才各个维度均体现为集中度提升，因此推荐标的为市占率较高、布局一二线的龙头房企；在行业政策修复较为明确的时间窗口，推荐土地储备充足、业绩弹性高的标的。
