本文来自微信公众号“观点”，作者为“观点地产新媒体”。
传统正在被改变，变化与融合中的商业发展史。
小小一条罗素街，一定程度上就正如缩影一般映射了香港零售业的黄金十年。
但在港岛铜锣湾，堪称为香港的购物盛事——崇光百货(SOGO)的店庆才开始，大批本地市民及内地旅客每年都会在这时前来疯狂扫货，甚至在开店前几个小时就在门口排起长队，一片熙熙攘攘。
而穿过SOGO，经Apple Store走过来，就到了罗素街。这条全长仅250米的街道，以往曾一直被称为“全球最贵街道”，但2013年后它就多跌至二三位。
11月14日，戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告显示，香港铜锣湾罗素街再次登上全球最贵铺租地段宝座，铺租高达每年每平方英尺2671美元，去年排首位的纽约第五大道则跌至第二名。
这是罗素街时隔5年的再次登顶，但究其背后，罗素街乃是与整个港岛零售业高光命运的起浮相依。
最贵街道罗素街
罗素街坐落于香港湾仔区铜锣湾，它“全球最贵”的称号离不开铜锣湾的光环。铜锣湾因海岸线犹如一个铜锣而得名，在上世纪80年代其已崛起为香港最大的购物商圈，且被誉为亚洲当之无愧的第一街区。
在铜锣湾的西面，就是整个街区最热闹的罗素街。翻阅历史，这条以港英政府库务司詹姆斯·罗素命名的街道已有130年，但在起初的近100年里，罗素街不过是潮湿阴暗的传统街市，一片老旧，仅是普通香港人的聚脚点。
有文章曾这样描述它：那时候，这儿有电影院，有银行，有中档价位的服装品牌，以及物美价廉的云吞面。
直到1991年2月，湾仔电车维修厂被拆卸、原址兴建起时代广场之后，邻近的罗素街才进行重建计划，将旧式街市改造成名店林立的街道，这也才彻底改变了附近的面貌。
在此后的30多年里，随着内地游客开始赴港旅游购物，尤其是2003年香港启动针对部分内地省份游客的“自由行”计划，包括罗素街在内的零售港商开始赚得钵满盆满。
罗素街已经不再“素”了，彼时，街上的亲民小店迅速被清一色的奢侈品店取代，Burberry、Prada、LV、Emperor等齐聚，有些门店的顾客甚至100%都是内地人。
水涨船高，罗素街商铺的租金也随之升高。
最巅峰的时刻大致在2012及2013年。数据显示，当时罗素街乃至铜锣湾的商铺平均租金达每年每平方英尺约1950美元，折合约每年每平方米16万港元，连续两年蝉联全球铺租最贵的街道，超越巴黎香榭丽舍大街以及纽约第五大道。
据悉，香港一般零售铺位租金占营业额20%左右，以一个10平方米的小店铺为例，租金每月高达160万港元，则其每月至少要实现营业额达800万港元，平摊下来每天要进账26万港元。这也就不难理解，罗素街大多是由奢侈品店铺组成。
然而，随着香港整体零售行业特别是奢侈品销售额大幅下滑，一路高歌的罗素街也开始慢了下来。
自2013年后，罗素街就再没登过租金榜榜首。尤其是在2015年，罗素街可以说是处于水火之中。
彼时，因不堪租金重负，不少店铺要求减租或直接撤租，截至当年6月份罗素街平均租金已比上年同期累计下降40%，甚至曾经一周内多达7家店铺减租或退租。最荒凉的时候，罗素街上一眼望去好几家店铺关门大吉，门口还贴满了中介广告。
值得一提的是，曾经有“铺王”之称的罗素街59号也惨遭退租。据了解，该店铺原先由Emperor(英皇钟表珠宝)租了12年，主要销售卡地亚手表，铺位面积约为1500平方英尺，租金每月近250万港元。此外，距离“铺王”仅几分钟步程的罗素街8号，英皇钟表珠宝退租的第二家店铺，该店铺原本租金约为267万港元。
有报道称，当时英皇曾以短租形式再承租半年，但月租要求减至每月70万港元，与之前的250万港元相比暴跌72%，最终未能谈成。
商铺弃租、销售大跌的状况令罗素街一度窘迫，曾经“全球最贵街道”的光环也已失色不少。直至今年11月14日，戴德梁行发布的《全球主要大街》2018年度报告再次将其拉至镁光灯下。
观点地产新媒体查阅报告获悉，香港铜锣湾罗素街租金达到每年每平方英尺2671美元，成为全球最贵地段，而紧随其后的是美国纽约第五大道，租金达2250美元，第三位为英国伦敦新邦德街，租金达1744美元。
对此，戴德梁行香港商铺部主管林应威表示，香港零售市场在过去一年出现复苏、反弹，主要是大陆游客人数回升所带动，尤其在上半年间，游客人数和零售额都出现有不俗的增长，尤其是手表和珠宝类别，这也令奢侈品牌的经营者对市场重拾信心。
林应威进一步称，如有理想的位置，奢侈品牌可能会在香港积极考虑开店或扩充。不过，其也指出，下半年由于贸易局势紧张、内地降低关税等外围因素削弱了香港零售市场的价格竞争力，第四季度的市场前景预计仍将受到影响。
另悉，此次罗素街重回榜首与竞争对手也有一定关系。报告显示，去年排首位的纽约第五大道今年铺租同比下跌达25%。
香港零售十年画像
纵使罗素街再次夺回“全球最贵街道”的称号，香港零售市场也传来复苏信号，但不得不说，这样的登顶并不代表着罗素街重回辉煌，其乃至整个港岛零售业高光时刻也并没有立刻重返而来。
小小一条罗素街，一定程度上就正如缩影一般映射了香港零售业的黄金十年。
香港零售业的一路走高与2003年内地游客赴港自由行政策的开通直接挂钩。据香港旅游发展局披露数据，2003年全年访港人数为1554万人次，到了2014年，这一数字已达6084万人次，上涨近四倍，其中内地游客占77.7%。
赴港人数的增加直接带动了香港零售额的上升。世邦魏理仕数据显示，2004年，香港零售业销售总额为1910亿港元，其中80%由香港本地居民贡献，内地游客消费占14%;2014年，香港零售业销售总额达到4930亿港元，香港居民的消费占比降至58%，内地游客则增至38%。
在租金方面，2003年至2014年间，中环、铜锣湾、尖沙咀以及旺角的临街商铺的租金暴涨213%;店铺数量方面，化妆品、皮具用品及钟表珠宝业在香港的分店数量分别暴涨1975%、62%及29%。
可以窥见，内地游客的购买力让香港零售业“一夜”之间高速增长，甚至于成为香港的支柱产业之一，这也使得以罗素街为代表的铜锣湾有足够的底气开出“天价”租金。
然而，过渡依赖内地游客及奢侈品消费也潜移默化地给香港零售业埋下了危机。当时，香港的商业街已是“一个模子刻出来”，一眼望去尽是化妆品、珠宝、皮包等品牌店面。
拐点出现在2015年。
据香港特区政府统计处的报告显示，2015年的零售业总销货价值下跌2.2%。随着零售业销量持续下跌，当年香港整体的租金跌幅达到15%至20%，铜锣湾跌幅则近40%，香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。
一环扣一环，受影响最大的就是高档珠宝钟表等奢侈消费品。2015年，美国著名轻奢品牌Coach在租金未到期之际，毅然提前关闭中环旗舰店的消息引来热议;此后， Burberry、Tag Heuer、Gucci 、Kering也纷纷发出“逼租”口号或干脆提前关店。
当时，香港媒体、业界人士甚至政府官员常用“零售寒冬”一词来形容香港零售状态，有人直指零售市道比“非典”期间差很多。有报道描述，走在铜锣湾、尖沙咀或是中环街头，一间间装修奢华的商铺里空空荡荡，店员三三两两的站着闲聊。
究其原因，自2014年以来，内地政府加大反腐力度、香港发生针对内地游客的不友好行为、港元汇率持续走强、电商崛起等等原因，使得内地游客赴港购物的欲望不断减少。
其中，内地游客赴港消费的需求结构改变占据重要原因。世邦魏理仕香港商铺服务部执行董事连志豪便曾表示，在过去十年里，内地游客来香港买很多奢侈品;如今，内地游客也开始变得更加成熟，很多人来香港“深度游”，所以直接体现在奢侈品上的销售数字就变得不乐观。
在这样的情况下，香港零售业高租金、高利润的商业模式无疑经受着前所未有的考验，可以说，香港零售业的黄金十年已悄然过去。
不过，在香港零售业经历了前几年的“寒冬”后，受益于内地消费升级、港珠澳大桥开通等因素，今年以来再有触底反弹的讯息。
据香港统计局发布的数据显示，2017年，香港零售业自2014年以来首次录得增长，全年增长2.2%至4461亿港元，而总销货数量的临时估计亦上升1.9%;而截至2018年9月，与2017年同期比较，首9个月合计的零售业总销货价值的临时估计上升11.1%。
在大陆游客人数方面，据携程发布的《2018香港旅游大数据报告》显示，2018年1-8月，内地访港旅客达4196万人次，同比增长10.43%。业内因此推测，如果按照这一增速，2018年内地赴港人数有望接近5000万，位居出境游第一大目的地。
可以窥见，此次罗素街时隔5年再夺“全球最贵街道”，无疑也让市场对于香港零售业能否重返黄金时代有了更多的想象空间。
